Когда законно можно пользоваться дачным участком своего соседа, даже если он против.

Всем хорошо известно, что неприкосновенность частной собственности охраняется законом. Значит, любое пользование вещью без согласия ее собственника является правонарушением и влечет ответственность.

Но не так все однозначно, когда речь заходит о собственности на земельный участок. Вот несколько примеров соседских споров, где суд даже при отсутствии согласия собственника признал: пользование чужим земельным участком правомерно.

1. Сервитут открывает чужие двери

Есть в законе термин, который доставляет много неприятностей собственникам земельных участков: «сервитут». Он означает право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (в т.ч. и земельным участком).

К нему прибегают в тех случаях, когда есть острая необходимость воспользоваться соседним участком с целью:

- прохода или подъезда к своему участку, водоему или другому значимому объекту,

- прокладки инженерных сетей к своему участку и пр.

Сосед вправе оформить сервитут по добровольному соглашению с собственником. Но чаще всего этот вопрос приходится решать в суде, т.к. соседи не испытывают большой радости от того, что по их участку будут ходить посторонние люди, и не дают согласия.

Установив, что у истца нет никакой другой возможности реализовать свое право, кроме как получить пользование чужим участком, суд выносит решение о предоставлении сервитута.

Это право подлежит регистрации в Росреестре, и с этого момента гражданин может на законных основаниях требовать доступа на соседний участок.

Например: собственница половины дома предъявила иск ко второй собственнице – о выделе доли в виде отдельной части и о предоставлении сервитута для доступа к своему участку на время обустройства отдельного входа.

Согласия другой хозяйки получить не удавалось и пришлось передать спор на разрешение суда. По итогам экспертизы было определено несколько вариантов для сервитута, из которых суд выбрал оптимальный.

Ответчика обязали предоставить истцу ключи от ворот и входной двери в дом на время, пока будут проводиться работы по обустройству отдельного входа для истца.

Стоимость сервитута (а собственник вправе получать деньги за пользование своим участком) была определена в размере 3 600 рублей в год (Гатчинский суд Ленинградской области, дело № 2-111/2018).

2. Нет межевания – можно пользоваться

Права собственника участка заканчиваются за его границами. А как быть, если границы участка не совпадают с линией забора и по факту соседи пользуются его землей без разрешения?

Собственник будет прав, но если докажет должное расположение границ своего участка. А вот если смежные участки не межевались и кадастровых границ нет, споры разрешаются по фактическим границам.

Например: гражданка перемерила свой дачный участок и выяснила, что целых 50 см ее земли ушло в пользование соседей. Она потребовала перенести забор.

Но суд установил, что забор между участками стоял в фактических границах, которые существовали с момента организации садового товарищества, и отказал ей в иске.

3. 15-летний забор важнее

Иногда не спасает даже межевание участка: соседи могут признать его недействительным. Например: гражданин обратился в суд, требуя провести забор по границе, определенной в межевом плане (фактически он оказался ближе, чем граница участка).

Однако кадастровый инженер не принял во внимание, что между участками был забор, установленный еще в далеком 1991 году. Никаких споров между тогдашними землевладельцами по поводу забора (и границ соответственно) не возникало.

А по закону при межевании должно быть учтено фактическое пользование землей, если оно существует уже более 15 лет.

Межевой план был признан недействительным, и собственнику не удалось запретить соседу пользоваться излишком земли.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Перевод садового дома в жилой не работает

Статус «жилого» дает возможность регистрации в доме по месту жительства, налоговые льготы и другие плюсы.

Для садовых домов в границах населенных пунктов, действует упрощенный порядок регистрации по месту жительства — через МФЦ. Для домов, построенных на сельхозземлях (а по данным Росреестра, 80% СНТ находятся за границами населенных пунктов), с одной стороны, законодательно прописана возможность упрощенного оформления построенного дома как жилого, если он соответствует требованиям к жилым помещениям. Определено, кто имеет право готовить заключение о соответствии постройки требованиям к жилью. Но механизм не работает.

Правила перевода

Для перевода садового дома (дома на садовом участке) в жилой необходимо заключение о соответствии постройки требованиям к жилым помещениям. Это должно быть капитальное строение, в котором можно проживать круглый год, то есть стены и кровля обеспечивают защиту от холода и влаги помещений, дом должен электрифицирован. Правда, к домам в поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, где нет централизованных инженерных сетей, в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Дом должен соответствовать требованиям СНИП, СанПин, противопожарным нормам и правилам, предъявляемых к жилому дому.

К самим помещениям требования такие: общая жилая комната – не менее 12 кв.м; спальня – не менее 8 кв.м; спальня (на мансардном этаже) – не менее 7 кв.м; кухня – не менее 6 кв.м, при ширине не менее 1,7 м; ванная – не менее 1,8 кв.мвысота потолков – не менее 2,5 м; высота подвального помещения – не менее 2 м.

Заключение о соответствии дома требованиям к жилым домам имеет право выдать любой индивидуальный предприниматель или юрлицо с документом о членстве в СРО в области инженерных изысканий. Согласно постановлению правительства №1653 предполагалось, что заключение межведомственной комиссии при районной администрации или ОМСУ не требуется.

Трудности перевода

По факту в районных отделах архитектуры сообщают, что готовы принять пакет документов при личном визите заявителя, но данных о том, что кому-то удалось согласовать перевод, нет. Подача документов через МФЦ приводит к приостановке: причиной указано отсутствие (помимо установленного законом заключения участника СРО о техническом соответствии постройки требованиям для жилых домов) Акта комиссии при администрации муниципального образования.

Несмотря на факт, что действующий порядок (по постановлению правительства №1653) предусматривает уведомительный (упрощенный) порядок перевода, без решения межведомственной комиссии.

Перечень оснований для отказа содержит пункт о несоответствии назначения участка строительству жилого дома. Так, по закону о ведении садоводства 217-ФЗ, который начал действовать с 1 января, строительство на садовых участках капитальных объектов возможно, если земли включены в территориальные зоны, для которых утверждены градостроительные регламенты.

Для участков в границах населенных пунктов есть генпланы и правила землепользования и застройки. У садоводств или коттеджных поселков тоже есть (должны быть) утвержденные районными администрациями проекты организации застройки, которые включены в генплан поселения. Выяснить их наличие можно в районном отделе архитектуры, на официальном сайте муниципального образования, в разделе генплан.

Пока уведомительным порядком перевода, воспользоваться не удается. В районных администрациях копятся заявления.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Вторичному жилью в России предрекли уверенное подорожание

Цены на вторичную недвижимость в России вступили в стадию стабильного роста.

По данным экспертов, каждый месяц с начала 2019-го стоимость квадратного метра «вторички» в целом по стране прибавляла около процента. В итоге за первый квартал «квадрат» подорожал на восемь процентов — по сравнению с показателем за аналогичный период 2018-го. К апрелю метр ненового жилья в России в среднем стоил 64,2 тысячи рублей.

Тенденция к росту цен на готовые квартиры, которая началась в России в прошлом году, стала уверенным трендом, несмотря на сокращение реальных доходов населения

Несмотря на то, что цены на «вторичку» достигли трехлетнего максимума, спрос на такое жилье продолжает расти: за первый квартал он увеличился на 1,4 процента, подсчитали аналитики. «Влияние ипотеки на вторичный рынок велико, но, несмотря на то, что средняя ставка увеличивается, это не снижает у россиян желания приобрести жилье. Активность рынка обеспечивают законодательные изменения: с 1 июля 2019 года вступает в силу новая система покупки жилья. Изменения напрямую повлияют на рынок первичной недвижимости, что косвенно отразится и на вторичном жилье. Из-за опасений по поводу стабильности застройщиков часть потенциальных покупателей сконцентрирует свое внимание на вторичном рынке.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 08 апреля 2019 г.

С конца января 2019 года количество квартир в Базе данных УПН планомерно растет. Так, за месяц число объектов на рынке увеличилось на 7,3% и достигло отметки 8 тыс. объектов. Выросло и количество пригородных объектов – на 2,1% (в реальном выражении 670 квартир). Количество комнат также увеличилось - на 4,7% за четыре недели (1,46 тыс. объектов). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют чуть меньше 4 месяцев.

Вместе с ростом числа объектов фиксируем приостановление роста средней цены на вторичном рынке жилья (после пиковой активности на рынке жилья в конце 2018 года). Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 08 апреля составила 71 824 руб. За четыре недели средняя цена «на вторичку» снизилась на 0,3%.

Среди различных территорий отмечаем противоречивую динамику. Объекты в Центре и первом ценовом поясе стали дешевле: на 0,9% и 0,3% соответственно. Квадратный метр объектов в Центре стоит 101 661 руб. Квадратный метр в районах, приближенных к Центру, обойдется покупателю по 76 845 руб. Квартиры третьего и четвертого пояса, наоборот, прибавили в цене. На территории третьего ценового пояса объекты покупают в среднем по 58 651 руб./кв. м. (+0,5%). Для объектов четвертого ценового пояса фиксируем самую весомую корректировку 2,1%, то есть средняя цена квадратного метра для квартир в отдаленных районах достигла отметки 51 969 руб./кв. м. Квартиры второго пояса почти не изменились в цене. Объекты здесь приобретают по той же цене, что и месяц назад, - по 66 125 руб./кв. м. в среднем.

Для различных типов объектов отмечаем как положительные, так и отрицательные корректировки ценовых показателей за четыре недели. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 657 руб./кв. м. (-1,1%). Для квартир типа «спецпроекты» и «пентагон» наблюдаем снижение цены на 0,5% и 0,6%. Теперь текущая цены квартир в современных домах на рынке – 81 839 руб./кв. м. В панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки квартира стоит 64 718 руб./кв. м. Обратные корректировки отмечаем для объектов типа «хрущевки» и «брежневки», которые прибавили в цене 0,7%. Квадратный метр «хрущевки» стоит 64 111 руб. в среднем. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 63 949 руб./кв. м. Выросли цены и на «улучшенки», рост ценовых показателей составил 0,2%. Квартиры в типовых домах 80-90-х покупателям предлагают по 66 433 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров на этот раз отмечаем отрицательную динамику по отношению к значениям четырехнедельной давности. Так, падение цен на однокомнатные и трехкомнатные объекты составило 0,1-0,2%. Покупатель сможет найти «однушку» по средней цене 77 135 руб./кв. м., «трешку» - по 69 929 руб./кв. м. Средняя цена на двухкомнатные и многокомнатные объекты снизилась на 1,1 и 1,6% соответственно. Рыночная цена «двушек» составляет 70 738 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра квартир с четырьмя и более комнатами на сегодня – 73 806 руб.

По жилью в пригороде и комнатам отмечаем рост цен на 0,3% за четыре недели. Квартиры пригородных территорий имеют среднюю цену 52 865 руб./кв. м. Объекты на рынке комнат выставляют по средней цене 59 470 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Госдума приняла закон о запрете хостелов с отложенной датой вступления в силу

По новой версии закона, он начнет действовать только с 1 октября этого года.

Госдума приняла в последней редакции закон о запрете на размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Таким образом, в жилом доме нельзя создавать гостиницу или использовать часть квартир для предоставления гостиничных услуг. Изначально планировалось, что закон вступит в силу с 1 июля, однако по итогам работы согласительной комиссии Госдумы и Совфеда, новые правила начнут действовать с 1 октября 2019 года.

Согласно новому закону, размещать гостиницу или хостел в помещении многоквартирного дома можно будет после того, как оно будет переведено в нежилой фонд, что допускается только для помещений первого этажа или для помещений, размещенных прямо над другими нежилыми площадями.

Закон не запрещает хостелы, а ограничивает их расположение в жилых многоквартирных домах, позволяя бизнесу размещать хостелы на первых этажах домов с отдельным входом, чтобы не доставлять неудобств жильцам.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Россиян с индивидуальным отоплением квартир хотят освободить от переплат

Депутаты «Справедливой России» во главе с лидером партии Сергеем Мироновым внесли в Госдуму законопроект, предлагающий освободить россиян, которые перешли на индивидуальные системы отопления в квартирах, от дополнительной платы по показаниям общедомовых приборов учета.

Законопроект направлен на решение проблемы, касающейся собственников помещений в многоквартирных домах, которые перешли в установленном порядке на индивидуальное отопление и вынуждены вносить “двойную” плату за отопление на основании показаний приборов учета на собственном генераторе тепловой энергии и на основании показаний общедомового прибора учета тепловой энергии.

На сегодняшний день граждане, перейдя на индивидуальное отопление, продолжают оплачивать отопление, подаваемое в многоквартирный дом поставщиком коммунальной услуги.

Согласно проекту закона, в случае наличия в помещении индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, объем потребления коммунальной услуги по отоплению, потребленный в помещении многоквартирного дома, признается равным нулю.

Для того, чтобы исключить увеличение финансовой нагрузки на граждан, чьи помещения подключены (технологически присоединены) к системам централизованного теплоснабжения и не переведены на индивидуальное (автономное) отопление, законопроектом предусматривается установление порядка определения объема потребления коммунальной услуги по отоплению, потребляемого для отопления помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Дача больше не в законе!

Из Кодекса об административных правонарушениях исключено такое понятие, как дачный дом. 

Никто, конечно, не запрещает называть загородные дома дачами, но официально такое наименование ушло в прошлое. Напомним, что закон о ведении гражданами садоводства и огородничества оставил два вида земельных участков - садовые и огородные. И исключил такие термины, как "дачный участок", "дачное строительство" и "дачное хозяйство". Теперь и понятие "дачный дом" ушло из законодательства.

Новый закон о садоводстве разрешил прописку в загородном доме. Но он должен получить статус жилого, быть не выше трех этажей и 20 метров, не разделенным на квартиры, иметь надежные несущие конструкции и крышу, инженерные системы: электроосвещение, водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляцию, газоснабжение... Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более двух этажей. Важный момент: дом должен быть оформлен в собственность и ему необходимо присвоить почтовый адрес.

Можно перевести дом из садового в жилой. Заявление можно подать в орган местного самоуправления или через МФЦ. В заявлении должны быть указаны кадастровый номер дома, земельного участка, почтовый адрес или адрес электронной почты заявителя. К заявлению прикладываются выписка из Единого госреестра недвижимости, заключение по результатам обследования дома, нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если дом был обременен их правами).

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга