Владение по минимуму. При продаже жилья в новостройках власти планируют упростить налоговый режим

Правительство РФ внесло в Госдуму очередной пакет поправок в первую и вторую части Налогового кодекса. В частности, уточнён срок владения новым жильём, после которого доходы от продажи квартиры в новостройке не облагаются налогом.

По действующему законодательству при продаже жилой недвижимости стоимостью более 1 млн рублей необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной прибыли. От уплаты НДФЛ освобождаются те, кто владел объектом в течение минимального срока – три или пять лет (в зависимости от прописанных в законе условий). На данный момент минимальный срок отсчитывается с момента оформления квартиры в собственность. Чиновники же предлагают определять его с момента заключения договора долевого участия.

Поправка в законопроект звучит так: «В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нём, приобретённых налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нём исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нём в соответствии с указанным договором».

Комитет Госдумы по бюджету и налогам рассмотрит отзывы и предложения по законопроекту до 17 октября.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как объединить земельные участки

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При объединении земельных участков у собственника исходных участков, за счет которых происходит объединение, возникает право собственности на новый (образуемый) земельный участок. Исходные же земельные участки прекращают свое существование с момента регистрации права собственности на новый участок.

Исходные земельные участки могут принадлежать нескольким собственникам. В этом случае на образуемый участок (на основании соглашения об образовании земельного участка) возникает право общей собственности.

Объединению подлежат только те земельные участки, которые относятся к одной категории и одному виду разрешенного использования. Кроме этого, величина образуемого участка не должна превышать предельно допустимый размер, который определяется органами местного самоуправления.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования. Однако, если все указанные земельные участки предоставлены одному лицу, то их объединение возможно.

Кроме этого, допустимо объединение земельных участков, когда один из них находится в залоге. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Для проведения кадастровых работ с целью установления границ нового земельного участка следует обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит новый межевой план.

Далее с заявлением о кадастровом учете и регистрации права, межевым планом и другими необходимыми документами следует обратиться в офис МФЦ или подать документы посредством электронного сервиса «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра, используя электронную подпись, которую можно получить в Удостоверяющем центре Кадастровой палаты. При подаче заявления в электронной форме размер государственной пошлины для физических лиц меньше на 30%.

Документы также можно направить почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (направляются в подразделение органа регистрации прав согласно перечню подразделений органа регистрации прав, который опубликован на официальном сайте Росреестра).

Срок одновременного кадастрового учета и регистрации прав составляет десять рабочих дней со дня подачи заявления через официальный сайт Росреестра, а в случае представления заявления и документов через МФЦ – двенадцать рабочих дней.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Реновацию в регионах предложено проводить при большинстве согласных жильцов

В Госдуму внесен законопроект о проведении реновации во всех регионах РФ при согласии двух третей собственников квартир в многоквартирном доме.

Авторами выступила группа парламентариев, включающая вице-спикера Совфеда Николая Журавлева, а также главу комитета Госдумы по транспорту и строительству Евгения Москвичева.

Ранее спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко поручила сенаторам разработать законопроект о праве регионов проводить реновацию по аналогии с московской - при согласии двух третей собственников квартир. Как заявлял Николай Журавлев, сейчас изъятие жилого помещения в регионах возможно по соглашению с каждым собственником, что задерживает или вовсе останавливает процедуры обновления жилья. Ведь некоторых собственников затруднительно найти.

Как отмечают авторы, при подготовке законопроекта за основу была взята успешная столичная программа реновации.

Законопроект дает право регионам утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения граждан, а также с обеспечением прав собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений.

В проект программы по сносу и реконструкции, согласно поправкам, может быть включен только многоквартирный дом, собственники и наниматели жилых помещений в котором проголосовали за включение здания в соответствующую программу. Решение должно приниматься большинством в две трети от общего числа жильцов.

Указывается также, что собственники жилья, включенного в программы по сносу и реконструкции, вправе в срок до дня утверждения проекта планировки территории провести общее собрание собственников и выйти из программы. Для принятия этого решения необходимо более одной трети голосов от общего числа.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Дом в коттеджном поселке, на каких землях и с каким разрешенным использованием строим?

Что такое «вид разрешенного использования»?

Все земли в нашей стране поделены на категории. В активном обороте участвуют, в основном, две из них – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

Но помимо категории у земель есть еще и вид разрешенного использования (ВРИ), который показывает, для чего может быть использована территория.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - земельный участок, предусмотренный именно и конкретно на строительство капитального дома, пригодного для всесезонного проживания. Участок ИЖС всегда находится в черте населенного пункта, тем самым предполагается наличие всей инфраструктуры (включая больницы, школы, детские сады).

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) - в этом случае земельный участок входит в объединение земельных участков, которые как правило находятся за городом, но могут быть расположены и в черте города. Их основная цель - ведение личного сельского хозяйства, но с возможностью также построить дом и другие постройки. При некоторых обстоятельствах можно даже прописаться в таком доме.

ОНТ (огородное некоммерческое товарищество) - в этом случае земельный участок также входит в объединение участков, однако на таком участке невозможно капитальное строительство, он предназначен исключительно для ведения сельского хозяйства (выращивания сельскохозяйственных культур). Законом разрешены только постройки, предназначенные для ведения хозяйства - сарай, теплица, баня и конечно прописаться на таком участке нельзя.

ЛПХ (личное приусадебное хозяйство) - как следует из названия основной целью владения данным типом участка является сельскохозяйственная деятельность (причем как выращивание сельхоз культур, так и животноводство). Географически данные участки расположены за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. И если участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно построить дом, на на участках за чертой города строительство запрещено.

Таким образом при выборе земельного участка прежде всего нужно определиться с целями его приобретения. Во вторую очередь - нужен ли вам участок в черте населенного пункта или этот вопрос не принципиален. И в третью - планируете ли вы постоянно жить и прописаться в доме на этом участке или нет.                        #Богдановипартнёры                                                                #Безопасностьвлюбойситуации                                               #НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 14 сентября 2020 г.

 Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 14 сентября составила 74 096 руб. За последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,4%, в ретроспективе за месяц – повышение на 1,2%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – рост составил 1,9%.

Объем предложения в Базе данных УПН продолжает сокращаться: за неделю – на 2,4%, за четыре недели - на 5,0%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 6,97 тыс. квартир. При этом за месяц количество комнат сократилось на 1,8%, так же, как и объем предложения объектов в пригороде пошел на спад - на 13,3%. Выбор у покупателей становится менее разнообразным: на рынке присутствуют 1,09 тыс. комнат и 590 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть меньше 4 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем рост средних цен за четыре недели. Объекты в Центре остались без ценовых изменений на отметке 101 647 руб./кв. м. Объекты в районах, приближенных к Центру, стали дороже: на территории первого пояса квартиры обойдутся покупателю по 79 757 руб./кв. м. (+1,5%). Цены на квартиры во втором ценовом поясе Екатеринбурга выросли на 0,9%. Объекты второго ценового пояса выставляют со средней ценой 67 842 руб./кв. м. Для квартир третьего и четвертого ценовых поясов на этот раз характерна положительная корректировка 0,6%. На территории третьего пояса объекты стоят 59 945 руб./кв. м в среднем. Квартиры в отдаленных районах продают по 51 503 руб./кв. м. в среднем.

Для различных типов объектов отмечаем в основном положительные корректировки ценовых показателей. «Хрущевки» и «брежневки» выросли в цене за месяц на 0,4% и 0,1% соответственно. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 64 017 руб. Объекты в домах «эпохи застоя» в среднем выставляют на рынке по 63 552 руб./кв. м. «Пентагоны» стали дороже на 1,6%, «улучшенки» - на 0,9%. Квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 67 361 руб./кв. м в среднем, а стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов на сегодня – 67 542 руб. Для квартир в современных домах фиксируем также прирост в цене на 1,8%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 84 969 руб./кв. м. Только «полнометражки» подверглись отрицательной корректировке цен: на 1,0%. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 567 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем исключительно положительную динамику. Выросли цены на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры: на 1,2%, 1,1% и 1,5% соответственно. «Однушки» выставляют по 79 345 руб./кв. м., «двушки» - по 72 062 руб./кв. м. Продать или купить трехкомнатную квартиру можно по средней цене 73 173 руб./кв. м. Корректировку стоимости квадратного метра фиксируем для многокомнатных объектов фиксируем на уровне 0,9%. Так, средняя цена четырехкомнатных и более объектов составила 77 172 руб./кв. м.

Квартиры пригорода демонстрируют отрицательную корректировку средней цены на 0,2% до отметки 55 604 руб./кв. м. Объекты на рынке комнат почти не изменились в цене за четыре недели (-0,1%), их выставляют по 60 444 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Что ждет владельцев земельных участков: проверки качества земли, новые обязанности и штрафы

Представляем обзор наиболее важных нововведений для землевладельцев за последнее время.

1. Собственники теперь отвечают за плодородие своих земель

11 августа этого года вступил в силу Закон, который установил новую процедуру обеспечения плодородия земель сельхозназначения (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 308-ФЗ).

Бюджетные учреждения, подведомственные Министерству сельского хозяйства РФ, будут проводить плановые обследования земель сельхозназначения на предмет проверки их качества.

По результатам исследований собственнику выдадут план обязательных мероприятий, которые следует провести для восстановления плодородия почвы. А также ему предоставят необходимые агрохимикаты и технику для проведения работ.

Закон обязывает землевладельцев обеспечить доступ на свой участок для проведения такого обследования, а также выполнить все предписания госорганов по воспроизводству плодородия земли.

Обратите внимание, что за несоблюдение требований по улучшению качества земель для собственников предусмотрены высокие штрафы: от 20 до 50 тысяч рублей (ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ).

К счастью, новые правила не распространяются на владельцев участков, предназначенных для ведения садоводства и огородничества. Но вот у тех, кто имеет свой собственный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения за пределами СНТ, забот теперь прибавится.

2. Даже на частном земельном участке могут проложить федеральную трассу

Недавно Росреестр опубликовал официальное предупреждение для всех землевладельцев: если на их участках не проведено межевание, на них теперь могут появиться линейные объекты федерального, регионального или местного значения (речь идет о дорогах, линиях связи, трубопроводах и т. п.).

С 31 июля действует новый закон, который предусматривает упрощенный порядок выдачи разрешений на строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: теперь для них не требуется оформлять права на земельные участки, если те находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 354-ФЗ).

Однако такое строительство может затронуть и частные участки:

- если их границы не закреплены в публичной кадастровой карте, застройщик может и не узнать, что наравне с государственными и муниципальными землями строительство охватит еще и чью-то частную землю.

Он получит разрешение, построит объект — и только после этого собственник может узнать, что по его земле теперь проходит высокоскоростная магистраль, к примеру.

Поэтому, несмотря на то, что межевание земельных участков сейчас не является обязательным для их владельцев, Росреестр все же рекомендует проверить, стоит ли ваш участок на кадастровом учете (есть ли у него кадастровый номер) и занесены ли его границы на публичную кадастровую карту.

3. Введены новые штрафы за заросший участок

Вот уже несколько лет владельцы земельных участков всех категорий обязаны своевременно скашивать траву на них под угрозой штрафа. Дело в том, что это предусматривает действующая редакция Правил противопожарного режима (утв. ПП РФ от 25.04.2012 г. № 390).

А за нарушение требований пожарной безопасности предусмотрен штраф в размере от 3 до 4 тысяч рублей (ст. 20.4 КоАП РФ). Но теперь отдельные штрафы вводятся еще и за конкретный вид сорняков на участке — а именно, за борщевик Сосновского.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Минстрой уймет девелоперов. Новый стандарт ограничит высотность застройки

Практика показала, что если девелоперов не ограничивать в желаниях, то они начнут массово штамповать стоящие вплотную высотки с микроквартирами, вокруг которых не будет ни придомовых территорий, ни парковочных мест.

Чтобы избежать этого и сделать городскую среду более комфортной, Минстрой России совместно с госкомпанией ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» разработал новый стандарт комплексного развития территорий, некоторые правила которого могут стать обязательными для застройщиков.

Теперь администрациям городов не нужно ничего выдумывать и городить колхоз – по любому вопросу есть конкретное описание со всеми характеристиками, а также примеры исполнения.

Учтены все нюансы, включая климатические.

Ключевые моменты касаются изменения элементов планировки населенных пунктов. Так, например, предлагается ограничить размер кварталов 5 гектарами вместо огромных территорий, вырастающих иногда до 60 Га.

Это позволит жителям избавиться от необходимости проводить весь день за рулем автомобиля – объекты инфраструктуры будут в пешей доступности.

Одновременно снизится транспортная нагрузка и освободятся от припаркованных машин внутридомовые территории. Кроме того, девелоперы прекратят застраивать города однообразными проектами, которые хоть и выполнены по современным технологиям, но абсолютно безликие, как советские «панельки».

Запретят ли строить выше 9 этажей?

На днях, узнав о выходе нового стандарта, СМИ разразились заголовками типа «Власти запретят застройщикам строить выше 9 этажей», «Высоту новостроек ограничат» и т. д. На деле все оказалось не так.

В новом стандарте значится лишь, что высота секционных домов не должна превышать 9 этажей. Исключение составят одноподъездные дома-башни, которые будет разрешено строить в два раза выше.

Высота застройки не должна превышать ширину улиц, а дворы по ширине должны быть больше или равны высоте окружающих домов. Эти параметры обусловлены дистанциями, на которых человек способен различать происходящие события, лица, речь.

По замыслу экспертов, жилые зоны должны стать более компактными, а уличное пространство и социальные объекты, наоборот, занимать больше места. Кроме того, жилая среда должна быть комбинированной. Нельзя застраивать подряд весь город высотками. Многоэтажная застройка будет чередоваться с мало- и среднеэтажными районами.

Квартиры велено расширить

Большое внимание в разработанных стандартах уделяется размерам жилых помещений. Они преимущественно должны стать больше существующих. Так, например, застройщикам придется отказаться от советского наследия – низких потолков. По новым правилам минимальная высота жилой комнаты должна быть не ниже 2,8 метра.

Около 300 параметров нового документа планируется включить в государственный свод правил и стандартов, что сделает их обязательными к практическому применению. Девелоперам придется выполнять новые нормы и менять отношение к освоению территории.

Нетрудно догадаться, что все дополнительные затраты при этом будут переложены на покупателей. Но зато увеличение стоимости новостройки теперь будет объясняться заботой о комфорте жилья и городской среды в целом.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Законопроект, запрещающий перепродажу выписок из ЕГРН, могут смягчить

Документ вызывает опасение у онлайн-площадок по продаже недвижимости. Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству принял поправки к рассмотрению.

Первоначальная версия законопроекта «О государственной регистрации недвижимости» может противоречить принципу свободы распространения информации, предусмотренному Конституцией. Профильный комитет рассмотрит поправки, предполагающие изменения некоторых спорных положений документа.

После первого чтения в Госдуме законопроект вызвал множество вопросов профессионального сообщества. Наиболее спорным оказался запрет на перепродажу сведений из ЕГРН третьими лицами. Расширенное толкование этого положения может сделать нарушителем любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости, так как многие содержащиеся в них сведения, в том числе площадь, адрес, данные об обременениях и числе собственников, содержатся в ЕГРН. По мнению экспертов, это ставит под удар бизнес таких площадок как ЦИАН, «Яндекс. Недвижимость», «Авито. Недвижимость»

Первый запрет касается платной передачи сведений, содержащихся в документах, которые были выданы и заверены Росреестром. Второй запрет будет касаться только сайтов, предоставляющих данные об объектах непосредственно из ЕГРН.

Если поправки не будут приняты, это может заблокировать работу риэлторов, которым требуется доступ к выпискам из ЕГРН.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Землякам везде учет. Иностранцы смогут регистрировать мигрантов в своих квартирах

Закон, расширяющий права иностранцев - собственников российской недвижимости, вступил в силу с 7 сентября. Теперь они вправе регистрировать в собственных квартирах мигрантов.

Поправки, инициированные правительством, были внесены в начале лета в Закон "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации".

До сих пор, как указывалось в пояснительной записке к законопроекту, иностранцы не имели права ставить других приехавших из-за границы граждан на учет по месту пребывания в своем жилом помещении, они могли зарегистрировать только самих себя. Исключения были предусмотрены лишь для высококвалифицированных специалистов и членов их семей. Это правило ограничивает права иностранцев на распоряжение своим имуществом, отмечали разработчики поправок.

Родственники иностранца - собственника жилья вынужденно становились нарушителями закона.

Проживая в одной квартире, они за деньги регистрировались по совершенно другому адресу. Поправки должны сократить число нелегалов и позволят проще контролировать мигрантов.

Теперь все категории иностранцев - владельцев жилья смогут выступать принимающей стороной. Такие же права появились у лиц без гражданства. В случае если владелец жилья сам находится за пределами РФ, не важно, иностранец он или гражданин России, мигрант обязан самостоятельно и лично уведомить миграционную службу о своем фактическом месте пребывания. При этом он должен предъявить нотариально заверенное согласие хозяина жилья на свое проживание по этому адресу. Заявление о регистрации по месту жительства или месту пребывания иностранцы теперь могут подавать не только лично, но и через портал госуслуг и многофункциональные центры. Для участников программы переселения в РФ соотечественников срок, в течение которого они освобождаются от постановки на учет по месту пребывания, увеличен до 30 дней со дня прибытия.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Обзор всех программ улучшения жилищных условий

Один из самых острых вопросов современного общества – жилищный. Согласно официальными статистическим данным в улучшении жилищных условий ежегодно нуждаются сотни тысяч российских семей. Основные рабочие программы поддержки:

- Материнский капитал (в рамках реализации государственной программы «Социальная поддержка граждан»).

За счет предоставляемых государством денежных средств молодая семья имеет право приобрести жилье. Так, в частности, можно направить средства маткапитала, сумма которого в 2020 году для семей с двумя детьми, рожденными в период действия данной государственной программы, составляет 616 617 рублей, на погашение ипотеки, на приобретение, строительство или реконструкцию жилья.

- Получение ипотечного кредита (займа) на покупку недвижимости на льготных условиях - по ставке не выше 6% годовых.

На сегодняшний день, размер льготной ставки для многодетных составляет 6 процентов. Некоторые банки предлагают и еще более низкие ставки. Разница между стандартной и льготной ставками в пользу банка покрывается государством.

- Программа “Дальневосточная ипотека” дает возможность получения ипотечного кредита (займа) на приобретение жилья на территории ДФО на льготных условиях.

В ближайшие несколько лет (до 2024 года) жилье на Дальнем Востоке можно взять в кредит и по весьма выгодной ставке - 2%. Ставку может быть увеличена, если не подтвердить прописку или же отказаться от страховки. Размер кредита составляет не более 6 миллионов рублей и покрывает не более 80 процентов стоимости приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо стоимости приобретаемого жилья с земельным участком, либо стоимости строящегося индивидуального жилого дома на земельном участке, либо стоимости приобретаемого земельного участка и строящегося на нем дома.

- Программа “Молодая семья”

В рамках программы, срок реализации которой заканчивается в 2025 году, молодые семьи, соответствующие установленным условиям и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют право претендовать на финансовую помощь на приобретение жилья от государства.

Это не ипотека и не кредит, а субсидия, которую возвращать не придется. При этом, полную стоимость жилья за счет бюджетных средств не покроют, но помощь от государства все равно существенная.

Размер выплачиваемой субсидии считается исходя из расчетной стоимости жилья. Молодая семья, в которой растет хотя бы один ребенок, получить субсидию в размере 35% от расчетной стоимости. Если же в программе участвует бездетная пара, государство выделит только 30%.

- Единоразовая выплата на погашение ипотечного кредита (займа) в размере 450 000 тысяч рублей.

При рождении третьего ребенка, у семьи автоматически появляется право на получение целевой федеральной выплаты в 450 тысяч рублей, которая может быть использована только на погашение ипотеки. И это еще не все! Помимо федеральной выплаты, многие регионы также в дополнительном порядке предоставляют аналогичную субсидию на ипотеку, как правило, в размере 100 или 150 000 тысяч рублей.

- Обеспечение социальным жильем на условиях социального найма

Льгота предоставляется на безвозмездной основе, но только при условии, что семья является малоимущей и не имеет жилого помещения на праве собственности, либо площадь жилья слишком мала и не соответствует нормам для проживания, предусмотренным в регионе.

- Субсидии на приобретение квартиры или частного дома;

В этом случае, речь идет о предоставлении региональными властями от 30 до 50 процентов денежных средств, необходимых для покупки недвижимости, при условии, что оставшуюся часть стоимости семья сможет оплатить самостоятельно.

- Предоставление земельного участка для строительства частного дома.

Земля предоставляется на безвозмездной основе в объеме до 15 соток, только один раз и только в том регионе, в котором проживает “многодетная семья”. Землю можно также использовать и для строительства дачи, либо под фермерство или для ведения садоводства.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как можно бесплатно заменить старые батареи в своей квартире на новые: три способа

Лето закончилось — и сейчас самое время начинать подготовку к зимнему сезону. А чтобы встретить холода в теплой квартире и сэкономить при этом, расскажем три способа, как заменить старые батареи на новые совершенно бесплатно. Эффективность каждого способа подтверждена судебной практикой.

1. Помним, что за капремонт мы платим не просто так

Любопытный спор недавно разбирался в Свердловском областном суде: собственница одной из квартир напомнила Фонду капремонта о том, что платит им ежемесячные взносы, и взамен потребовала, чтобы они заменили в ее жилье все радиаторы отопления (определение от 28 мая 2020 г. № 33-3774/2020).

В ее доме на период с 2018 по 2020 гг. был запланирован капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, в т.ч. системы теплоснабжения.

Фонд капремонта организовал замену труб отопления в доме, но отказался менять батареи в квартире истца, т. к. это не было предусмотрено программой капремонта.

Однако суд встал на сторону истца и обязал Фонд поставить новые батареи в ее квартире. Обосновал он это следующими доводами:

1) согласно нормативным документам к капитальному ремонту относятся в т.ч. работы по полной замене системы центрального отопления (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170),

2) радиаторы отопления, расположенные в квартире истца, не имеют запорно-регулировочных кранов и, соответственно, не могут функционировать отдельно от общедомовой системы отопления. Поэтому они являются частью этой системы и также подлежат замене в ходе капремонта, т.к. находятся в аварийном состоянии,

3) Фонд капремонта несет ответственность перед собственниками квартир за непроведение ремонта системы теплоснабжения в полном объеме и обязан организовать его надлежащим образом (ст. 182 ЖК РФ).

Так что, если в вашем доме запланирован капитальный ремонт системы центрального отопления, а у вас старые батареи, без запорных кранов — можете смело требовать от регионального оператора капремонта новые батареи.

2. Предъявляем претензии к управляющей компании

Если плановый капремонт дома еще далеко, а батареи нужно срочно менять — пишем заявку на ремонт в свою управляющую организацию.

Обоснованность таких требований уже неоднократно была подтверждена на уровне Верховного суда РФ (постановление от 6 июня 2016 г. № 91-АД16-1, определение от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725):

1) в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовая система отопления (Правила содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491),

2) управляющая организация обязана содержать общедомовое имущество — в т.ч. проводить текущий и капитальный ремонт, подготавливать его к сезонной эксплуатации,

3) радиаторы отопления, расположенные в квартирах жильцов, относятся к общедомовому имуществу, если они не оборудованы системой автономного отключения от общего стояка.

Поэтому замена таких радиаторов, пришедших в непригодное состояние, является прямой обязанностью управляющей организации. Она не вправе требовать за это с собственника жилья отдельную плату.

3. Требуем новые батареи от местной администрации

Этот способ подходит для тех, у кого квартира не приватизирована. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма, и в нем предусмотрено, что:

- обязанностью нанимателя является проведение текущего ремонта занимаемого им жилья (к которому относится покраска, оклейка стен, потолков и т. д., а также ремонт внутриквартирного оборудования),

- а все работы, связанные с неисправностью общедомового имущества или необходимостью капитального ремонта, проводятся за счет наймодателя (т. е. муниципальной администрации).

Руководствуясь разъяснениями Верховного суда РФ о том, что батареи без запорных кранов относятся к общему имуществу дома, можно требовать от администрации замены старых батарей в квартире на новые.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 7 сентября 2020 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 7 сентября составила 73 833 руб. За последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,2%, в ретроспективе за месяц – повышение на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – рост составил 1,7%. Положительная корректировка средней цены объясняется завышенными ожиданиями продавцов, которые выставляют объекты с ценами выше средней по рынку.

Объем предложения в Базе данных УПН продолжает сокращаться: за неделю – на 2,3%, за четыре недели - на 3,1%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 7,15 тыс. квартир. При этом за месяц количество комнат сократилось на 3,3%, так же, как и объем предложения объектов в пригороде пошел на спад - на 10,7%. Покупателю по-прежнему есть из чего выбирать: на рынке присутствуют 1,08 тыс. комнат и 620 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть меньше 4 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем рост средних цен за четыре недели. Объекты в Центре «выросли в цене» до 101 383 руб./кв. м. (+0,3%). Объекты в районах, приближенных к Центру, также стали дороже: на территории первого пояса квартиры обойдутся покупателю по 79 548 руб./кв. м. (+1,2%). Цены на квартиры во втором и третьем ценовых поясах Екатеринбурга выросли на 0,6%. Объекты второго ценового пояса выставляют со средней ценой 67 589 руб./кв. м. На территории третьего пояса объекты стоят 59 939 руб./кв. м в среднем. Квартиры в отдаленных районах продают по 51 445 руб./кв. м. в среднем (+1,5%).

Для различных типов объектов отмечаем разнонаправленную динамику ценовых показателей. Так, «полнометражки» и «брежневки» подверглись отрицательной корректировке цен: на 0,9% и 0,1% соответственно. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 429 руб./кв. м. Объекты в домах «эпохи застоя» в среднем выставляют на рынке по 63 877 руб./кв. м. «Хрущевки» остались без изменений в цене за месяц: квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 63 736 руб. «Пентагоны» и «улучшенки» стали дороже на 0,9%. Квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 66 787 руб./кв. м в среднем, а стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов на сегодня – 67 467 руб. Для квартир в современных домах фиксируем также прирост в цене на 1,8%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 84 665 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем положительные корректировки. Выросли цены на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры: на 1,1%, 0,8% и 0,7% соответственно. «Однушки» выставляют по 79 195 руб./кв. м., «двушки» - по 71 983 руб./кв. м. Продать или купить трехкомнатную квартиру можно по средней цене 72 616 руб./кв. м. Самую весомую корректировку стоимости квадратного метра фиксируем для многокомнатных объектов - на 1,9%. Так, средняя цена четырехкомнатных и более объектов составила 76 814 руб./кв. м.

Квартиры пригорода демонстрируют отрицательную корректировку средней цены на 0,4% до отметки 55 521 руб./кв. м. Объекты на рынке комнат не изменились в цене за четыре недели, их выставляют по 60 500 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Что делать, если забор соседа стоит не по кадастру

Зачастую собственники загородных участков выясняют, что сосед установил забор, заняв часть их территории. Возникает такая проблема или по вине владельца земли, или когда живущие рядом граждане встают на кадастровый учет в разное время. Однако независимо от причины отдавать чужому человеку часть своего участка никому не хочется.

Какой закон регулирует права соседей

Сложность определения положения забора между соседними участками состоит в том, что на данный момент в России не существует федерального закона о нормах установки заборов. На сегодняшний день ограничения для межевого забора между двумя участками закреплены в Строительных нормах и правилах РФ (СНиП) № 30-02-97, утвержденных Госстроем, в нем прописаны высота и прозрачность забора, противопожарные нормы, а также санитарно-бытовые требования. Но они носят рекомендательный характер. Единственным законодательно закрепленным правилом в сфере защиты соседских прав и интересов является п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ «О недопустимости злоупотребления правами соседа». К сожалению, это правило зачастую игнорируется, что приводит к разногласиям и конфликтам между гражданами.

Пригласите кадастрового инженера

Для начала необходимо выяснить, действительно ли сосед незаконно захватил территорию. Если границы участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру с заявлением о проведении межевания между участками. Нередко после этой процедуры спор прекращается ввиду правильности установки забора. Если сосед не согласен, он также может пригласить независимого кадастрового инженера, который эти данные перепроверит и подтвердит.

Напишите заявление в Росреестр

В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля. Для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков.

Если сосед против

Если же документально подтверждено, что местоположение забора не соответствует кадастровому плану, но сосед не желает добровольно устранить это нарушение, необходимо снова получить заключение кадастрового инженера. В этом документе обязательно должны быть указаны фактические границы, наложенные на кадастровые, где и будет видна площадь захвата, и дано заключение о варианте решения. Если и в этом случае полюбовно решить ситуацию не получается и сосед не согласен устранить проблему самостоятельно, то следует обращаться в суд.

Подайте иск в суд

После того как все перечисленные выше способы не убедили соседа устранить неполадки, необходимо подать исковое заявление в суд с требованием изъятия части земельного участка из незаконного владения, возложения обязанности перенести незаконно установленное ограждение. В таких ситуациях суд руководствуется пп. 2 п.1 ст. 60 Земельного кодекса РФ, который гласит, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Иски по таким делам не имеют срока давности. При этом надо понимать, что без судебной экспертизы не обойтись. Это растянет судебный процесс, но расходы потом можно будет взыскать с соседа, так же как и расходы на адвоката.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Стоит ли покупать квартиру по переуступке у аффилированной с застройщиком компании?

Практика застройщиков продавать квартиры именно по схеме переуступки прав, а не напрямую через ДДУ, законодательно не запрещена. Такие сделки также подлежат оформлению согласно всем существующим требованиям, и вообще, на рынке они не редкость, хотя и не носят системного характера. Однако покупателю стоит понимать все риски этого варианта, опасение которого вызывает сегодня применение застройщиками схемы переуступок по ДДУ в обход счетов эскроу.

Во-первых, схема привлечения средств граждан через компании, которые не являются застройщиком, сильно увеличивает риски проекта с точки зрения контроля за его реализацией. А для дольщиков это означает, что их деньги на время строительства объекта частично аккумулируются на счетах аффилированной компании, что увеличивает риски нецелевого использования средств.

Контролирующий орган лишен возможности наблюдать эти денежные средства в полной мере, так как они аккумулируются не у застройщика, а у постороннего юридического лица.

Во-вторых, схема сделки, как правило, влияет на стоимость квартиры. Зачастую первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. При этом вся ответственность застройщика перед покупателем привязана к той цене, которая была указана в первичном договоре.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Дома подстроятся. Когда застройщики окончательно выйдут из кризиса

Минувшее лето оказалось довольно успешным для застройщиков.

По итогам лета у ряда девелоперов продажи достигли уровня 2019 года, а у некоторых, преимущественно столичных, превысили прошлогодние показатели. В целом же по рынку спрос примерно на треть ниже, чем летом прошлого года. Однако, как раз прошлым летом на рынке был ажиотаж, связанный с переходом девелоперов на эскроу-счета.

Ввод объектов летом снизился на 10% по сравнению с летом 2019 года. Часть застройщиков скорректировали графики ввода в эксплуатацию, чтобы не допустить снижения цен и адаптировать объем предложения к спросу. Впрочем, отмечают, что число затянувшихся строек из-за пандемии изменилось незначительно. Пик корректировок пришелся на июль прошлого года, когда из-за реформы рынка застройщикам пришлось переделывать проектную документацию и был отложен ввод около 6 млн кв. м.

В целом за год, будет построено примерно столько же домов, сколько и в 2019 году.

Вопреки ожиданиям, пандемия не оказала критического влияния на строительную отрасль. В первом полугодии за счет исключительно этого фактора рынок потерял всего 16% сделок. Однако после снятия основных ограничений и благодаря старту льготной ипотеки рынок быстро восстановился. Пережить "турбулентность" строителям помогло, кардинальное снижение конкуренции: за год после реформы снизились не только объемы возводимого жилья, но и на 15% сократилось количество застройщиков. В 2020 году, с рынка ушло около 60 компаний, в основном мелкие девелоперы с портфелем объектов до 10 тыс. кв. м.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Бумага станет редкостью. Свидетельства о поверке счетчиков теряют юридическую силу

В России меняются правила поверки счетчиков: единственным юридически значимым подтверждением этой процедуры становится запись в электронном реестре Росстандарта.

Бумажные свидетельства о поверке вскоре станут необязательными - заказчик вправе попросить выдать ему такой документ, но он будет носить лишь дополнительный информационный характер.

Поправки в закон "Об обеспечении единства измерений", принятые в конце прошлого года, вступают в силу 24 сентября.

Они устанавливают приоритет электронной регистрации результатов оформления поверки: без передачи сведений в Федеральный информационный фонд по обеспечению единства измерений результаты метрологических работ будут недействительны. Эти изменения затрагивают все средства измерений. Они помогут защитить потребителей от мошенников, а также облегчат проведение работ проверяющих органов и участников метрологической деятельности.

С первого июля с граждан снята повинность по организации поверки электросчетчиков, но сохраняется их обязанность проводить регулярную поверку счетчиков воды и других бытовых приборов учета.

До конца этого года в связи с пандемией правительство обязало ресурсоснабжающие и управляющие компании принимать показания приборов даже с истекшим сроком поверки, с граждан при этом не могут взыскиваться неустойки, штрафы и пени до 1 января 2021 года.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Агрегатор информации об арендном жилье в России запустят в 2021 году

Государственная информационная система с данными о сдающемся в аренду жилье начнет работать в следующем году. Там будут встроены такие опции, как оплата налогов и ЖКУ.

Также можно будет оформить и временную регистрацию через этот агрегатор. Размещать информацию на будущем госресурсе смогут базы объявлений и риэлторские компании.

Для запуска онлайн-платформы потребуется принять новый федеральный закон. Минстрой совместно с Минэкономразвития, МВД и «Дом.рф» сейчас занимается разработкой законопроекта. Бюджетных затрат на создание агрегатора не планируется, инвестором выступит «Дом.рф».

Эту тему поднимал 20 августа гендиректор «Дом.рф», не назвавший, впрочем, каких-то определенных сроков. Впервые идея создать интернет-платформу, консолидирующую информацию об арендном рынке, прозвучала в январе.  При этом, целью агрегатора будет повышение прозрачности рынка аренды, чтобы избавить арендаторов от подписания сомнительных договоров, чтобы пресечь серые схемы наподобие «резиновых квартир» и т.п.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Российским застройщикам предрекли массовое банкротство

По итогам 2020 года в России могут обанкротиться 180-200 застройщиков, совокупно возводящих около 4 миллионов квадратных метров недвижимости. Массовое разорение компаний предрек директор аналитического управления Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

По данным эксперта, за первое полугодие 2020-го в стране обанкротились 73 застройщика, реализующие проекты на 1,2 миллиона квадратных метров. Это меньше, чем за первое полугодие 2019 года, тогда обанкротилось 90 с общим портфелем 2 миллиона квадратных метров. Снижение числа банкротств он объяснил переносом соответствующих процедур из-за распространения COVID-19.
Всего, по информации РАСК, за прошедший год количество застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории России, сократилось с 3 тысяч до 2,2 тысячи. Некоторые из них добровольно покинули рынок. В настоящее время негативных цифр по банкротствам застройщиков не наблюдается.
Ранее, в марте, аналитики заявили, что российский рынок жилья меняется под влиянием кризиса, вызванного пандемией коронавируса. На нем сформировались новые тренды. Первый из них, отмечающийся повсеместно, — рост интереса к недвижимости на фоне обесценивания рубля.
#Богдановипартнёры
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Законно ли огораживать палисадники около многоквартирного дома?

На придомовой территории многоквартирных домов обычно высаживают небольшие кустарники и цветы. Но не всегда жильцы могут пользоваться этими участками, в том числе огораживать на них палисадники. В этом вопросе есть много нюансов, связанных с правом владения отведенным земельным участком.

В каких случаях разрешено огораживать палисадники?

Жильцы могут поставить ограждение при соблюдении нескольких условий. Если ограждение не препятствует проходам, проездам к местам общего пользования, относится к территории многоквартирного дома, и границы земельного участка, на котором размещается многоквартирный дом, определены и существуют на кадастровой учете, тогда это допустимо.
Однако любые вопросы, связанные с установкой ограждений, требуют согласования. Палисадники и любые ограждения могут не устраивать всех собственников многоквартирного дома, могут являться препятствием для реализации публичных сервитутов (ограниченное использование земельного участка, находящегося в частной или муниципальной собственности, в интересах государства, местного самоуправления или местных жителей). Часто через такие земельные участки располагается проход или проезд к другим домам.

С кем и как нужно согласовывать размещение ограждений?
Жильцы должны согласовать ограждение с управляющей компанией и органами местного самоуправления. Существуют правила землепользования и застройки, правила развития территории. Соответственно, есть архитектурные планы, которые должны соблюдаться. Поэтому должен быть разработан и утвержден на общем собрании жильцов многоквартирного дома проект ограждения. Управляющие компании могут порекомендовать проектные организации, к которым можно будет обратиться.

Таким образом, подготовленный проект палисадника должен соответствовать требованиям к установке ограждений на придомовых территориях, которые установлены муниципалитетом. Они могут касаться высоты забора, габаритов палисадника, материалов, из которых выполнено ограждение, его конструкции, степени прозрачности заграждения и пр.

Когда огораживать палисадник незаконно?
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
В советские времена земельные правоотношения как таковые отсутствовали и земля не участвовала в гражданском обороте. Часто складывалась ситуация, что земельные участки под строительство отдавали, а границы земельных участков не были определены. Когда с начала 2000-х годов в России заработала система учета земель и оформления имущественных прав на землю, а с 2005 года начали оформлять общее имущество в многоквартирных домах, начался процесс формирования этих земельных участков. Но мы до сих пор можем сталкиваться с тем, что земельный участок под многоквартирным домом не имеет определенных границ.
Если этот участок не имеет определенных границ, он не входит в общее имущество многоквартирного дома. Поэтому собственники ничего не могут делать на этой земле, в том числе — огораживать палисадник. Сначала нужно определить границы, а затем уже что-то планировать на этой территории.

Как жильцы могут определить границы участка под домом?
Решение об определении границ также принимается на общем собрании жильцов. Они должны нанять кадастровых инженеров, которые согласуют эти границы, и внести изменения в ЕГРН. При этом оформлять какие-либо правоустанавливающие документы на землю не нужно: когда объект будет определен, тогда и в силу закона возникнет право на него.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга