Что изменилось в налоге на доходы от продажи новостроек.

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Почему это важно?
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Плата за ожидание

О том, на какую компенсацию может рассчитывать дольщик, получивший квартиру с опозданием, и о правоприменительной практике.
Законодательством предусмотрено несколько разновидностей компенсаций, которые вправе потребовать участник долевого строительства, если застройщик нарушил установленный ДДУ срок передачи помещения. В первую очередь, застройщик обязан уплатить дольщику неустойки за просрочку передачи в размере 1/300 (для граждан – 2/300) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день передачи, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Также дольщик вправе предъявить требование к застройщику о компенсации расходов, понесённых из-за просрочки передачи квартиры, в том числе на аренду другой квартиры в период просрочки. В качестве доказательств понесённых расходов необходимо представить суду договор аренды квартиры, заключённый дольщиком, а также документы, подтверждающие уплату арендной платы (расписки, выписки по счёту банковской карты и т.д.), несение расходов на оплату коммунальных услуг, если в соответствии с договором аренды их оплата возлагается на арендатора. По закону убытки, понесённые дольщиком, подлежат возмещению сверх неустойки в полном объёме. Однако есть вероятность, что суд запросит документы о наличии другого жилья, исследует вопросы о разумности размеров арендуемой недвижимости и соответственно расходов на её аренду, а также необходимость отделки квартиры и возможность проживания в ней сразу после приёмки от застройщика. В зависимости от оценки этих обстоятельств суд может уменьшить размер компенсации.
Кроме того, дольщик вправе взыскать с застройщика штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя в размере 50% от присужденной суммы, судебные расходы, а также компенсацию морального вреда, размер которой определяется по усмотрению суда.
Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 №423 введён мораторий на начисление неустойки и иных штрафных санкций по ДДУ (как для застройщиков, так и для дольщиков) за период с 03.04.2020 по 01.01.2021. Неустойку, начисленную по 02.04.2020 включительно, суды взыскивают, предоставляя отсрочку её уплаты (исполнения судебного акта) до 01.01.2021. На практике большинству дольщиков удаётся взыскать как минимум неустойку и потребительский штраф. Основную проблему составляет реальное получение исполнения по решению суда из-за нехватки или вовсе отсутствия денежных средств у застройщика.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Какую недвижимость покупать выгоднее: первичку или вторичку?

В этом году в России небывалый спрос на недвижимость, из многолетнего кризиса вышел даже рынок загородного жилья.

Одни граждане покупают «метры» для улучшения жилищных условий: недовольны условиями своего проживания 60% наших соотечественников. Другие россияне покупают недвижимость для сохранения сбережений: ставки по вкладам на историческом минимуме, а курс доллара за неделю опять вырос. В какое жилье вкладываться выгоднее: в новостройки или во вторичку?

Первичка

В пользу покупки квартиры на первичном рынке говорят льготные ипотечные ставки: до 1 ноября действует специальная программа, по которой банки кредитуют покупателей жилья в новостройках под 6,5% годовых. Это абсолютный минимум — такой дешевой ипотеки в нашей стране еще не было. Правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки.

Более низкая ставка в случае долгосрочного ипотечного кредита позволяет сэкономить достаточное количество денежных средств на выплате процентов.

Для покупки квартиры в новостройке с инвестиционной целью самым выгодным вариантом считается приобретение на начальной стадии строительства. С момента старта продаж до введения корпуса в эксплуатацию жилье в новостройках в среднем дорожает на 10-20%, а в некоторых проектах рост может составить и 30-40%. Поэтому приобретение такой квартиры считается удачным способом сохранить средства и заработать при последующей продаже.

Вторичка

Более перспективным сейчас выглядит сегмент вторичного жилья. Та же программа льготного кредитования вызвала колоссальный скачок спроса на ипотеку: только в июне банки выдали более 120 тысяч ипотечных займов на 362 миллиарда рублей. Это рекорд.

Сейчас на рынке первичного жилья наблюдается парадоксальная ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения цены на недвижимость растут.

Еще одно преимущество вторички — всегда можно понять, кто будет вашими соседями. В новостройке это сделать нельзя, и, если вам не повезет и над вами поселятся асоциальные граждане, продать или сдать квартиру будет сложно.

Как правило, лучшая транспортная доступность у квартир на вторичном рынке: при строительстве новых микрорайонов транспортная система остается ненастроенной еще долгое время. Это приводит к тому, что добраться из новостройки, находящейся на окраине города, в центр проблематично. Данное утверждение не относится к точечным застройкам.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Владение по минимуму. При продаже жилья в новостройках власти планируют упростить налоговый режим

Правительство РФ внесло в Госдуму очередной пакет поправок в первую и вторую части Налогового кодекса. В частности, уточнён срок владения новым жильём, после которого доходы от продажи квартиры в новостройке не облагаются налогом.

По действующему законодательству при продаже жилой недвижимости стоимостью более 1 млн рублей необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной прибыли. От уплаты НДФЛ освобождаются те, кто владел объектом в течение минимального срока – три или пять лет (в зависимости от прописанных в законе условий). На данный момент минимальный срок отсчитывается с момента оформления квартиры в собственность. Чиновники же предлагают определять его с момента заключения договора долевого участия.

Поправка в законопроект звучит так: «В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нём, приобретённых налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нём исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нём в соответствии с указанным договором».

Комитет Госдумы по бюджету и налогам рассмотрит отзывы и предложения по законопроекту до 17 октября.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Новостройки продолжают расти в цене!

Средняя стоимость квадратного метра первичной недвижимости в городах России выросла с 1 июля 2019 года на 4 процента, до 73,3 тысячи рублей, а в некоторых городах рост оказался значительно более выраженным.

С 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства жилых комплексов: застройщики не могут тратить средства дольщиков до момента ввода ЖК в эксплуатацию.

Предполагается, что стройка должна вестись за счет собственных накоплений застройщика либо с помощью банковских кредитов. Поэтому ещё накануне вступления изменений в силу многие игроки рынка выступали с прогнозом о росте цен в этом сегменте!

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Покупать новостройки через эскроу-счета станет удобнее

Покупателям жилья в новостройках могут позволить вносить на эскроу-счета застройщиков не всю сумму сразу, а лишь задаток в размере 30 процентов от полной стоимости квартиры.

Возможность введения схемы, позволяющей дольщикам платить за квартиру по частям, рассматривают в нижней палате парламента. Механизм финансирования сделок по покупке жилья через эскроу-счета нуждается в дальнейшей доработке.

Счет эскроу можно использовать в качестве накопительного счета — человек кладет деньги и постепенно пополняет его. Сейчас это невозможно. По закону, необходимо разместить на счете полностью всю сумму стоимости квартиры. Эскроу-счет также может использоваться для размещения задатка за квартиру. В некоторых странах сейчас такая модель применяется: кладешь 30 процентов, а остаток передаешь застройщику только после завершения строительства.

Схема с задатком хороша тем, что позволяет покупателю обойтись без ипотеки на стадии строительства дома. При этом после заселения новоселы уже могут либо внести недостающие 70 процентов стоимости жилья, либо взять кредит в банке.

Минусы у такого механизма тоже есть: если покупатель не вносит плату за квартиру по завершении стройки, задаток остается у Застройщика.

Ранее в августе стало известно, что только семь процентов российских девелоперов перешли на работу по эскроу-счетам, как требуют введенные с 1 июля 2019 года правила долевого строительства. 30 процентов застройщиков получили право строить по старым правилам, деятельность остальных под вопросом.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Первичный рынок. Что думают эксперты о ценах?

Переход с 1 июля на новую систему финансирования долевого строительства не привел, как ожидалось, к заметному росту цен на недвижимость. Что совершенно логично: сам рынок инертный, а Застройщики имеют запасы жилья по старой доброй схеме долевого участия.

Переход на эскроу-счета пока произошел только формально.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в июле продолжала незначительно повышаться, но это было связано преимущественно с повышением стадии строительной готовности объектов. Диапазон роста варьировался от 1 до 2 процентов, что в целом соответствует динамике последних месяцев.

Все понимают: цену любого товара определяет рынок и, в частности, готовность покупателя платить.

Считается, что в сентябре на рынке недвижимости начинается высокий сезон и активизируется спрос. Но в нынешнем году такого может не произойти, и это опять же станет барьером для дальнейшего роста цен на квадратные метры. Активность покупателей заметно подогревалась в конце прошлого и начале нынешнего года. Спрос, который в обычных условиях пришелся бы на осень, был во многом реализован раньше.

В условиях реально подающих доходах населения фактор, который мог бы подогреть спрос пока только один – снижение ипотечной ставки. Мы предполагаем, что она ещё снизится в этом году.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

В столице покупатели сконцентрировались на новостройках

Число сделок с первичным жильем в Москве растет.  

Количество зарегистрированных договоров долевого участия в Москве по итогам 2017 года выросло почти в полтора раза. Тем не менее динамика оказалась хуже, чем в 2016 году, когда Росреестр отчитался почти о двукратном росте. Вторичное жилье интересует покупателей меньше: число сделок с ним снова сокращается.

По итогам 2017 года в Москве было зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), это на 52% больше, чем годом ранее, когда число ДДУ оценивалось в 35,6 тыс. Такие данные приводит управление Росреестра по Москве. При этом, по расчетам ведомства, по итогам декабря число ДДУ относительно аналогичного периода прошлого года выросло на 37%, до 5,6 тыс. Наименее успешным месяцем 2017 года с точки зрения динамики объема сделок на первичном рынке оказался январь, отметили в Росреестре. Тогда было зарегистрировано 1,78 тыс. ДДУ — на 1% меньше, чем за аналогичный период 2016 года.

Максимальный рост первичный рынок продемонстрировал в марте 2017 года, когда количество ДДУ выросло более чем в два раза, до 5,4 тыс.

За год динамика роста количества сделок на первичном рынке замедлилась: по итогам 2016 года Росреестр отчитывался об увеличении количества зарегистрированных ДДУ на 81%. Аналогичная ситуация сложилась на ипотечном рынке. По итогам 2017 года число сделок на покупку жилья с привлечением заемного финансирования, выросло на 23%, до 54,4 тыс. Этот тренд связывают со снижением Центробанком ключевой ставки до 7,75% годовых. При этом по итогам 2016 года годовой рост числа сделок оценивался в 32,6%.

На вторичном рынке Москвы в 2017 году, по данным Росреестра, было зарегистрировано 123,9 тыс. договором купли-продажи жилья, на 1,7% меньше, чем годом ранее. В 2016 году этот показатель демонстрировал рост на 10,8%.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Рынок новостроек России... Куда идем и что дальше?

После осенних наказов президента Путина относительно отмены долевого строительства профессиональное сообщество на рынке недвижимости взвешивает риски и смотрит на перспективы...  А перспективы пока рисуются не самые радужные. В силу того, что политика правительства и экономическая обстановка в стране не лучшим образом влияют на работу предпринимателей очередная  непопулярная мера, по мнению операторов рынка, не добавляет оптимизма. Хотя, если вы крупный федеральный игрок, возможно, ветер в ваших бизнес -парусах задует по - полной, но пока игроки в этом секторе предполагают что небольшие и средние компании будут вынуждены с рынка уйти, переквалифицироваться, объединится… или умереть. Это само по себе плохо, так как развитая экономика это в том числе развитый малый и средний бизнес.  Схема предполагаемая Президентом встраивает в цепочку вместо гражданина финансовые учреждения, которые, скорее всего, не захотят кредитовать маленькие компании, в силу того, что  последние не смогут ответить, если проект будет убыточным.  РБК недвижимость опубликовала мнение одного из представителей московского строительного рынка, Деловой Квартал даёт читателям интересное интервью с местным девелопером, другие источники, обсуждают инициативы президента… Пока все склоняются к единому мнению: с изменением схемы финансирования и появлением в ней кредитных организаций стоимость квартир на первичном рынке увеличится. По разным оценкам увеличение может произойти в диапазоне от 20 до 50%. Кредиты будут давать проверенным и крупным, это ещё один отрицательный момент. Из положительного – покупать новостройку станет надёжно на все 100% (по задумке Президента), схема может быть внедрена через несколько лет, а значит это возможность решить свои вопросы до прогнозируемого  повышения цен на первичном рынке.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Столичные застройщики новостроек отказываются от балконов

Четверть новых многоэтажек московского региона строится без балконов и лоджий

В 25% новостроек Москвы и ближайшего Подмосковья отсутствуют балконы или лоджии. К такому выводу пришли специалисты ФСК «Лидер», которые изучили предложение новостроек московского региона в части обустройства балконов и лоджий, а также типа остекления фасадов.

Выяснилось, что 40% проектов, выведенных на рынок в 2015-2017 гг., включают лоджии. Комбинированный тип (и балконы, и лоджии) представлен в 19% новостроек, 13% проектов предлагают только балкон. Наиболее редкие варианты – эркер и французский балкон – присутствуют в 4% и 2% проектов соответственно.

Проекты без балкона, как и наиболее типовые фасадные решения, – это характеристики новостроек стандарт-класса. Комфорт-класс при этом продолжает поднимать уровень: появляются отапливаемые лоджии, растет количество проектов с панорамным остеклением».

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

Владельцам дадут срок…или штраф!

Владельцев квартир в готовых новостройках обяжут в течение трёх месяцев обращаться за свидетельством о праве собственности на жильё со дня его приёмки. Законопроект с такой инициативой уже внесён в нижнюю палату парламента. Авторы документа объясняют необходимость поправок в закон «О госрегистрации недвижимости» тем, что сегодня у такого срока нет временных рамок, поэтому некоторые собственники новых квартир не торопятся ставить их на учёт. Как считают депутаты, в итоге страдает местный бюджет – владелец жилья не платит налог на недвижимость. Если предложение будет одобрено, то участники долевого строительства будут обязаны обратиться в Росреестр за регистрацией недвижимого имущества в течение трёх месяцев со дня подписания акта приёма-передачи квартиры. Нарушение закона будет грозить штрафами по ст. 19.21 КоАП (несоблюдение порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним). Для граждан он составит 1500–2000 рублей, для компаний – 30 000–40 000 рублей.

"Атомстройкомплекс" запланировал застройку

Градостроительный совет города Екатеринбурга утвердил застройку жилого комплекса который запланировала возвести компания  "Атомстройкомплекс" в квартале Московская – Шейнкмана - Радищева. В многофункциональном жилом комплексе будут торговые помещения, рестораны, фитнес, детский клуб, апартаменты с 4 по 8 этаж и подземный паркинг.  Доминантой комплекса станет 100 метровая башня из стекла и бетона на пересечении улиц Московская - Радищева,  которую будет видно со всех точек района.

Строительство второго отеля Нуatt в Екатеринбурге!

А знаете как легко вычислить настоящее потенциал любого российского города?  Всё просто! Смотрите наличие или отсутствие в нём мировых сетей, крупных компаний с мировым именем,  известных отелей и т.п.

 Гостиничная сеть Нуаtt, корни которой имеют американское происхождение, начинает строительство второго отеля своей сети в Екатеринбурге. Новая гостиница расположиться рядом с Центральным стадионом, названием Hyatt Place, 4 звезды, 146 номеров площадью от 25 до 73 квадратных метров. Первый, пятизвёздочный отель этой сети открылся в Екатеринбурге в 2009 году.

Строительство здания УФСБ отложили

Концепция нового здания УФСБ по Свердловской области, которое планируется построить в центре Екатеринбурга, в квартале улица Ленина -  Вайнера -  Антона Валика -  Маршала Жукова отправили на доработку. Здание планировалось возвести переменной этажности и если этот факт в целом Градсовет одобрил, то архитектурный облик не пришелся по вкусу никому. Рекомендовано изменить фасадные архитектурные формы на более спокойные и солидные,  так как это Исторический центр города и вокруг соответствующая архитектура.

Плюсы и минусы вторичного жилья Выгодно ли его сегодня покупать?

В последнее время все чаще приходится слышать, что вторичный рынок жилья проиграл битву за покупателя – новостройки дешевле, новее, комфортнее. Но, в действительности, все не так однозначно.

Покупательский спрос, действительно серьезно, сместился в сторону новостроек. Крупные застройщики сумели приспособиться к новым рыночным условиям – стали строить квартиры небольших площадей, снизили цены, начали предлагать готовые к заселению квартиры с отделкой. К тому же госпрограмма льготной ипотеки распространяется только на новостройки.

Но у вторичного жилья по-прежнему есть множество преимуществ.

1. Вторичного жилья много – есть, из чего выбирать. В базе УПН более 10 000 квартир на сегодня. 

2. Можно найти квартиру в любом районе – вблизи от работы, по соседству с родственниками, рядом с зелеными зонами или спортивными сооружениями.

3. Ближе к центру более дешевые предложения можно найти на вторичном рынке. «В престижных районах стоимость квартир в новостройках гораздо выше, чем в соседней советской панели».

4. Покупая квартиру на «вторичке», можно выторговать скидку. Собственники идут на уступки, так как иначе простимулировать спрос крайне сложно. 

Средний размер скидки на рынке вторичного жилья – 50-200 тысяч рублей и больше. Реальные сделки сегодня идут не по тем ценам, которые вы видите в базах объявлений.

5. Собственность – сразу. Покупая жилье на вторичном рынке, покупатель сразу становится собственником и может распоряжаться им как хочет – дарить, менять, продавать или сдавать в аренду.

6. Заселение – сразу. Несомненное преимущество «вторичной» квартиры – в нее можно заселиться сразу после покупки. В отличие от новостройки, не надо ждать, пока будет завершен ремонт (в том числе – пока соседи закончат все шумные работы), пока дом даст усадку.

7. «Вторичка» расположена в районах со сложившейся инфраструктурой. Здесь достаточно школ, детских садов, поликлиник и магазинов, налажены транспортные связи.

Однако и недостатки у вторичного жилья тоже есть.

1. Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что те же «полнометражки» строились «на века», инженерные сети там, как правило, изношены, планировки далеки от современных представлений о комфорте, а подъезды подчас находятся в весьма неприглядном состоянии.

2. Отсутствие современного благоустройства. Зачастую дворы старых домов, особенно в центре, превращены в стихийные парковки. «Кроме того, покупатели старых квартир могут столкнуться с разношерстным социальным окружением».

3. Юридически «нечистые» квартиры. В некоторых квартирах сменилось столько владельцев, что гарантировать юридическую чистоту квартиры очень сложно. «Основной недостаток «вторички» заключается в том, что у нее есть «история», которую надо проверять».