Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 09 декабря 2019 г.

На 09 декабря средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составляет 72 170 руб. Стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 1,7% с начала года. К аналогичному периоду прошлого года рост составил 2,3%. Относительно пиковых показателей середины февраля 2015 года средний уровень цен все еще остается ниже - на 5,9%, но цены «на вторичке» стабильно росли умеренным темпом в течение всего года до середины октября, постепенно сокращая разрыв с рекордным уровнем цен в 2015 году.

Количество квартир в Базе данных УПН с начала года увеличилось на 31,7% до отметки 9,06 тыс. объектов. Положительную динамику наблюдаем и на вторичном рынке пригородных объектов, число которых также увеличилось с конца декабря на 10% (всего 704 квартиры). Доля комнат на рынке вторичной жилой недвижимости, наоборот, сократилась до 1330 объектов (-6,9% почти за год). Сроки экспозиции объектов на рынке едва превышают отметку 3,5 месяца.

Среди различных территорий отмечаем только положительные корректировки с начала 2019 года. В Центре фиксируем рост средней цены на 2,3%. Квадратный метр здесь обойдется покупателю по 102 977 руб. (ранее - по 100 660 руб.) Квартиры первого ценового пояса стали дороже на 1,4% с начала года. Квадратный метр объектов в районах, приближенных к Центру, ранее предлагали по 76 021 руб., а теперь - по 77 067 руб. Объекты второго ценового пояса выросли в цене на 3,1%, их покупают по 66 431 руб./кв. м в среднем (почти год назад такие квартиры стоили 64 442 руб./кв. м). Текущая рыночная цена для объектов третьего пояса составляет 59 491 руб./кв. м, что выше средней цены на этой территории в начале года на 3,3% (57 617 руб./кв. м). Исключением не стали и объекты в отдаленных районах четвертого пояса, которые подорожали на 1,3%, их стоимость увеличилась с 50 465 руб./кв. м до отметки 51 141 руб./кв. м.

В разрезе различных типов объектов с конца декабря 2018 года квартиры на рынке также выросли «в цене». Рост ценовых показателей на «хрущевки» и «спец.проекты» составил 0,8%. В конце прошлого года метр в пятиэтажных домах 60-70-х стоил 62 938 руб. в среднем, теперь – 63 429 руб. Квартиры в современных домах выставляли на рынке по цене 81 684 руб./кв. м, теперь выставляют по 82 315 руб./кв. м. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 691 руб./кв. м, а чуть меньше года назад «полнометражка» стоила дешевле – 59 882 руб./кв. м (+1,4%). Подобная корректировка характерна и для объектов типа «пентагон». В панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки квартира стоит 66 312 руб./кв. м, ранее – 65 426 руб./кв. м. «Брежневки» и объекты улучшенной планировки подорожали на 2,6% и 3,0% соответственно. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 63 225 руб./кв. м, а в декабре квартиры этого типа стоили 61 597 руб./кв. м. «Улучшенки» выросли в цене с 65 276 руб./кв. м. до 67 222 руб./кв. м. В основном изменения цен на различные типы квартир – структурные, зависят от количества и территориальной привязки выставляемых объектов на период расчета. Так, на вторичном рынке жилья по-прежнему преобладают объекты типа «спец. проект» (38% в общем объеме), что позволяет покупателю свободно выбирать необходимый объект и на рынке новостроек, и на рынке вторички.

В сегментах квартир различных размеров отрицательная динамика не зафиксирована. «Однушки» приобрели 0,4% в своей стоимости. Ценовой показатель сейчас для них составляет 76 884 руб./кв. м (было 76 599 руб./кв. м). Стоимость «двушек» изменилась на 0,8%. В конце прошлого года их продавали по 70 285 руб./кв. м, а сегодня предлагают по 70 851 руб./кв. м. Стоимость трехкомнатных и многокомнатных объектов с начала года выросла на 2,3% и 3,1% соответственно. За квадратный метр «трешек» продавцы сегодня просят 70 916 руб. (почти год назад средняя цена составила 69 306 руб.). Среднее значение для квартир с четырьмя и более комнатами выросло с 73 705 руб./кв. м до 75 989 руб./кв. м.

По жилью в пригороде отмечаем повышение цен на 3,3% по истечении почти двенадцати месяцев с начала года. Квартиры в пригородных территориях имеют среднюю цену 54 373 руб./кв. м. (против 52 633 руб./кв. м.). Комнаты в коммунальных квартирах также демонстрируют положительные изменения ценовых показателей (на 0,8%). Объекты на рынке комнат выставляют по средней цене 59 303 руб./кв. м. (против 58 805 руб./кв. м. в конце декабря 2018).

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Эксперты рассказали, как оформить в собственность лишние сотки земли

Многих владельцев индивидуальных жилых домов и дач интересует вопрос: а можно ли оформить в собственность лишние сотки?

Ведь часто люди, помимо основного участка, который когда-то был куплен, достался от родителей или был выделен в дачном кооперативе, используют дополнительные "сотки", оказавшиеся свободными. О том, какие земли можно "прирезать", а какие - не получится, рассказываем.

Сколько лишних соток можно оформить в собственность?

Если гражданину было предоставлено на основании постановления местной администрации, например, 8 соток (800 кв. метров) земли в поселке или СНТ, а он фактически пользуется большей площадью, то в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) можно внести сведения только в отношении 8 соток.

Излишки площади, следует оформлять отдельно. Если земля находится в неразграниченной муниципальной собственности, то она может быть оформлена только через выкуп. Если участок увеличивается за счёт соседа, необходимо обоюдное согласие и договор о перераспределении земельных участков.

Увеличить участок за счёт земель общего пользования СНТ в настоящее время невозможно.

Изменение площади участков ограничено Земельным кодексом и Правилами землепользования и застройки. Как правило, площадь земельного участка с видом разрешённого использования "ведение садоводства" не может быть меньше 6-ти и больше 15 соток, а с видом "для индивидуального жилищного строительства" - от 3-х до 25 соток. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом - Правилами землепользования и застройки территории.

Поэтому если собственник уже имеет оформленный участок в 15 соток для ведения садоводства, то увеличить площадь он уже не сможет. Также нельзя увеличить площадь участка за счёт земель лесного фонда.

При этом свободно "прирезать" можно лишь до 10% соседнего участка. А если вдруг человек захочет забрать себе соседний участок, тогда придется выкупать его или брать в аренду через торги.

Какие участки нельзя оформить в собственность?

Далеко не все земельные участки могут быть оформлены в собственность. Например, участки в зонах с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП и газопроводов, зоны санитарной охраны источников водоснабжения и др.); с особыми условиями охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Такие земельные участки могут предоставляться только в аренду.

Чем грозит самовольное использование земли?

Если владелец участка фактически занимает площадь больше, чем по документам, это является самозахватом земельного участка, за который предусмотрен штраф. От 10 до 20 тысяч рублей (или от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости) для физических лиц, не менее 20 тысяч рублей (от 1,5 до 2% от кадастровой стоимости) - для должностных и не менее 100 тысяч рублей (или от 2 до 3% от кадастровой стоимости) - для юридических.

Уплата штрафа при этом не освобождает владельца от сноса построек и забора на самовольно занятой территории.

Лишиться можно и увеличенной площади участка, которая была оформлена по "дачной амнистии". Если в постановлении администрации было указано 6 соток, а при уточнении границ в Росреестре появились 2 "лишние" сотки (в основном в 2006-2009 гг. такие "прирезки" оформлялись), то при отсутствии правоустанавливающих документов к "излишкам" может предъявить претензии сосед, которому этих 2 соток не хватило (осталось 4 сотки вместо 6) либо СНТ, если эту землю прирезали за счёт сужения дороги или разворотной площадки.

Решением суда, с учётом генплана СНТ и результатов землеустроительной экспертизы, таких собственников можно обязать установить в ЕГРН границы по первоначальным 6 соткам.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Это вам не ипотека. Новый вид пирамид на рынке жилья

На смену долевке приходит проектное финансирование. Суть в том, что деньги граждан будут лежать в банке до окончания стройки. Такая схема должна защитить покупателей жилья. Но сами застройщики не скрывают: жилье по новой схеме подорожает, ведь им придется где-то изыскивать деньги на стройку. На этом фоне начинают появляться «альтернативные» схемы покупки жилья. Их создатели обещают, что будет лучше обычной ипотеки. Это настораживает.

Одна из таких схем — жилищно-накопительный кооператив. Сама по себе она законна. Идея в том, что собирается группа людей, все скидываются на первоначальный взнос. Тем, кто оказался первым в очереди, покупают квартиры. Не важно, на первичке или на вторичке. Люди заселяются, празднуют новоселье. Далее все, включая получивших квартиры, ежемесячно отчисляют кооперативу небольшую сумму. Как только собирается достаточно средств на покупку новой квартиры, жилье приобретается следующему очереднику. И так далее.

Эта схема законна, если в ней предусмотрены гарантии для тех, кто в конце очереди. Главным плюсом ЖНК называется то, что происходит экономия на банковских процентах. Первоначальный взнос и ежемесячные платежи оказываются ниже, чем если брать ипотеку.

Но фишка в том, что в жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) механизм защиты прав участников часто прописывается слабо. То есть, если ЖНК вложил деньги пайщиков в покупку строящегося жилья, а дом не возвели, то деньги, считайте, пропали, члены ЖНК не могут получить компенсации через фонды защиты прав дольщиков. Региональные власти тоже, не факт, что вступятся. Ведь одно дело, когда застройщик не смог возвести дом на 1000 квартир и 1000 пострадавших семей осаждают кабинеты чиновников, другое дело, когда квартиру не получили три семьи. Такого общественного резонанса не будет, людей отправят в суды и все.

Далее. Если ЖНК на первом этапе покупает всем жилье за 2 миллиона рублей и устанавливает фиксированный ежемесячный платеж, то через 10 лет, когда квартиры подрастут в цене, за 2 миллиона квартиру, уже не купишь. И получается, что пайщики, оказавшиеся последними в очереди, подарили другим участникам кооператива деньги, а сами могут остаться на улице.

В ближайшие годы нас ждет бум ЖНК. Тоже самое было, когда в долевке появились механизмы защиты прав дольщиков. Тогда, если помните, бурным цветом расцвели всякого рода ЖСК. Многие из таких ЖСК не выполнили свои обязательства, люди потеряли свои деньги.

Подумайте, прежде чем ввязываться в ЖНК. Даже если вам обещают экономию и дешевую квартиру, не рискуйте. У вас нет никаких гарантий, что вы получите дешевое жилье, а деньги, скопленные титаническими усилиями, не пропадут.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры

За последние десять лет минимальная площадь студий сократилась почти вдвое, с 30 до 18 кв. м, и это не предел.

В этом году рынок новостроек установил исторический антирекорд: в продаже появились микроквартиры площадью всего 11 кв. м. Это минимальный метраж жилья за всю историю отечественного рынка недвижимости. Впрочем, тенденция к «сжатию» квартир, причем во всех сегментах, наблюдается на протяжении последних пяти-семи лет: так девелоперы отвечают на падающий спрос и снижение доходов россиян.

Сегодня студии площадью от 11 до 30 кв. м — один из самых востребованных форматов жилья в России.

Площадь такого жилья зачастую даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно действующим нормам, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. В некоторых элитных жилых комплексах есть парковочные места, достигающие 26 кв. м и даже больше.

Кто покупает

Есть две основные группы покупателей. Первая — несемейные молодые люди, чаще студенты, которые планируют приобрести собственное жилье, чтобы съехать со съемной квартиры или от родителей. Доля сделок с такими покупателями обычно не превышает 30%.

Вторая категория покупателей — инвесторы, которые приобретают небольшие квартиры для последующей сдачи в аренду (посуточную или долгосрочную). При реализации новых проектов ставку надо делать именно на эту аудиторию, поскольку их доля в общей структуре спроса может достигнуть 70%.

Апартаменты и коммуналка

Некоторые микроквартиры имеют статус апартаментов: при среднем метраже 11-15 кв. м. Однако для потенциальных инвесторов есть риски, связанные с эксплуатацией такой недвижимости.

