Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 01 июля 2019 г.

На 01 июля средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составляет 72 611 руб. К концу первого полугодия стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 2,3% с начала 2019 года. К аналогичному периоду прошлого года рост составил 6,1%. Относительно пиковых показателей середины февраля 2015 года средний уровень цен все еще остается ниже - на 5,3%, но цены «на вторичке» продолжают увеличиваться, постепенно сокращая разрыв с рекордным уровнем цен в 2015 году.

Количество квартир в Базе данных УПН с начала года увеличилось на 29% до отметки 8,88 тыс. объектов. Положительную, но более слабую динамику наблюдаем на вторичном рынке комнат, число которых также увеличилось с конца декабря на 1,1% (всего 1445 комнат). Присутствие на рынке пригородных объектов выросло до 770 объектов (+19,7% за полгода). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют 4,2 месяца.

Среди различных территорий отмечаем в большинстве положительные корректировки с начала 2019 года. В Центре фиксируем рост средней цены на 2,2%. Квадратный метр здесь обойдется покупателю по 102 888 руб. Квартиры первого ценового пояса стали дороже на 1,7%. Квадратный метр объектов в районах, приближенных к Центру, стоит 77 334 руб. Объекты второго ценового пояса выросли в цене на 3,1%, теперь их покупают по 66 440 руб./кв. м в среднем. Текущая рыночная цена для объектов третьего пояса составляет 59 614 руб./кв. м, что выше средней цены на этой территории в начале 2019 года на 3,5%. Исключением стали объекты в отдаленных районах четвертого пояса, которые стали несущественно дешевле на 0,2%, их стоимость снизилась до отметки 50 376 руб./кв. м.

В разрезе различных типов объектов с конца декабря 2018 года квартиры на рынке также выросли «в цене». Рост ценовых показателей на «спец.проекты» и «хрущевки» составил 1,7% и 1,9% соответственно. В конце прошлого года квартиры в современных домах выставляли на рынке по цене 81 684 руб./кв.м, теперь выставляют по 83 084 руб./кв. м. В пятиэтажных домах 60-70-х метр стоил 62 938 руб. в среднем, теперь – 64 120 руб. «Брежневки» и объекты улучшенной планировки подорожали на 2,2%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 62 938 руб./кв. м, а в декабре квартиры этого типа стоили 61 597 руб./кв. м. «Улучшенки» выросли в цене с 65 276 руб./кв. м. до 66 741 руб./кв. м. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 264 руб./кв. м, а шесть месяцев назад «полнометражка» стоила дешевле – 59 882 руб./кв. м (+2,3%). Отрицательную корректировку отмечаем только для типа «пентагон» (–1,4%). В панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки квартира стоит 64 510 руб./кв. м, ранее – 65 426 руб./кв. м. Все изменения цен на различные типы квартир – структурные, зависят от количества и территориальной привязки выставляемых объектов на период расчета.

В сегментах квартир различных размеров отрицательных корректировок не фиксировалось. «Двушки» приобрели 0,5% в своей стоимости. Ценовой показатель сейчас для них составляет 70 622 руб./кв. м (было 70 285 руб./кв. м). Стоимость однокомнатных и многокомнатных объектов с начала года выросла на 1,5% и 1,6% соответственно. За квадратный метр в «однушках» продавцы сегодня просят 77 768 руб. (полгода назад средняя цена составила 76 599 руб.). Среднее значение для квартир с четырьмя и более комнатами выросло с 73 705 руб./кв. м до 74 880 руб./кв. м. Стоимость «трешек» изменилась на 2,9%. В декабре их продавали по 69 306 руб./кв. м, а сегодня предлагают по 71 284 руб./кв. м.

По жилью в пригороде отмечаем повышение цен на 1,6% по истечении почти шести месяцев с начала года. Квартиры в пригородных территориях имеют среднюю цену 53 477 руб./кв. м. (против 52 633 руб./кв. м. в декабре). Комнаты в коммунальных квартирах также демонстрируют положительные изменения ценовых показателей (на 0,9%). Объекты на рынке комнат выставляют по средней цене 59 326 руб./кв. м. (против 58 805 руб./кв. м. в конце прошлого года).

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Ипотека, стройка, ЖКУ: какие законы о недвижимости вступили в силу в июле

С июля вступает в силу множество законов о недвижимости, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются ипотеки, реформы долевого строительства, ипотечного кредитования, гостиничного бизнеса и цен на жилищно-коммунальные услуги.

Рассказываем, как изменится рынок недвижимости в июле 2019 года.

Обязательная звездность

С 1 июля 2019 года вступает в силу закон, согласно которому всем гостиницам с более, чем 50 номерами необходимо присвоить звезды. По их количеству гражданин будет определять сервис обслуживания. Согласно документу, те отели, которым не будут присвоены звезды, закроют.

В соответствии с законом при использовании в рекламе гостиницы категории, не соответствующей указанной в свидетельстве о классификации, на физических лиц будет наложен штраф в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб., а на юридических — от 1/40 до 1/25 совокупного размера суммы выручки от реализации всех товаров за календарный год, предшествующий году, в котором выявлено правонарушение, говорится в документе.

Изменение тарифов ЖКУ

С 1 июля 2019 года плата за коммунальные услуги будет повышена на 2,4%. Соответствующее постановление правительство утвердило в ноябре 2018 года.

Раньше тарифы индексировали только один раз в год, 1 июля, при этом их нельзя было повышать более чем на 4%. Однако в связи с повышением базовой ставки НДС с 18% до 20% в начале 2019 года правительство приняло решение поменять порядок индексации тарифов. В кабмине объяснили, что из-за временного разрыва между ставками НДС и тарифами ЖКУ ресурсоснабжающие организации могут понести серьезные убытки. Поэтому было принято провести две индексации в январе — на 1,7% и в июле на 2,8%. В постановлении уточняется, что рост тарифов не повлияет на уровень инфляции в стране.

Долевое строительство

С 1 июля 2019 года в России изменилась схема продажи квартир в российских жилых комплексах. Согласно документам, девелопер больше не сможет напрямую получать деньги дольщиков. Они будут храниться на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках. Строительство будет вестись за счет финансирования кредитных организаций.

Закон направлен на защиту дольщиков, которые в случае банкротства девелоперов не потеряют деньги, так как они будут заморожены на счете в банке. Соинвестор строительства теперь имеет право забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если строительство жилого комплекса завершено.

Однако на новую модель финансирования перейдут не все девелоперы. Согласно постановлению правительства, застройщики могут продавать строящиеся проекты по старым схемам, если строительная готовность составляет не менее 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%. При этом для проектов комплексного развития территории порог строительной готовности снижается до 15%, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) достаточно уровня в 6%.

Ипотечные каникулы

С 31 июля в России вступает в силу закон об ипотечных каникулах, согласно которому заемщики, попавшие в сложную жизненную ситуацию, смогут получить отсрочку по жилищному кредиту или снизить размер платежей.

В документе поясняется, что воспользоваться каникулами заемщик сможет только в случае, если сумма кредита не превышает 15 млн руб., а жилье, которое находится под залогом, должно быть единственным. Претендовать на ипотечные каникулы могут граждане, потерявшие кормильца, временно нетрудоспособные, признанные инвалидами I или II группы, а также супруги, доход которых снизился более чем на 30%, если при этом на платежи по долгу уходит половина их общего дохода.

Срок кредита в этом случае продлевается на срок каникул, а невыплаченные суммы автоматически переносятся в конец графика платежей. Закон распространится не только на будущие, но и на ранее заключенные кредитные договоры.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Мифы об аренде жилья

Вскоре на арендном рынке начнется высокий сезон: одни студенты уезжают, уступая место другим, под новый деловой год меняется кадровый состав компаний, горожане используют летние отпуска для смены арендного жилья и так далее.

Если совместно с нанимателем в съемной квартире проживают несовершеннолетние дети, то договор с ним (например в случае невнесения платы) расторгнуть нельзя. Это опасение выразили 35% арендодателей и 20% арендаторов. На самом деле подобные жесткие ограничения действуют лишь в отношении социального найма. Договор коммерческого найма в случае нарушения квартирантом обязательств может быть расторгнут независимо от того, проживают с ним несовершеннолетние или нет.

60% владельцев жилья уверены, что имеют право приходить в собственную квартиру когда угодно, даже если в это время временный жилец, например, на работе. Ничего подобного! Собственник обязан согласовывать с нанимателем свои визиты в квартиру. При заключении договора найма арендодатель передает свои права владения и пользования квартирой нанимателю, тем самым ограничивая себя в этих правах на период найма. К тому же если в квартире хранятся ценные вещи арендатора, в случае их пропажи владелец жилплощади становится главным подозреваемым.

В том, что договор найма — бумажка без юридической силы, простая формальность, уверены 27% арендаторов и 14% владельцев недвижимости. Обычно их мнение кардинально меняется в суде, когда бумажка превращается в документ, на основе которого может быть вынесено судебное решение.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Покупку квартир через краудфандинг запретят

Депутаты сказали «нет» народному финансированию строек Краудфандинг (народное финансирование, от англ. сrowd funding, сrowd – «толпа», funding – «финансирование») – это способ привлечь в свой бизнес деньги с помощью специальных интернет-площадок. Деньги можно взять в долг или получить безвозмездно. В обоих случаях выдаст их не банк и не государство, а другие люди – обычные пользователи интернета.

Сбор средств может служить различным целям – помощи пострадавшим от стихийных бедствий, поддержке со стороны болельщиков, поддержке политических кампаний, финансированию стартап-компаний и малого предпринимательства, созданию свободного программного обеспечения, получению прибыли от совместных инвестиций и многому другому. В последнее время появилось несколько проектов, предполагающих использование схем краудфандинга… для покупки жилья. Очевидно, что подобные схемы рассматриваются некоторыми застройщиками в качестве альтернативных способов получения денег от будущих новоселов после 1 июля, когда вступит в силу запрет напрямую привлекать средства покупателей жилья для строительства.

Но не успели первые проекты краудфандинга строек анонсироваться, как Госдума заявила о том, что планирует ввести запрет на привлечение инвестиций в недвижимость с помощью краудфандинга. Такая норма содержится в текущей редакции законопроекта о краудфандинговых платформах, который готовят ко второму чтению в Госдуме.

Как уточняет РБК, законопроект, прошедший первое чтение около года назад, регулирует инвестиционный краудфандинг и не распространяется на сбор средств для социальных и благотворительных проектов. В документе говорится, что физические и юридические лица могут использовать инвестиционные платформы, чтобы давать деньги в долг, вкладывать их в ценные бумаги, а также обменивать на цифровые права (токены), выпущенные на передачу вещей, результаты интеллектуальной деятельности, на выполнение работ и оказание услуг.

В то же время законопроект запрещает приобретать через инвестплатформы цифровые права на недвижимость или на участки недр с полезными ископаемыми, поскольку такие сделки требуют государственной регистрации.

Но запрет краудфандинга на первичном рынке (если он будет введен) вовсе не означает, что все «серые» схемы привлечения средств дольщиков окажутся под запретом. Как говорится, голь на выдумки хитра.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Россиянам захотели простить долги за ЖКХ

Задолженность за ЖКХ с истекшим сроком исковой давности предложили признать безнадежной к взысканию. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.

Как отмечается в пояснительной записке, исковой срок в российской судебной практике — три года, однако управляющие компании продолжают требовать задолженность и после этого срока. Новые поправки должны лишить их такой возможности.

Как заявил один из авторов законопроекта, сохранение в платежных документах по оплате услуг ЖКХ незаконной и необоснованной задолженности и пени ущемляет гражданские права.

Также он отметил, что люди из-за просроченных выплат не всегда могут получать субсидии и испытывают трудности с продажей недвижимости.

Ранее в июне премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее необоснованное увеличение цен на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Аренда или ипотека?

Подорожавшая ипотека подстегнула спрос на аренду жилья, что привело к увеличению цен на съемные квартиры.

Рост стоимости аренды жилья аналитики объясняют большим спросом: из-за высоких ставок по ипотеке часть россиян готова снимать жилье, а не брать его в кредит. Это связано с насыщением, так как новых предложений уже нет. Сначала ставки снижались, это дошло до какого-то уровня, теперь же они снова выросли. Чем дешевле жилье, тем, естественно, оно востребованнее. Конечно, за вычетом тех районов, которые являются неликвидными из-за плохой экологии или транспортной инфраструктуры. Дешевый и средний сегменты с нормальным местоположением тоже подрастают. У нас, в отличие от Запада, долгое время считалось, что жить в арендованной квартире это плохо, сейчас же это становится нормой.

Дорожает и аренда в домах премиального сегмента. Элитное жилье быстро теряет в цене и начинает требовать современного ремонта. Из-за этого на рынке остается не так много предложений, а то, что все-таки сдается, стоит уже дороже. Аренда дорогих квартир с новым ремонтом в премиальных домах пользуется огромным спросом, но за них дают очень высокую плату. Есть другая проблема: дома, которые были построены 15−20 лет назад и относившиеся тогда к элитным, сейчас таковыми не являются: там не было центрального кондиционирования, не делались системы водоподготовки, то есть очень немногие дома сохранили свой статус. Эти адреса уже не являются элитными.

Впрочем, следовать тенденциям готовы далеко не все арендодатели. Многие опасаются, что если они повысят стоимость аренды, то лишатся хороших жильцов, которых не так просто найти.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Российские пенсионеры стали активными ипотечниками

Средний размер ипотечного кредита, оформленного россиянами старше 65 лет, по итогам первого квартала 2019 года вырос к аналогичному периоду 2018-го на 38,4 процента, до уровня в 0,83 миллиона рублей. Рост в этой возрастной группе оказался самым выраженным. На втором месте оказалась группа россиян 60-65 лет.

Средний размер ипотечного кредита, оформленного россиянами старше 65 лет, вырос в первом квартале 2019 года на 38,4 процента и составил к апрелю 0,83 миллиона рублей.

Рост в этой возрастной группе оказался самым выраженным. На втором месте оказалась возрастная группа 60−65 лет: средний размер оформленной ипотеки в ней вырос на 26,4 процента. Динамика в остальных возрастных группах зафиксирована в пределах от 16,7 до 17,9 процента.

Средний показатель оформленной ипотеки для всех возрастных групп россиян к апрелю 2019-го составил 2,38 миллиона рублей.

Самые крупные суммы (в среднем — 2,55 миллиона рублей) выдавались заемщикам в возрасте 40−49 лет, минимальные (0,83 миллиона) — заемщикам старше 65 лет.

Исследование показало, что мужчины в России имеют больше шансов на выдачу ипотеки, чем женщины, а люди, не состоящие в браке, в среднем, получают преимущество перед женатыми. Наибольшее количество одобренных заявок пришлось на заемщиков в возрасте 26−30 лет, наименьшее — на россиян в возрасте 51 года и старше.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга