Что владелец участка земли может сделать сейчас, чтобы избежать резкого повышения налога в будущем году

За земельный участок, как и за любые другие блага, приходится платить: собственнику участка ежегодно начисляется налог.

И в последнее время этот налог с каждым годом становится все больше: дает о себе знать переход на новую систему налогообложения недвижимости (по кадастровой стоимости).

Конечно, не в наших силах полностью прекратить дальнейший рост налога (если он полностью укладывается в рамки закона).

Но от необоснованного завышения защититься можно, если предпринять определенные меры до конца этого года.

1. Земля под ИЖС

К участкам, выделенных гражданам для индивидуального жилищного строительства, применяется жесткий срок:

- если со дня его оформления в собственность прошло 10 лет, а по сведениям Росреестра на нем так и не зарегистрировано жилое помещение, то со следующего года налог будет начисляться в повышенном размере (с применением штрафного коэффициента 2,0).

В 2020 году этот предельный срок истекает для участков, полученных в 2009 году: если не зарегистрировать на них жилое строение до конца этого года, придется платить земельный налог вдвое больше.

Это правило действует в т.ч. и для наследников, к которым перешел пустой участок под ИЖС (подробнее можно почитать здесь).

2. Разрешенное использование

В 2020 году истекает срок, когда органы местного самоуправления должны привести виды разрешенного использования земельных участков в соответствие с действующим классификатором: вносятся изменения в правила землепользования и застройки, причем без проведения публичных слушаний.

А как известно, вид разрешенного использования участка напрямую влияет на размер земельного налога.

Так, например, участки, у которых вид разрешенного использования обозначен так: «для дачного строительства», «для ведения дачного хозяйства» ранее облагались налогом по общей ставке 1,5%, пока не были приняты соответствующие изменения в НК РФ.

Теперь они приравнены к садовым участкам — значит к ним применяется льготная ставка 0,3%. Однако участки с разрешенным использованием:

- для сельхозпроизводства многолетних плодово-ягодных культур, винограда и пр. не приравнены к садовым и облагаются по ставке 1,5% (Письмо Минфина от 27.04.2019 г.).

Аналогичное правило применяется к участкам, выделенным под садоводство, ЛПХ или ИЖС, если они используются в коммерческой деятельности..

До конца 2019 года землевладельцы могут обратиться в местную администрацию для уточнения вида разрешенного использования своего участка — муниципалитет должен установить соответствие разрешенного использования участка классификатору.

Это позволит избежать досадных ошибок — а значит, и необоснованной переплаты налога.

3. Кадастровая стоимость

Наступление нового года предвещает очередные изменения в кадастровой стоимости земельного участка. Ее значение периодически пересматривается (во всех регионах раз в 3 года, в столичных — раз в 2 года).

А с 2020 года заканчивается переходный период, и налогообложение будет проводиться исключительно по кадастровой стоимости.

Поэтому стоит воспользоваться любой возможностью, чтобы не допустить завышения кадастровой стоимости земельного участка:

- если очередной пересмотр кадастровой стоимости запланирован в регионе на 2020 год, то до конца этого года можно подать оценщику декларацию «о характеристиках объекта недвижимости».

Это позволит ему более точно и объективно оценить участок,

- если кадастровая стоимость явно завышена по сравнению с рыночной стоимостью участка, нужно обжаловать оценку.

С этого года действует новый порядок: при установлении ошибочной кадастровой стоимости налог пересчитывается за все время, когда она применялась (в пределах 3-летнего срока давности).

Не переплачивайте за свой земельный участок!

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Налоговое уравнение. У дачников выдался урожайный год… На льготы

Президент России Владимир Путин 29 октября подписал закон № 321-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ», согласно которому взносы не членов садоводческих и огородных товариществ не будут учитываться при определении налоговой базы. Другими словами, деньги в виде взносов, поступающих от собственников дач, не вступивших в товарищество по той или иной причине, не будут облагаться налогом на прибыль. Но есть нюанс — нововведение распространяется только на те правоотношения, которые возникли в 2019 году, начиная с 1 января.

По справедливости

Напомним, что обязанность платить членские взносы всеми собственниками участков, находящихся на территории товарищества, независимо от того, являются они его членами или нет, была введена предыдущими поправками к закону о ведении садоводства и огородничества.

Собираемые в виде взносов средства идут на содержание объектов общего пользования, расположенные в границах территории садоводства или огородничества. Это дороги, линии электропередачи и водопровод, общие заборы, шлагбаумы, вывоз мусора и так далее, включая услуги и работы товарищества по управлению перечисленным имуществом — все то, чем пользуются собственники дач, независимо от наличия членства.

Новые поправки в закон, снимающие налоговое бремя со взносов собственников, не вступивших в товарищество, защищают их права. Это особенно подчеркнул председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев: «У нас есть большое количество людей, которые живут на своих дачах, в садовых домах и не хотят быть членами садовых товариществ, как это было раньше, когда все были членами каких-то товариществ, но они также платят за инфраструктуру поселка, также платят какие-то взносы — и почему они должны платить налог больше, чем те люди, которые являются членами товарищества».

Таким образом, собственники участков, не являющиеся членами товариществ, отныне не будут платить больше своих соседей за содержание объектов общего пользования. Члены товариществ и не вступившие в него люди, находящиеся по сути в одинаковом положении, теперь уравнены в правах и обязанностях.

Описанное положение стало основным, но не единственным полезным нововведением. Налоговый кодекс РФ пополнился еще несколькими уточнениями, о которых следует знать дачникам.

Во-первых, из официальных определений исчезли слова «дача», «дачный дом», «дачное строительство», «дачное некоммерческое объединение граждан» и «ведение дачного хозяйства». Вместо них теперь используются термины «садовый дом» и «садоводческий», которые несут ту же смысловую нагрузку, но имеют более точное определение объектов.

Во-вторых, чтобы не платить налоги в казну с продажи выращенных на садоводческих участках овощей, фруктов, приправ, а также скота, птицы и т. д., справку теперь нужно получать в правлении товарищества собственников недвижимости, а не в правлении дачного, садоводческого или огороднического некоммерческого объединения.

Без «обивания порогов»

Ранее, перед открытием дачного сезона, депутаты выступили с предложением не просто продлить на два года так называемую «дачную амнистию», которая завершилась в марте 2019 года, а, расширив, вывести ее на новый уровень. Уже в июле соответствующий законопроект № 267-ФЗ. Новый закон подразумевает внесение ряда изменений в федеральные законы «О кадастровой деятельности», «О государственной регистрации недвижимости» и ряд других. Люди не только получили возможность оформить дома, гаражи и иные постройки на фундаменте в собственность, но и смогут теперь сделать это по весьма упрощенной схеме, не требующей «обивания порогов».

Так, новая версия «дачной амнистии» позволяет самостоятельную подачу всех необходимых документов в Росреестр, включая технический план, без участия контролирующих органов, обращение к которым стало факультативным. Необязательным становится и уведомление о начале строительства, если объект начал возводиться до 4 августа 2018 года, — для регистрации прав собственности достаточно уведомления об окончании строительства. Проще стала и процедура проверки постройки.

«Дачная амнистия» второго поколения также отменяет публичные торги при покупке участков, находящихся в публичной собственности. То есть теперь люди могут не опасаться, что закрепленный за ними ранее и обустроенный ими участок может уйти другому человеку, заплатившему больше. Закрепленные ранее участки будут переходить в собственность людей бесплатно. Такое положение вещей просуществует до 1 марта 2021 года.

Дешевле стали и кадастровые работы, максимальная стоимость которых определяется властями региона, а органы местного самоуправления теперь обязаны разъяснять гражданам и новые правила строительства, и процедуру оформления собственности на построенные объекты. Это исключает необходимость оплаты услуг сторонних специалистов.

Все изменения, предусмотренные новым вариантом «дачной амнистии», актуальны и полезны ввиду вступления в силу 1 января 2019 года федерального закона 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества в личных целях». Он приравнял дома в садовых товариществах к постройкам на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и позволил гражданам прописываться в них, если дома соответствуют ряду простых требований. То есть дом должен находиться в товариществе, расположенном на территории населенного пункта, иметь капитальные несущие конструкции, систему водоснабжения, подведенное электричество, канализацию, отопление, прогревающее дом минимум до +18 °C, вентиляцию и т. д.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 09 декабря 2019 г.

На 09 декабря средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составляет 72 170 руб. Стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 1,7% с начала года. К аналогичному периоду прошлого года рост составил 2,3%. Относительно пиковых показателей середины февраля 2015 года средний уровень цен все еще остается ниже - на 5,9%, но цены «на вторичке» стабильно росли умеренным темпом в течение всего года до середины октября, постепенно сокращая разрыв с рекордным уровнем цен в 2015 году.