Коммунальные платежи в многоквартирных домах регулируются нормативными правовыми актами Правительства России, а в нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, эти платежи устанавливаются управляющей компанией самостоятельно. Из-за этого траты на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию в апартаментах на 10-15% больше, чем в обычных квартирах.

История вопроса

После кризиса 2008 года произошло уменьшение квартирографии: появились первые студии метражом 30-33 кв. м, и всего за несколько лет этот показатель сократился почти вдвое. В 2013-2015 годах на рынок вышли студии 27-28 кв. м, через два года в продаже появились квартиры площадью 20-22 кв. м, а в 2018-м минимальный метраж студии достиг 18 кв. м. При этом доля таких лотов в новых домах выросла на треть.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

В России ввели льготы для селян

Россияне, проживающие в сельской местности, с 2020 года смогут брать льготные кредиты для благоустройства своих домов. Правительство будет субсидировать ставки, поэтому они не превысят пяти процентов. Соответствующее постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации.

Кредит можно будет взять на проведение центрального или автономного электро-, водо- и газоснабжения, канализации, отопления, а также для ремонта жилья по договорам подряда. Размер займа не должен превышать 250 тысяч рублей. Жители Ленинградской области и Дальнего Востока могут получить до 300 тысяч рублей. Кредитный договор рассчитан максимум на пять лет.

Полностью исключены из программы внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Что ждет дачников в 2020 году: пять важных изменений в законе

Судя по опыту предыдущих лет, можно с уверенностью заявлять, что для дачников появилась еще одна примета: наступает новый год — значит, жди очередных изменений в законах.

Вот и 2020-й — еще не вступил в свои права, как уже приготовил несколько «подарков» для дачников (хотя правильнее сейчас говорить «садоводов»). Разберем, какие нововведения их ожидают.

1. Лицензия на воду

Слухи о том, что с 2020 года для дачников введут «налог на воду», хоть большей частью и пусты, но все же не лишены доли правды.

Дело в том, что новый «дачный» закон, который вступил в силу в этом году, установил отсрочку на введение обязательного лицензирования водопользования садоводческими товариществами.

В текущем году СНТ не обязаны оформлять лицензию на скважину, а лишь вправе это сделать — причем, без уплаты госпошлины. А вот с 2020 года лицензия станет не только обязательной, но и платной (7,5 тысяч рублей). За нарушение грозит штраф (до 1 млн рублей).

Что же касается отдельных дачников, у которых есть своя скважина на участке, то вряд ли им стоит опасаться:

- лицензия требуется, если скважина используется не только для личных нужд, за сутки добывает более 100 м3 воды и при этом затрагивает центральный водоносный горизонт.

2. Платить за землю меньше

Вступают в силу поправки, внесенные в Налоговый кодекс РФ: земли общего назначения СНТ будут облагаться налогом по сниженной ставке (0,3% вместо 1,5% от кадастровой стоимости).

Это устранит существующую несправедливость: за свои участки садоводы платят 0,3%, а за стоянки, проезды, общие площадки и пр. общие участки — в 5 раз больше.

Кроме того, для целей налогообложения все участки, у которых вид разрешенного использования указан «для дачного хозяйства» или «для дачного строительства», приравниваются к садовым участкам. Значит, для них также действует льготная ставка налога 0,3%.

Напомним также, что с этого года взносы дачников-индивидуалов (которые не вступили в СНТ, но владеют участком на его территории) освободили от налога на прибыль.

Это значит, что с них теперь нельзя взимать взносы в повышенном размере (по сравнению с членами СНТ), объясняя это «расходами на уплату налога».

То есть причин вступать в СНТ стало еще меньше: платить все равно одинаково в обоих случаях.

3. Выделять участки будут по-новому

1 января 2020 года истекает срок, когда земельный участок в СНТ может предоставляться в упрощенном порядке — на основании утвержденного муниципалитетом проекта организации и застройки территории.

Гражданину достаточно было обратиться в муниципалитет с заявлением и протоколом общего собрания членов СНТ о распределении участков. А со следующего года для этого потребуются проекты планировки и межевания территории СНТ.

4. Для продажи урожая — новые документы

Деньги, которые заработал дачник, продав выращенный на своем огороде урожай, освобождаются от НДФЛ, если он представит такой документ:

- подтверждение, выданное правлением товарищества собственников недвижимости, о том, что продаваемая продукция выращена на садовом или огородном участке, принадлежащем налогоплательщику или членам его семьи (с указанием его общей площади участка).

5. Налог за подаренную дачу можно снизить

Начиная со следующего года можно применять новые налоговые вычеты при расчете НДФЛ.

Если подаренная или унаследованная дача (садовый дом с участком) продана в 2019 году (или позже) и при этом 3-летний срок владения ею еще не истек, продавец вправе снизить свой налогооблагаемый доход на:

- расходы, которые понес в свое время даритель или наследодатель, чтобы приобрести эту дачу,

- или же на сумму НДФЛ, который он уплатил при получении дачи в дар (если они с дарителем не были близкими родственниками).

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 25 ноября 2019 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 25 ноября составила 72 080 руб. За месяц снижение средней цены на «вторичку» составило 0,6%. За последние месяцы существенно выросло число продавцов, которые корректируют цену в процессе продажи. Так в ноябре 2019 года каждая третья квартира, которая рекламировалась в начале и в конце месяца подешевела. Некоторые продавцы снижали цены несколько раз. При этом в отличие от 2015 года, процесс корректировки цен предложения происходит более мелкими шагами. За месяц объектов на рынке стало больше на 0,6%, в численном выражении 9,08 тыс. объектов. Объем предложения комнат снизился на 1,2% за четыре недели (1,35 тыс. объектов), по количеству пригородных объектов - также наблюдаем снижение на 1,8% (в реальном выражении 692 квартиры). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют 4 месяца.

Среди различных территорий отмечаем разнонаправленную динамику. Объекты Центра выросли в цене на 0,7%. Квадратный метр объектов в Центре стоит 102 293 руб. Жилье первого, второго и третьего ценовых поясов несущественно снизилось в цене (на 0,3%, 0,2% и 0,3% за четыре недели соответственно). Стоимость объектов в районах, приближенных к Центру, составляет 76 980 руб./кв. м. Квартиры на территории второго ценового пояса приобретают по 66 419 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра в третьем ценовом поясе составила 59 300 руб. Для квартир в районах четвертого ценового пояса на этот раз характерна положительная корректировка - на 0,1%. Квартиры в отдаленных районах покупают по 50 692 руб./кв. м в среднем.

Для различных типов объектов фиксируем в основном отрицательную динамику цен. На 0,5% снизилась средняя цена на «полнометражки». Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 904 руб./кв. м. Еще сильнее подешевели только квартиры в пятиэтажных домах 60-70х годов - на 1,1%, покупатели приобретают «хрущевки» по 63 539 руб./кв. м в среднем. За четыре недели на 0,4% стали дороже только «брежневки». При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 62 741 руб./кв. м. Стоимость «пентагонов», наоборот, стала ниже на 0,1%, и сегодня квадратный метр в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки стоит 66 200 руб. Для квартир типа «улучшенки» отмечаем снижение средней цены на 0,3%. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х достигла отметки 67 034 руб. Стали дешевле и квартиры в современных домах, квадратный метр которых продавцы выставляют по средней цене 82 197 руб.

Для объектов различных размеров также характерны отрицательные корректировки по отношению к ценовым значениям четырехнедельной давности. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры стали дешевле на 0,2%, 0,3% и 0,2%, их выставляют по 70 571 руб./кв. м., 70 918руб./кв. м. и 74 983 руб./кв. м. соответственно. Средняя цена однокомнатных объектов также снизилась на 0,8%, стоимость «однушек» на сегодня – 76 962 руб./кв. м.

Средняя цена на квартиры в пригороде выросла на 1,0% и достигла отметки 54 282 руб./кв. м. Цены на комнаты подверглись общей тенденции на снижение (-0,2% за месяц), продавцы готовы продать такие объекты по 59 599 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга