Минстрой уймет девелоперов. Новый стандарт ограничит высотность застройки

Практика показала, что если девелоперов не ограничивать в желаниях, то они начнут массово штамповать стоящие вплотную высотки с микроквартирами, вокруг которых не будет ни придомовых территорий, ни парковочных мест.

Чтобы избежать этого и сделать городскую среду более комфортной, Минстрой России совместно с госкомпанией ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» разработал новый стандарт комплексного развития территорий, некоторые правила которого могут стать обязательными для застройщиков.

Теперь администрациям городов не нужно ничего выдумывать и городить колхоз – по любому вопросу есть конкретное описание со всеми характеристиками, а также примеры исполнения.

Учтены все нюансы, включая климатические.

Ключевые моменты касаются изменения элементов планировки населенных пунктов. Так, например, предлагается ограничить размер кварталов 5 гектарами вместо огромных территорий, вырастающих иногда до 60 Га.

Это позволит жителям избавиться от необходимости проводить весь день за рулем автомобиля – объекты инфраструктуры будут в пешей доступности.

Одновременно снизится транспортная нагрузка и освободятся от припаркованных машин внутридомовые территории. Кроме того, девелоперы прекратят застраивать города однообразными проектами, которые хоть и выполнены по современным технологиям, но абсолютно безликие, как советские «панельки».

Запретят ли строить выше 9 этажей?

На днях, узнав о выходе нового стандарта, СМИ разразились заголовками типа «Власти запретят застройщикам строить выше 9 этажей», «Высоту новостроек ограничат» и т. д. На деле все оказалось не так.

В новом стандарте значится лишь, что высота секционных домов не должна превышать 9 этажей. Исключение составят одноподъездные дома-башни, которые будет разрешено строить в два раза выше.

Высота застройки не должна превышать ширину улиц, а дворы по ширине должны быть больше или равны высоте окружающих домов. Эти параметры обусловлены дистанциями, на которых человек способен различать происходящие события, лица, речь.

По замыслу экспертов, жилые зоны должны стать более компактными, а уличное пространство и социальные объекты, наоборот, занимать больше места. Кроме того, жилая среда должна быть комбинированной. Нельзя застраивать подряд весь город высотками. Многоэтажная застройка будет чередоваться с мало- и среднеэтажными районами.

Квартиры велено расширить

Большое внимание в разработанных стандартах уделяется размерам жилых помещений. Они преимущественно должны стать больше существующих. Так, например, застройщикам придется отказаться от советского наследия – низких потолков. По новым правилам минимальная высота жилой комнаты должна быть не ниже 2,8 метра.

Около 300 параметров нового документа планируется включить в государственный свод правил и стандартов, что сделает их обязательными к практическому применению. Девелоперам придется выполнять новые нормы и менять отношение к освоению территории.

Нетрудно догадаться, что все дополнительные затраты при этом будут переложены на покупателей. Но зато увеличение стоимости новостройки теперь будет объясняться заботой о комфорте жилья и городской среды в целом.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Стоит ли покупать квартиру по переуступке у аффилированной с застройщиком компании?

Практика застройщиков продавать квартиры именно по схеме переуступки прав, а не напрямую через ДДУ, законодательно не запрещена. Такие сделки также подлежат оформлению согласно всем существующим требованиям, и вообще, на рынке они не редкость, хотя и не носят системного характера. Однако покупателю стоит понимать все риски этого варианта, опасение которого вызывает сегодня применение застройщиками схемы переуступок по ДДУ в обход счетов эскроу.

Во-первых, схема привлечения средств граждан через компании, которые не являются застройщиком, сильно увеличивает риски проекта с точки зрения контроля за его реализацией. А для дольщиков это означает, что их деньги на время строительства объекта частично аккумулируются на счетах аффилированной компании, что увеличивает риски нецелевого использования средств.

Контролирующий орган лишен возможности наблюдать эти денежные средства в полной мере, так как они аккумулируются не у застройщика, а у постороннего юридического лица.

Во-вторых, схема сделки, как правило, влияет на стоимость квартиры. Зачастую первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. При этом вся ответственность застройщика перед покупателем привязана к той цене, которая была указана в первичном договоре.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Дома подстроятся. Когда застройщики окончательно выйдут из кризиса

Минувшее лето оказалось довольно успешным для застройщиков.

По итогам лета у ряда девелоперов продажи достигли уровня 2019 года, а у некоторых, преимущественно столичных, превысили прошлогодние показатели. В целом же по рынку спрос примерно на треть ниже, чем летом прошлого года. Однако, как раз прошлым летом на рынке был ажиотаж, связанный с переходом девелоперов на эскроу-счета.

Ввод объектов летом снизился на 10% по сравнению с летом 2019 года. Часть застройщиков скорректировали графики ввода в эксплуатацию, чтобы не допустить снижения цен и адаптировать объем предложения к спросу. Впрочем, отмечают, что число затянувшихся строек из-за пандемии изменилось незначительно. Пик корректировок пришелся на июль прошлого года, когда из-за реформы рынка застройщикам пришлось переделывать проектную документацию и был отложен ввод около 6 млн кв. м.

В целом за год, будет построено примерно столько же домов, сколько и в 2019 году.

Вопреки ожиданиям, пандемия не оказала критического влияния на строительную отрасль. В первом полугодии за счет исключительно этого фактора рынок потерял всего 16% сделок. Однако после снятия основных ограничений и благодаря старту льготной ипотеки рынок быстро восстановился. Пережить "турбулентность" строителям помогло, кардинальное снижение конкуренции: за год после реформы снизились не только объемы возводимого жилья, но и на 15% сократилось количество застройщиков. В 2020 году, с рынка ушло около 60 компаний, в основном мелкие девелоперы с портфелем объектов до 10 тыс. кв. м.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Российским застройщикам предрекли массовое банкротство

По итогам 2020 года в России могут обанкротиться 180-200 застройщиков, совокупно возводящих около 4 миллионов квадратных метров недвижимости. Массовое разорение компаний предрек директор аналитического управления Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

По данным эксперта, за первое полугодие 2020-го в стране обанкротились 73 застройщика, реализующие проекты на 1,2 миллиона квадратных метров. Это меньше, чем за первое полугодие 2019 года, тогда обанкротилось 90 с общим портфелем 2 миллиона квадратных метров. Снижение числа банкротств он объяснил переносом соответствующих процедур из-за распространения COVID-19.
Всего, по информации РАСК, за прошедший год количество застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории России, сократилось с 3 тысяч до 2,2 тысячи. Некоторые из них добровольно покинули рынок. В настоящее время негативных цифр по банкротствам застройщиков не наблюдается.
Ранее, в марте, аналитики заявили, что российский рынок жилья меняется под влиянием кризиса, вызванного пандемией коронавируса. На нем сформировались новые тренды. Первый из них, отмечающийся повсеместно, — рост интереса к недвижимости на фоне обесценивания рубля.
#Богдановипартнёры
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как оценить надежность застройщика

При покупке квартиры в строящемся доме у будущего новосела, к сожалению, пока есть шанс получить вместо квадратных метров звание обманутого дольщика. Поэтому мы рекомендуем уделить пристальное внимание выбору девелопера.

Начать проверку стоит с оценки имиджа и репутации застройщика, изучив его официальный сайт, а затем и публикации о нем в прессе и интернете. Соберите и проанализируйте всю доступную информацию, в первую очередь о стаже работы компании на рынке, количестве построенных объектов, соблюдении сроков сдачи и опыте в возведении зданий интересующего вас типа. Поинтересуйтесь перспективными планами девелопера. Проверьте, есть ли нереализованные проекты и какими обстоятельствами это вызвано; имелись ли судебные споры с дольщиками; выясните причины задержек строительства, если они были; изучите реестр проблемных застройщиков.

Не брезгуйте информацией из первых рук — просмотрите строительные форумы, собирая факты и отфильтровывая «эмоциональный мусор».

Съездите на другой объект этого же девелопера, аналогичный выбранному, но уже сданный, пообщайтесь с новосёлами.

Изучите разрешение на строительство, проектную декларацию и свидетельство о праве собственности на землю, где в графе «целевое назначение» должно быть прописано: «для строительства жилого дома». Эти документы можно посмотреть на сайте компании или в офисе продаж. Кроме того, в офисе продаж (если застройщик работает по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве») вам покажут учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность и отчет о прибылях, а также аудиторское заключение о результатах проверки за последний год деятельности.

Поинтересуйтесь, сколько банков аккредитовало новостройку – отсутствие аккредитации должно насторожить, особенно если продажи стартовали уже давно.

Важно побеседовать с рабочими и узнать, вовремя ли они получают зарплату.

Принимайте окончательное решение взвешенно, чтобы впоследствии не было мучительно обидно за бездумно сделанные инвестиции.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Власти предложили установить лимит на высоту домов

Высоту частных домов предложили ограничить 20 метрами

Правительство РФ утвердило законопроекты, регулирующие самовольное строительство и устанавливающие единые требования к параметрам и строительству индивидуального жилья (ИЖС).

Как уточнил глава Минстроя Михаил Мень, объект ИЖС – это отдельно стоящий жилой дом с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров и не состоящий из квартир или блок-секций. Аналогичные предельные параметры распространяются на жилые и садовые дома на садовых земельных участках.

Законопроетом устанавливается правовое регулирование создания ИЖС общей площадью до 500 и более 500 кв. метров.

«В случае строительства объекта ИЖС или садового дома площадью до 500 кв. метров предусматривается направление уведомления в органы местного самоуправления о планируемом строительстве объекта и, в последующем, о завершении его строительства», – сказал Михаил Мень.

Также министр пояснил, что относительно объектов, площадью более 500 кв. метров, предусматривается необходимость подготовки разработки проектной документации и проведения ее экспертизы. «Это необходимо для обеспечения безопасности несущих конструкций таких объектов капстроительства в условиях ограничения этажности тремя этажами», – сказал он.

По данным Минстроя, важное нововведение – расширение функций строительного надзора. Теперь государственный строительный надзор может проводить проверку объектов до 500 кв.метров. Ранее осуществлялась проверка объектов площадью только более 500 кв.метров и этажностью более 3 этажей. На практике это приводило к тому, что застройщик под видом объектов, в отношении которых не осуществляется строительный надзор, возводит несколько этажей, распродает будущие квадратные метры гражданам, а строительный надзор своевременно отреагировать не может, так как такие объекты вне их компетенции.

В ведомстве отметили, что действующая судебная практика показывает, что в тот период, когда орган местного самоуправления в судебном порядке пытается добиться сноса незаконно возведенного объекта, на этот объект оформляется право собственности и происходит перепродажа помещений добросовестным приобретателям. Законопроект такие махинации исключает.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Ипотечные ставки бьют рекорды, а застройщики объявляют о новых проектах.

Приведёт ли это к буму на рынке жилья?

Около 4 млн российских семей решат жилищный вопрос.

Жилищный рынок в 2018 году может поставить несколько рекордов. Объем выдачи ипотеки превысит 2 трлн рублей, а количество оформивших кредит на покупку квартиры семей вырастет до 1,2–1,3 млн.

Кроме того, в 2018 году АИЖК ожидает рост строительства жилья примерно на 10%. Агентство прогнозирует бум на рынке, который будет определяться падением ставок, ростом доходов граждан и запуском механизма госгарантий – Фонда защиты дольщиков, призванного заметно снизить риски для населения при покупке строящегося жилья.

Признаки оживления рынок ипотеки начал демонстрировать уже в этом году, но настоящий бум ожидается в 2018-м, когда объемы выдачи превысят 2 трлн рублей в год. «В следующем году, по нашим оценкам, ипотеки будет выдано более чем на 2 трлн рублей, строительство жилья вырастет примерно на 10%, а 1,2–1,3 млн семей оформят ипотеку, – сообщил Александр Плутник. — Если в одной семье в среднем трое человек, то 3,9 млн человек решат жилищный вопрос – это очень впечатляюще».

Как свидетельствуют результаты последнего опроса НАФИ, намерение улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет есть у 25% россиян – с 2015 года этот показатель вырос на 2 процентных пункта. Ипотека является для россиян одной из наиболее популярных возможностей приобрести жилье. По оценкам АИЖК, сейчас доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья составляет 40–50%, в среднесрочной перспективе, на фоне снижения ставок, она может достичь 60–70%.

АИЖК прогнозирует, что уже к концу 2017 года средняя ставка по ипотеке снизится до 9–9,5%. Все крупнейшие ипотечные банки будут стремиться к установлению однозначной ставки предложения.

#Богдановипартнёры 

#Безопасностьвлюбойситуации