Количество квартир в Базе данных УПН с начала года увеличилось на 31,7% до отметки 9,06 тыс. объектов. Положительную динамику наблюдаем и на вторичном рынке пригородных объектов, число которых также увеличилось с конца декабря на 10% (всего 704 квартиры). Доля комнат на рынке вторичной жилой недвижимости, наоборот, сократилась до 1330 объектов (-6,9% почти за год). Сроки экспозиции объектов на рынке едва превышают отметку 3,5 месяца.

Среди различных территорий отмечаем только положительные корректировки с начала 2019 года. В Центре фиксируем рост средней цены на 2,3%. Квадратный метр здесь обойдется покупателю по 102 977 руб. (ранее - по 100 660 руб.) Квартиры первого ценового пояса стали дороже на 1,4% с начала года. Квадратный метр объектов в районах, приближенных к Центру, ранее предлагали по 76 021 руб., а теперь - по 77 067 руб. Объекты второго ценового пояса выросли в цене на 3,1%, их покупают по 66 431 руб./кв. м в среднем (почти год назад такие квартиры стоили 64 442 руб./кв. м). Текущая рыночная цена для объектов третьего пояса составляет 59 491 руб./кв. м, что выше средней цены на этой территории в начале года на 3,3% (57 617 руб./кв. м). Исключением не стали и объекты в отдаленных районах четвертого пояса, которые подорожали на 1,3%, их стоимость увеличилась с 50 465 руб./кв. м до отметки 51 141 руб./кв. м.

В разрезе различных типов объектов с конца декабря 2018 года квартиры на рынке также выросли «в цене». Рост ценовых показателей на «хрущевки» и «спец.проекты» составил 0,8%. В конце прошлого года метр в пятиэтажных домах 60-70-х стоил 62 938 руб. в среднем, теперь – 63 429 руб. Квартиры в современных домах выставляли на рынке по цене 81 684 руб./кв. м, теперь выставляют по 82 315 руб./кв. м. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 691 руб./кв. м, а чуть меньше года назад «полнометражка» стоила дешевле – 59 882 руб./кв. м (+1,4%). Подобная корректировка характерна и для объектов типа «пентагон». В панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки квартира стоит 66 312 руб./кв. м, ранее – 65 426 руб./кв. м. «Брежневки» и объекты улучшенной планировки подорожали на 2,6% и 3,0% соответственно. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 63 225 руб./кв. м, а в декабре квартиры этого типа стоили 61 597 руб./кв. м. «Улучшенки» выросли в цене с 65 276 руб./кв. м. до 67 222 руб./кв. м. В основном изменения цен на различные типы квартир – структурные, зависят от количества и территориальной привязки выставляемых объектов на период расчета. Так, на вторичном рынке жилья по-прежнему преобладают объекты типа «спец. проект» (38% в общем объеме), что позволяет покупателю свободно выбирать необходимый объект и на рынке новостроек, и на рынке вторички.

В сегментах квартир различных размеров отрицательная динамика не зафиксирована. «Однушки» приобрели 0,4% в своей стоимости. Ценовой показатель сейчас для них составляет 76 884 руб./кв. м (было 76 599 руб./кв. м). Стоимость «двушек» изменилась на 0,8%. В конце прошлого года их продавали по 70 285 руб./кв. м, а сегодня предлагают по 70 851 руб./кв. м. Стоимость трехкомнатных и многокомнатных объектов с начала года выросла на 2,3% и 3,1% соответственно. За квадратный метр «трешек» продавцы сегодня просят 70 916 руб. (почти год назад средняя цена составила 69 306 руб.). Среднее значение для квартир с четырьмя и более комнатами выросло с 73 705 руб./кв. м до 75 989 руб./кв. м.

По жилью в пригороде отмечаем повышение цен на 3,3% по истечении почти двенадцати месяцев с начала года. Квартиры в пригородных территориях имеют среднюю цену 54 373 руб./кв. м. (против 52 633 руб./кв. м.). Комнаты в коммунальных квартирах также демонстрируют положительные изменения ценовых показателей (на 0,8%). Объекты на рынке комнат выставляют по средней цене 59 303 руб./кв. м. (против 58 805 руб./кв. м. в конце декабря 2018).

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Эксперты рассказали, как оформить в собственность лишние сотки земли

Многих владельцев индивидуальных жилых домов и дач интересует вопрос: а можно ли оформить в собственность лишние сотки?

Ведь часто люди, помимо основного участка, который когда-то был куплен, достался от родителей или был выделен в дачном кооперативе, используют дополнительные "сотки", оказавшиеся свободными. О том, какие земли можно "прирезать", а какие - не получится, рассказываем.

Сколько лишних соток можно оформить в собственность?

Если гражданину было предоставлено на основании постановления местной администрации, например, 8 соток (800 кв. метров) земли в поселке или СНТ, а он фактически пользуется большей площадью, то в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) можно внести сведения только в отношении 8 соток.

Излишки площади, следует оформлять отдельно. Если земля находится в неразграниченной муниципальной собственности, то она может быть оформлена только через выкуп. Если участок увеличивается за счёт соседа, необходимо обоюдное согласие и договор о перераспределении земельных участков.

Увеличить участок за счёт земель общего пользования СНТ в настоящее время невозможно.

Изменение площади участков ограничено Земельным кодексом и Правилами землепользования и застройки. Как правило, площадь земельного участка с видом разрешённого использования "ведение садоводства" не может быть меньше 6-ти и больше 15 соток, а с видом "для индивидуального жилищного строительства" - от 3-х до 25 соток. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом - Правилами землепользования и застройки территории.

Поэтому если собственник уже имеет оформленный участок в 15 соток для ведения садоводства, то увеличить площадь он уже не сможет. Также нельзя увеличить площадь участка за счёт земель лесного фонда.

При этом свободно "прирезать" можно лишь до 10% соседнего участка. А если вдруг человек захочет забрать себе соседний участок, тогда придется выкупать его или брать в аренду через торги.

Какие участки нельзя оформить в собственность?

Далеко не все земельные участки могут быть оформлены в собственность. Например, участки в зонах с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП и газопроводов, зоны санитарной охраны источников водоснабжения и др.); с особыми условиями охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Такие земельные участки могут предоставляться только в аренду.

Чем грозит самовольное использование земли?

Если владелец участка фактически занимает площадь больше, чем по документам, это является самозахватом земельного участка, за который предусмотрен штраф. От 10 до 20 тысяч рублей (или от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости) для физических лиц, не менее 20 тысяч рублей (от 1,5 до 2% от кадастровой стоимости) - для должностных и не менее 100 тысяч рублей (или от 2 до 3% от кадастровой стоимости) - для юридических.

Уплата штрафа при этом не освобождает владельца от сноса построек и забора на самовольно занятой территории.

Лишиться можно и увеличенной площади участка, которая была оформлена по "дачной амнистии". Если в постановлении администрации было указано 6 соток, а при уточнении границ в Росреестре появились 2 "лишние" сотки (в основном в 2006-2009 гг. такие "прирезки" оформлялись), то при отсутствии правоустанавливающих документов к "излишкам" может предъявить претензии сосед, которому этих 2 соток не хватило (осталось 4 сотки вместо 6) либо СНТ, если эту землю прирезали за счёт сужения дороги или разворотной площадки.

Решением суда, с учётом генплана СНТ и результатов землеустроительной экспертизы, таких собственников можно обязать установить в ЕГРН границы по первоначальным 6 соткам.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Это вам не ипотека. Новый вид пирамид на рынке жилья

На смену долевке приходит проектное финансирование. Суть в том, что деньги граждан будут лежать в банке до окончания стройки. Такая схема должна защитить покупателей жилья. Но сами застройщики не скрывают: жилье по новой схеме подорожает, ведь им придется где-то изыскивать деньги на стройку. На этом фоне начинают появляться «альтернативные» схемы покупки жилья. Их создатели обещают, что будет лучше обычной ипотеки. Это настораживает.

Одна из таких схем — жилищно-накопительный кооператив. Сама по себе она законна. Идея в том, что собирается группа людей, все скидываются на первоначальный взнос. Тем, кто оказался первым в очереди, покупают квартиры. Не важно, на первичке или на вторичке. Люди заселяются, празднуют новоселье. Далее все, включая получивших квартиры, ежемесячно отчисляют кооперативу небольшую сумму. Как только собирается достаточно средств на покупку новой квартиры, жилье приобретается следующему очереднику. И так далее.

Эта схема законна, если в ней предусмотрены гарантии для тех, кто в конце очереди. Главным плюсом ЖНК называется то, что происходит экономия на банковских процентах. Первоначальный взнос и ежемесячные платежи оказываются ниже, чем если брать ипотеку.

Но фишка в том, что в жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) механизм защиты прав участников часто прописывается слабо. То есть, если ЖНК вложил деньги пайщиков в покупку строящегося жилья, а дом не возвели, то деньги, считайте, пропали, члены ЖНК не могут получить компенсации через фонды защиты прав дольщиков. Региональные власти тоже, не факт, что вступятся. Ведь одно дело, когда застройщик не смог возвести дом на 1000 квартир и 1000 пострадавших семей осаждают кабинеты чиновников, другое дело, когда квартиру не получили три семьи. Такого общественного резонанса не будет, людей отправят в суды и все.

Далее. Если ЖНК на первом этапе покупает всем жилье за 2 миллиона рублей и устанавливает фиксированный ежемесячный платеж, то через 10 лет, когда квартиры подрастут в цене, за 2 миллиона квартиру, уже не купишь. И получается, что пайщики, оказавшиеся последними в очереди, подарили другим участникам кооператива деньги, а сами могут остаться на улице.

В ближайшие годы нас ждет бум ЖНК. Тоже самое было, когда в долевке появились механизмы защиты прав дольщиков. Тогда, если помните, бурным цветом расцвели всякого рода ЖСК. Многие из таких ЖСК не выполнили свои обязательства, люди потеряли свои деньги.

Подумайте, прежде чем ввязываться в ЖНК. Даже если вам обещают экономию и дешевую квартиру, не рискуйте. У вас нет никаких гарантий, что вы получите дешевое жилье, а деньги, скопленные титаническими усилиями, не пропадут.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры

За последние десять лет минимальная площадь студий сократилась почти вдвое, с 30 до 18 кв. м, и это не предел.

В этом году рынок новостроек установил исторический антирекорд: в продаже появились микроквартиры площадью всего 11 кв. м. Это минимальный метраж жилья за всю историю отечественного рынка недвижимости. Впрочем, тенденция к «сжатию» квартир, причем во всех сегментах, наблюдается на протяжении последних пяти-семи лет: так девелоперы отвечают на падающий спрос и снижение доходов россиян.

Сегодня студии площадью от 11 до 30 кв. м — один из самых востребованных форматов жилья в России.

Площадь такого жилья зачастую даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно действующим нормам, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв.м при габаритах 5,3 х 2,5 м. В некоторых элитных жилых комплексах есть парковочные места, достигающие 26 кв. м и даже больше.

Кто покупает

Есть две основные группы покупателей. Первая — несемейные молодые люди, чаще студенты, которые планируют приобрести собственное жилье, чтобы съехать со съемной квартиры или от родителей. Доля сделок с такими покупателями обычно не превышает 30%.

Вторая категория покупателей — инвесторы, которые приобретают небольшие квартиры для последующей сдачи в аренду (посуточную или долгосрочную). При реализации новых проектов ставку надо делать именно на эту аудиторию, поскольку их доля в общей структуре спроса может достигнуть 70%.

Апартаменты и коммуналка

Некоторые микроквартиры имеют статус апартаментов: при среднем метраже 11-15 кв. м. Однако для потенциальных инвесторов есть риски, связанные с эксплуатацией такой недвижимости.

Коммунальные платежи в многоквартирных домах регулируются нормативными правовыми актами Правительства России, а в нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, эти платежи устанавливаются управляющей компанией самостоятельно. Из-за этого траты на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию в апартаментах на 10-15% больше, чем в обычных квартирах.

История вопроса

После кризиса 2008 года произошло уменьшение квартирографии: появились первые студии метражом 30-33 кв. м, и всего за несколько лет этот показатель сократился почти вдвое. В 2013-2015 годах на рынок вышли студии 27-28 кв. м, через два года в продаже появились квартиры площадью 20-22 кв. м, а в 2018-м минимальный метраж студии достиг 18 кв. м. При этом доля таких лотов в новых домах выросла на треть.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

В России ввели льготы для селян

Россияне, проживающие в сельской местности, с 2020 года смогут брать льготные кредиты для благоустройства своих домов. Правительство будет субсидировать ставки, поэтому они не превысят пяти процентов. Соответствующее постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации.

Кредит можно будет взять на проведение центрального или автономного электро-, водо- и газоснабжения, канализации, отопления, а также для ремонта жилья по договорам подряда. Размер займа не должен превышать 250 тысяч рублей. Жители Ленинградской области и Дальнего Востока могут получить до 300 тысяч рублей. Кредитный договор рассчитан максимум на пять лет.

Полностью исключены из программы внутригородские муниципальные образования Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальные образования и городские округа Московской области.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга