Почему рынок недвижимости быстро выздоровел после коронакризиса?

Мы наблюдаем последствия отложенного спроса, который подстегивают непрекращающиеся слухи о второй волне: риск оказаться запертыми по домам заставляет торопиться тех, кто собирался заключить сделку, чтобы потом проводить карантин более комфортно.

Цены тянутся за спросом

Несмотря на кризис, пандемию и прочие тяжелые обстоятельства этого года, основная потребность людей к улучшению жилищных условий сохранилась. Во время карантина шансов приобрести жилье у большинства потенциальных покупателей не было: формат удаленных сделок в столь серьезном деле, как покупка недвижимости, не устроил людей, к тому же процесс был налажен не сразу, и в итоге все равно требовал выхода в офлайн.

Когда россиянам ослабили карантинный режим и заработали необходимые для регистрации сделки госучреждения, поток желающих провести сделку восстановился очень быстро — теперь он даже превышает показатели предыдущих годов.

Сезонность арендного рынка

Активны не только собственники, но и арендаторы. Рынок аренды имеет сезонный характер: весна и начало лета, на которые как раз и пришелся карантин, обычно являются периодами затишья. Правда, на этот раз исключение составила аренда загородного жилья, спрос на которую к апрелю вырос на 90%: многие предпочли самоизолироваться подальше от города — это и комфортнее, и безопаснее.

При этом предосенний период и сама осень традиционно считаются для рынка аренды гораздо более динамичным временем — это связано с началом учебного и делового сезона. В 2020 году эта пора совпала и с окончанием режима самоизоляции, когда многие компании перевели сотрудников с удаленки в привычный офисно-городской режим работы.

Хотя, отмена самоизоляции может оказаться временной…

Карантин как повод переосмыслить быт

Лето 2020 года было уникальным и еще по одной причине. Значительной части клиентов, заинтересованных в покупке элитной недвижимости, не удалось уехать в отпуск за границу. Это позволило им более пристально изучить условия проживания, сконцентрировав внимание на своем быте. Многие пришли к выводу, что обстановку давно пора сменить — сделать ремонт или и вовсе переехать в другое жилье.

Увеличилось и количество заказов у компаний, которые занимаются строительством частных домов — очереди у них расписаны едва ли не на год вперед, а объем заказов вырос в несколько раз.

Конфликтные факторы

За время пандемии произошло и много переездов. Вынужденное весеннее заточение оказалось тяжелым испытанием для многих семей: не все выдержали круглосуточное общество друг друга и по окончании карантина договорились разъехаться.

Привлекая внимание покупателей, весной многие застройщики рекламировали свои объекты еще и с точки зрения свободных прогулок, причем актуальной эта опция была не только для таунхаусов и коттеджных поселков, но и для многоквартирных новостроек.

К конфликтному фактору относятся и разногласия между арендаторами и арендодателями. В весенне-летний период часть россиян столкнулась с проблемами и на работе, и с выплатой зарплат (некоторым ее сократили, некоторым вообще не выплачивали). Попав в сложное положение, арендаторы были вынуждены просить скидку у хозяев квартир: кто-то ее дал, кто-то — нет.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

«Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха

Уже можно сказать о том, что частично переформатировался рынок недвижимости, изменились поведенческие привычки как в области жилого дома, так и общественных зданий. В цифрах это выглядит так: до кризиса доля онлайн-торговли занимала едва ли 10%, сегодня это уже более 20%. На карантине возрос спрос в секторе FMCG на 50%, в сегменте бытовой техники и электроники — на 25–30%, при этом упали онлайн-продажи одежды и обуви более чем на 50%, что, в общем-то, объяснимо. Порядка 23% людей в период вынужденной самоизоляции перестали покупать одежду и обувь. В короткое время ценность здоровья, времени, вопросы безопасности приобрели серьезную значимость.

Коворкинги или офисы.
Изменилось и отношение к формату удаленной работы как со стороны работодателей, так и со стороны самих работников. Согласно исследованию The National Bureau of Economic Research, около 37% работы в США можно делать из дома. Переложим такую цифру на Москву и посчитаем, чем это грозит рынку коммерческой недвижимости: по исследованиям RRG, 76% офисных сотрудников рассматривают работу на удаленке в дальнейшем. Это серьезным образом меняет рынок и повлияет на офисный сектор.
В Москве около 6–7 млн офисных сотрудников, и если даже только 1 млн из них перейдет на формат удаленной или посменной работы (чередование работы в офисе с работой вне офиса), то при условии, что на одного человека в офисе приходилось порядка 6–7 кв. м, на рынок в одночасье выйдет 6–7 млн кв. м освободившихся площадей. Вдумайтесь — 7 млн кв. м могут оказаться вакантными! И в большей степени это коснется бизнес-центров класса С и устаревшего класса В.
Что будет с этими площадями? Часть арендаторов станут сдавать в субаренду излишние площади. Отчасти вернется кабинетная система как более безопасная, от которой рынок довольно долгое время отходил. Пусть эта нарезка будет некапитальной, но — эргономичной, безопасной и удобной, больше напоминающей сервисные офисы и коворкинги. Кто-то из собственников деловых центров рассматривает переделку офисных помещений в гибкие гибридные пространства.

Торговля и склады.
Для рынка торговых центров сегодняшняя ситуация стала серьезным ударом. Около 30% объектов, и так достаточно слабых, могут потерять существенную долю арендаторов, часть из них будут полностью переформатированы, получив в «якоря» не совсем торговых операторов, таких как медицинские центры, спорт, термы, офисные пространства и даже вертикальные фермы, склады разной модификации. На этом фоне как раз очень неплохо себя чувствует складской сектор, который сделал резкий рывок в развитии из-за огромной востребованности онлайн-ретейлерами складских помещений последней мили.

Город или загород.
Взорвался загородный рынок, колоссальный спрос на который не оставил даже самые невкусные предложения незамеченными и спровоцировал рост стоимости как аренды, так и продажи. Сегодня, по сути, у рынка городской недвижимости появился серьезный соперник в лице загородного рынка, в результате чего выявились две противоположные парадигмы: либо человек живет в высокоплотной урбанизированной среде и пытается соблюдать безопасное существование в условиях высокой плотности населения, либо выбирает загородное комфортное проживание на своем небольшом участке, на котором может создавать какой-то даже добавленный продукт, например экопродукты, или творить что-то, работать удаленно и минимальным образом соприкасаться с окружением. И эта граница между урбанизацией и экоформой, между городом и селом/деревней начала восстанавливаться вновь, несмотря на стираемость этих границ в течение последнего столетия.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Новые законы: стандартное жилье, «зеленые» крыши и дачная амнистия

Рынок недвижимости изучает очередной пул законодательных инициатив и нововведений

Из словаря жилого сегмента исчезло определение «экономкласс» — теперь только «стандартное жилье», критерии которого утверждены окончательно. Об основных его характеристиках, когда нынешний приказ Минстроя был еще проектом, поэтому вкратце: стандартное жилье — это индивидуальные дома до 150 квадратных метров на участке не более 1500 «квадратов», блоки до 130 квадратных метров в составе дома блокированной застройки, квартиры общей площадью не более 100 квадратных метров — они могут быть расположены в многоквартирном доме, в котором обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов и которому присвоен класс энергоэффективности B и выше. Регламентированы также требования к внутренней отделке стандартного жилья.

С июня вступил в силу национальный ГОСТ, появления которого ждали почти пять лет, — он касается «зеленых» крыш. Документ впервые детально регламентирует обустройство и эксплуатацию «зеленой» кровли: в нем определены общие положения и требования к «зеленым» крышам, впервые развернуто представлена их типология, введены определения экстенсивного, полуинтенсивного и интенсивного типа озеленения и так далее. Теперь мы в этом смысле настоящая Европа, где подобные стандарты есть почти в каждой стране.

Рабочая группа «Нормативное регулирование» при АНО «Цифровая экономика» разработала и одобрила на своем заседании проект постановления правительства РФ, который обязывает застройщиков многоквартирных домов обеспечивать техническую возможность подключить здание к интернету еще до его ввода в эксплуатацию. Как подчеркивают «Известия», это гарантирует жителям качественные современные услуги связи сразу с момента заселения, а операторам останется лишь подключиться к дому, где все каналы для прокладки сетей уже имеются. Проект постановления в ближайшее время будет направлен в Минкомсвязи для согласования с другими ведомствами, а после утверждения будет внесен в правительство. Вопрос о том, кто из операторов и каким образом станет заходить в новостройки, будет регламентироваться соответствующим законопроектом, который также рассмотрят на заседании рабочей группы «Нормативное регулирование».

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Первичный рынок. Что думают эксперты о ценах?

Переход с 1 июля на новую систему финансирования долевого строительства не привел, как ожидалось, к заметному росту цен на недвижимость. Что совершенно логично: сам рынок инертный, а Застройщики имеют запасы жилья по старой доброй схеме долевого участия.

Переход на эскроу-счета пока произошел только формально.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в июле продолжала незначительно повышаться, но это было связано преимущественно с повышением стадии строительной готовности объектов. Диапазон роста варьировался от 1 до 2 процентов, что в целом соответствует динамике последних месяцев.

Все понимают: цену любого товара определяет рынок и, в частности, готовность покупателя платить.

Считается, что в сентябре на рынке недвижимости начинается высокий сезон и активизируется спрос. Но в нынешнем году такого может не произойти, и это опять же станет барьером для дальнейшего роста цен на квадратные метры. Активность покупателей заметно подогревалась в конце прошлого и начале нынешнего года. Спрос, который в обычных условиях пришелся бы на осень, был во многом реализован раньше.

В условиях реально подающих доходах населения фактор, который мог бы подогреть спрос пока только один – снижение ипотечной ставки. Мы предполагаем, что она ещё снизится в этом году.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Рынку недвижимости напророчили новый кризис

2019 год может стать для рынка новостроек периодом качественных изменений.

По прогнозам аналитиков , число игроков рынка сократится, а цены в новостройках вырастут относительно 2018-го из-за перехода на новые правила работы для застройщиков. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование во второй половине 2019 года запустит новую волну санации застройщиков. Число игроков в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими.

При этом спрос существенно снизится в силу экономических факторов, считают в компаниях. Негативно повлияет на рынок новостроек ухудшение финансового положения населения из-за роста НДС, повышения цен на бензин, коммунальные услуги, нестабильность рубля. Риск снижения спроса создает повышение ипотечных ставок. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает “посадка”, но будет она “мягкой” или “жесткой”, спрогнозировать пока сложно.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

На рынке жилья заметили признаки грядущего повышения цен

Снижение покупательской активности в сочетании с вводом новых правил работы для застройщиков может уже в 2019-м привести к новым кризисным явлениям.

Заинтересованность потенциальных покупателей к приобретению жилья в новостройках снижается. С начала 2018 года звонков и обращений, по данным аналитиков компании, стало меньше на 20 процентов. Негативная динамика, исходя из сложившейся конъюнктуры, сохранится и в дальнейшем.

Изменения правил жилищного строительства, волатильность валют и ожидаемое повышение ипотечных ставок препятствуют накоплению потенциального, в том числе отложенного, спроса, и в будущем с большой долей вероятности можно говорить об ослаблении активности покупателей. Кроме того, нововведения в 214-ФЗ усложнят работу застройщиков, и часть из них будет вынуждена уйти с рынка.

Многолетние аналитические исследования рынка недвижимости фиксируют традиционный бурный рост количества сделок в преддверии каждого серьезного спада. Неизбежным следствием этих явлений станет рост цен. Прогнозируемое поднятие цены в сегменте новостроек 10-20%. Первичный рынок «потянет» за собой изменение на рынке вторичного жилья.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Эксперты рассказали, как рост ставки НДС скажется на рынке недвижимости

Повышение базовой ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 18% до 20% приведет к незначительному удорожанию всех процессов, как на этапе строительства, так и при эксплуатации здания.

Правительство повысит ставку НДС до 20%. Необходимость повысить ставку объяснили тем, что бизнес должен нести «часть экономической нагрузки за повышение уровня жизни пенсионеров».

Для девелопера это приведет к удорожанию всех процессов, как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации здания.

Доходность застройщика снизится примерно на те же 2%.

При этом на конечную стоимость для покупателя это не повлияет, застройщики компенсируют потери за счет снижения размера скидки.

Повышение ставки НДС до 20% никак не отразится на рынке жилой недвижимости.

Разве что, это может привести к увеличению затрат девелоперов, но они смогут их оптимизировать.

Это коснется коммерческого сектора рынка недвижимости, где практикуется так называемая чистая арендная ставка. Повышение НДС ляжет на плечи арендаторов, а жилье не облагается НДС.

При увеличении НДС вырастут затраты на строительство новых объектов коммерческой недвижимости и расходы на ремонт и эксплуатацию существующих.

В текущей ситуации у собственников не будет возможности переложить эти затраты на арендаторов.

Определённые проблемы могут возникнуть на рынке апартаментов, которые не являются жилыми помещениями. Здесь маржа девелопера невелика, а повысить цены невозможно.

Вот такие статьи из серии «Сказка про Белого Бычка» начали появляться в сети. В шею таких экспертов, изменения финансовых условий, по их мнению, никак не скажется на стоимости!!! Нет, друзья! За всё заплатит Покупатель. Без вариантов.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга