Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 13 июля 2020 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 13 июля составила 73 098 руб. За последнюю неделю средняя цена «на вторичку» выросла на 0,2%, за месяц – на 0,6%. Текущая средняя цена остается ниже пиковой в феврале 2015 года на 4,7%. При этом важно отметить, что средний ценовой показатель растет за счет выставляемых объектов, с ценой выше средней по рынку – на этот раз 76 075 руб./кв. м., тогда как снятые объекты уходят с рынка с ценой ниже среднерыночной – 72 590 руб./кв. м.

Количество квартир в Базе данных УПН начинает расти: в четырехнедельной ретроспективе наблюдаем рост объема – на 0,4%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 7,78 тыс. квартир. За месяц объем предложения комнат сократился на 2,0%, а объектов в пригороде, наоборот, стало больше - на 4,4%. Но покупателю по-прежнему есть из чего выбирать: на рынке присутствуют 1,08 тыс. комнат и 670 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть больше 4 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем в основном положительные корректировки за четыре недели. Так, объекты в Центре «скинули в цене» до 101 878 руб./кв. м. (-0,7%). Цены на квартиры в первом, втором и четвертом ценовых поясах Екатеринбурга выросли на 0,4%. Объекты первого ценового пояса выставляют со средней ценой 78 469 руб./кв. м. На территории второго пояса объекты стоят 67 106 руб./кв. м в среднем. Квадратный метр для объектов на территории отдаленных районов четвертого пояса стал дороже до отметки 50 211 руб. Для третьего ценового пояса отмечаем незначительное снижение цен на 0,1%, квартиры здесь обойдутся покупателю по 59 015 руб./кв. м.

Для различных типов объектов отмечаем рост средних цен. Исключением стали «полнометражки» и «хрущевки», которые стали дешевле на 0,1% и 0,3% соответственно. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 054 руб./кв. м. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 63 478 руб. «Брежневки» подверглись положительной корректировке цен на 0,9%. Объекты в домах «эпохи застоя» в среднем выставляют на рынке по 63 985 руб./кв. м. На объекты типа «пентагоны» цены за последний месяц выросли на 0,7%, квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 66 452 руб./кв. м в среднем. «Улучшенки» выросли в цене на 0,4%. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов на сегодня – 66 640 руб. Для квартир в современных домах фиксируем также прирост в цене на 1,0%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 82 876 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем разнонаправленную динамику. Стоимость квадратного метра многокомнатных объектов снизилась на 0,8%. Так, средняя цена четырехкомнатных и более объектов составила 77 213 руб./кв. м. Тем временем цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры за месяц увеличились на 0,3% и 0,4% соответственно: «однушки» выставляют по 78 383 руб./кв. м., «двушки» - по 71 393 руб./кв. м. в среднем. Трехкомнатные объекты стали дороже на 1,01% в сравнении с ценой в середине июня, средняя цена квадратного метра для «трешек» на сегодня – 71 659 руб.

Комнаты в коммунальных квартирах демонстрируют рост цен на 0,1%. Объекты на рынке комнат выставляют по 60 084 руб./кв. м. Квартиры пригорода, наоборот, «убавили в цене» за прошедший месяц 0,4% от среднего показателя до отметки 55 357 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Куда жаловаться на соседей и дворников. Инструкция

Зачастую у жильцов многоквартирных домов возникают вопросы: куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ, когда подобные организации не выполняют своих обязательств, а также совершают систематические нарушения, проявляют халатность и игнорируют жалобы квартиросъемщиков? Ну или соседи чем-то не угодили.

Куда обращаться, если возникают какие-то проблемы по содержанию дома и придомовой территории.

Составляем жалобу

При составлении жалобы нужно указать суть проблемы, право собственности на квартиру (или свои права как арендатора на основании договора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с УК. Писать подобную бумагу имеет смысл, если на это есть веские основания. К ним, например, относятся следующие нарушения: некачественная уборка подъезда, отсутствие техника и диспетчера, плохая работа электрика или не сделанный вовремя перерасчет в квитанциях.

Управляющая компания

Для начала стоит попробовать обратиться к начальству организации, сотрудники которой не справляются со своими обязанностями. Вооружиться можно законом «О защите прав потребителя», составить жалобу в двух экземплярах и потребовать рассмотрения в течение десяти рабочих дней в соответствии с законом. Обязательно необходимо указать данные для обратной связи — электронную почту, адрес или телефон. Есть несколько вариантов развития событий: вам ответят и проблему устранят, или ответят, но ситуация останется неизменной, или не ответят совсем. В последних двух случаях необходимо написать новое заявление на основании предыдущего и отнести его в другую инстанцию.

Государственная жилищная инспекция

В Госжилинспекцию стоит обращаться, если не соблюдаются правила технического обслуживания. Это касается эксплуатации многоквартирного дома, подготовки к отопительному сезону, проведения собраний жильцов, на которых обсуждается работа УК. Как правило, сотрудники инспекции приступают к проверке незамедлительно. В случае если нарушения подтвердятся, руководителя УК привлекут к административной ответственности, выпишут штраф и заставят устранить недочеты. На исправление ошибок отводится определенный срок, в противном случае последуют новые штрафы и предписания. Найти контакты для обращения можно на сайте жилищной инспекции, куда можно направить жалобу в письменном виде либо принести ее лично. Заявление в ГЖИ пишется по установленному образцу, к нему нужно приложить документы, подтверждающие ваше право проживания в квартире, о которой идет речь, и копию жалобы и ответа из УК.

Роспотребнадзор

Если директор управляющей компании оставил ваши права потребителя без внимания, то можно жаловаться напрямую в Роспотребнадзор. Жалобу можно направить, когда речь идет о нарушениях законодательства при составлении договоров с жильцами, неверном расчете и недовольстве необоснованным повышением тарифов. Роспотребнадзор также рассмотрит запросы на проверку бухгалтерской отчетности и жалобы на отказ УК давать вам сведения о сроках, качестве и объеме услуг. Если стоит вопрос о возврате денежных средств, то его могут решить только в Роспотребнадзоре, у ГЖИ нет таких полномочий. Написать заявление вы можете, только основываясь на уже полученном ответе из УК на ваше первое к ним обращение. Жалоба направляется в электронном виде или обычной почтой с уведомлением, факсом или лично. Формат заявления может быть любым, но обязательно необходимо указать адрес, суть проблемы и приложить подтверждающие документы.

Прокуратура

Крайними инстанциями, куда стоит обращаться, если предыдущие шаги не помогли решить проблему, — это прокуратура и суд. В прокуратуру можно обращаться, не тратя время на директора управляющей компании, ГЖИ и Роспотребнадзор. Правда, вашу жалобу перенаправят в одну из этих организаций. Написать в прокуратуру можно и в случае, если вы получили ответ от двух предыдущих инстанций об исправлениях и перерасчетах, однако на деле все осталось по-прежнему. Жалобу необходимо подать в районную прокуратуру, где ее рассмотрят в течение 30 дней и при наличии оснований составят акт реагирования, в соответствии с которым виновные понесут ответственность. Управляющая организация будет обязана устранить нарушения в кратчайшие сроки, иначе ее закроют.

Суд

Обращаться с жалобой в суд имеет смысл, если вам был нанесен ущерб из-за действия или бездействия управляющей компании. При этом подавать судебный иск вы можете даже в случае, когда сотрудники вышеуказанных организаций отреагировали на жалобу, проблемы исчезли, но ущерб не возместили. Иск рассмотрят в течение двух месяцев согласно закону.

Истец должен будет заплатить пошлину, если сумма иска превышает 1 млн руб. Заявление необходимо подать не позднее трех лет с момента нарушения ваших прав. Кроме того, к суду следует подготовить доказательства нарушений — это могут быть фото и видео, заключения экспертизы, письменные запросы и ответы, свидетели и специалисты. В случае когда судья рассмотрел дело и вынес решение не в вашу пользу, истец имеет право обжаловать решение в течение двух месяцев в апелляционной или кассационной инстанции.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 6 июля 2020 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 6 июля составила 72 988 руб. За последнюю неделю и месяц средняя цена «на вторичку» выросла на 0,2%. При этом важно отметить, что средний ценовой показатель растет за счет выставляемых объектов, с ценой выше средней по рынку – на этот раз 75 826 руб./кв. м., тогда как снятые объекты уходят с рынка с ценой ниже среднерыночной – 71 349 руб./кв. м.

Количество квартир в Базе данных УПН начинает расти: в четырехнедельной ретроспективе уже наблюдаем рост объема – на 1,9%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 7,81 тыс. квартир. За месяц объем предложения комнат сократился на 0,9%, а объектов в пригороде, наоборот, стало больше - на 4,8%. Но покупателю по-прежнему есть из чего выбирать: на рынке присутствуют 1,09 тыс. комнат и 680 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть больше 4 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем в основном положительные корректировки за четыре недели. Так, объекты в Центре «прибавили в цене» до 102 450 руб./кв. м. (+0,1%). Цены на квартиры в первом, втором и третьем ценовых поясах Екатеринбурга выросли на 0,5%, 0,3% и 0,2% соответственно. Объекты первого ценового пояса выставляют со средней ценой 78 489 руб./кв. м. На территории второго пояса объекты стоят 67 025 руб./кв. м в среднем. Квадратный метр для объектов третьего ценового пояса стал дороже до отметки 59 201 руб. Для отдаленных районов четвертого ценового пояса отмечаем снижение цен на 0,2%. Квартиры в четвертом поясе обойдутся покупателю по 49 784 руб./кв. м.

Для различных типов объектов отмечаем рост средних цен. За месяц «полнометражки» и «улучшенки» подорожали на 0,1%. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 60 745 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов на сегодня – 66 453 руб. Средние цены на «хрущевки», наоборот, стали ниже на 0,1%. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 63 551 руб. «Брежневки» подверглись положительной корректировке цен на 0,7%. Объекты в домах «эпохи застоя» в среднем выставляют на рынке по 63 815 руб./кв. м. На объекты типа «пентагоны» цены за последний месяц выросли на 1,0%, квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 66 232 руб./кв. м в среднем. Для квартир в современных домах фиксируем также прирост в цене на 0,3%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 82 591 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем разнонаправленную динамику. Стоимость квадратного метра однокомнатных и многокомнатных объектов снизилась на 0,1% и 1,9% соответственно. Так, средняя цена «однушек» составила 78 186 руб./кв. м, четырехкомнатных и более объектов -  77 030 руб./кв. м. Тем временем цены на двухкомнатные квартиры за месяц увеличились на полпроцента, средняя цена на них составила 71 364 руб./кв. м. Трехкомнатные объекты стали дороже на 0,9% в сравнении с ценой в начале июня, средняя цена квадратного метра для «трешек» на сегодня – 71 491 руб.

Комнаты в коммунальных квартирах демонстрируют рост цен на 0,7%. Объекты на рынке комнат выставляют по 60 183 руб./кв. м. Квартиры пригорода также «убавили в цене» за прошедший месяц 0,8% от среднего показателя до отметки 55 262 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Когда дачникам придется перенести электросчетчик на уличный столб: новый пункт в правилах

Вот уже несколько лет дачников тревожат требованиями вынести свой электросчетчик на уличный столб. И нельзя сказать, что есть какое-то однозначное решение этой ситуации.

Если проанализировать судебную практику, то по спорам об уличных электросчетчиках можно найти решения, вынесенные как в пользу дачников, так и в пользу энергетиков.

Все началось с того, что 4 мая 2012 года было принято Постановление Правительства РФ № 442, где в п. 144 предусмотрено, что приборы учета должны быть установлены на границах балансовой принадлежности энергопринимающих устройств.

Для садоводов сделана отдельная оговорка — что счетчики подлежат установке на границах земельных участков. А если нет технической возможности это обеспечить, то он устанавливается в месте, максимально приблИженном к границам.

Ссылаясь на этот пункт, энергетики стали отказывать в опломбировке счетчиков, установленных в доме, а не на фасаде или на уличном столбе. В 2015 году по жалобе гражданки, столкнувшейся с такой ситуацией, Верховный суд РФ признал действия энергетиков незаконными.

По мнению суда, в отсутствие подтвержденной технической невозможности установить счетчик в доме, компания необоснованно ограничила права потребителя (определение от 3 марта 215 г. по делу № 306-КГ14-2876).

Однако это не повлияло на единство практики по этому вопросу. Напротив, в последнее время все чаще выносятся решения в пользу энергокомпаний.

А в новой редакции Свода правил по планированию и застройке садоводческих территорий (СП 53.13330.2019), которая вступила в силу с 15 апреля этого года, впервые появился отдельный пункт (8.14), посвященный установке электросчетчиков.

Он гласит, что:

- электросчетчики для жилых и садовых домов на территории садоводства следует размещать, как правило, на опорах вне пределов участка, с учетом требований местных сетевых организаций.

Так что приходится отметить, что оснований для признания требований энергокомпании незаконным, стало еще меньше. Но все-таки еще можно выделить несколько из них:

1) Требование о переносе электросчетчика должно соответствовать техническим условиям эксплуатации прибора учета.

Согласно ныне действующим Правилам («Правила устройства электроустановок (ПУЭ)» изд. 7-е) счетчики следует размещать в сухих, легко доступных для обслуживания помещениях с температурой в зимнее время года не ниже 0 °С.

Допускается устанавливать счетчики в неотапливаемых помещениях и в шкафах наружной установки при условии дополнительного утепления на зимний период. Счетчики следует закреплять на стенах, в нишах, на щитах с жесткой конструкцией.

Но при этом нужно учитывать тип прибора: есть счетчики, которые разрешено эксплуатировать при низких температурах (это должно быть отражено в техпаспорте изделия).

Так как по закону за содержание индивидуального счетчика отвечает собственник жилого помещения, он имеет полное право требовать, чтобы энергокомпания обеспечила ему безопасное место для размещения счетчика на улице.

Например, суд удовлетворил иск гражданки, которую энергетики заставляли разместить счетчик на фасаде дома, тогда как согласно техпаспорту прибор не мог работать при температуре ниже -30 °С.

А в их регионе такая температура могла быть такой в зимнее время (Тальменский р-й суд Алтайского края, дело № 570/2016).

2) СНТ может обязать садовода перенести свой счетчик на уличный столб лишь на основании решения общего собрания.

Садовод имеет право ознакомиться с этим решением и обжаловать его в суде в течение 6-ти месяцев, если с ним не согласен. На основании решения собрания СНТ может взыскать с дачника расходы на установку уличного счетчика.

Но не вправе отключать электричество, поскольку такое право у него есть только при наличии задолженности по оплате электроэнергии, а не счетчика (ПП. РФ от 04.05.2012 №442, п. 2).

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург

Госдума приняла пакет поправок в законодательство о жилищном строительстве

Госдума РФ на заседании приняла в третьем, окончательном чтении очередной пакет поправок в законодательство о жилищном строительстве.

В частности, принятый закон разрешает использовать средства компенсационного фонда, который формируется из взносов застройщиков, на достройку всех проблемных объектов вне зависимости от того, уплачивала ли компания взнос по конкретному объекту или нет. Закон также распространяет все новые нормы законодательства о банкротстве застройщиков на дела, начавшиеся до 1 января 2018 года, и дает возможность девелоперам направлять средства с расчетного счета на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий.

Уточняется порядок определения рыночной стоимости квартир при выплате компенсаций: стоимость фиксируется на дату не ранее трех месяцев к моменту выплаты компенсаций. Также банки получат доступ к деньгам, которые хранятся на эскроу-счетах граждан не после того, как квартира будет оформлена ими в собственность, а после введения дома в эксплуатацию.

В законе уточняются основания исключения долгостроя из реестра проблемных объектов. Остается только два признака, по которым исключаются эти объекты: ввод в эксплуатацию либо выплата компенсаций по объекту. В законе также прописывается механизм возврата средств материнского капитала со счета эскроу на счет Пенсионного фонда России при расторжении договора долевого участия. Ранее на подобную проблему указывал комитет Госдумы по финансовому рынку.

Закон исключает необходимость получения застройщиком градостроительного плана на земельный участок, образованный в результате раздела исходного земельного участка. Также дается возможность получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случае отклонения площади такого объекта в указанном техническом плане не более чем на 5% от площади, указанной в проектной документации.

Согласно действующему законодательству, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям не может быть выдано, если застройщик (или его дочерние общества) нарушил срок ввода объекта недвижимости в рамках долевого строительства на три месяца и более. Принятый Госдумой закон убирает данное ограничение.

Сейчас все проектные декларации застройщиков можно посмотреть на едином портале Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф). Изменения сведений о застройщике и проекте вносятся в систему не позднее трех рабочих дней. При этом количество заключенных договоров указывается не позднее 10-го числа каждого месяца, а размер кредиторской и дебиторской задолженности застройщик должен публиковать в системе каждый квартал. Принятый закон оставляет за застройщиком обязанность только не позднее 10-го числа каждого месяца публиковать в декларации изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства.

Принятый закон также упрощает требования к конкурсным управляющим при банкротстве застройщика.

Закон вступит в силу со дня его официального опубликования.

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как от высоты дома зависит расстояние до забора соседнего участка?

Как зависит расстояние до забора соседнего участка от высоты дома? Снег сбивает забор, а расстояние 3 м. Какое решение в данном случае?

К сожалению, расстояние до забора соседнего участка от высоты дома не зависит. В настоящее время в СНТ разрешено строить дома высотой не более 20 м и этажностью не более 3-х.

Расстояние до забора соседнего участка минимально может быть 3 метра, а до домов, расположенных на соседних участках, от 6 до 15 метров в зависимости от класса огнестойкости материалов, из которых дома построены. Понятно, что максимальное расстояние будет между деревянными жилыми строениями.

От высоты дома расстояние до соседнего участка не зависит. Оно должно составлять не менее 3 метров от выступающей части жилого строения (например, крыши, террасы, балкона и т. д.).

Если по каким-то причинам забор падает на ваш участок и мешает им пользоваться, вы вправе обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании вашей собственностью (ст. 304 ГК РФ).

Существуют определенные рекомендации при возведении домов на земельных участках относительно близости забора к соседнему участку. Так, по санитарно-бытовым нормам установлены минимальные расстояния до забора (или границы соседнего участка) от дома — 3 метра; от бани, гаража и других построек хозяйственного назначения — 1 метр. Но надо учитывать, что определенные требования по высоте забора могут быть предусмотрены местными нормативными правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность на определенной территории, а также уставом СНТ или ДНП.

Высота забора законом установлена только для садовых и дачных участков: по строительным нормам она не должна превышать 1,5 м. Каких-то других ограничений по данным параметрам не установлено. Следовательно, в рассматриваемой ситуации можно возвести более высокий забор.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Дачники смогут сэкономить на проведении кадастровых работ

Вскоре садоводческие и огороднические товарищества смогут заказывать комплексные кадастровые работы. В этом случае стоимость работ для каждого дачника будет ниже, чем если бы он заказывал кадастровый план самостоятельно.

Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в законы "О кадастровой деятельности" и "О государственной регистрации недвижимости". В роли заказчиков комплексных кадастровых работ в будущем могут также выступать граждане и юридические лица.

Сейчас кадастровые работы проводятся только по заказу уполномоченного органа местного самоуправления или органа исполнительной власти региона. На их проведение тратятся бюджетные деньги. Но это довольно сложная процедура. Федеральные органы заказывают такие работы редко, только когда нужен, например, план какой-нибудь территории для ее последующего развития. В местных бюджетах вообще на это средств нет.

Поправками предусматривается, что в качестве источника финансирования комплексных кадастровых работ могут привлекаться средства лиц, заинтересованных в выполнении таких работ. Это могут быть физические и юридические лица, являющиеся правообладателями объектов недвижимости, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, гаражного потребительского кооператива, товарищества собственников жилья. От имени заказчиков могут выступать представители тех же СНТ.

При проведении комплексных работ уточняются местоположения границ земельных участков и расположенных там зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Только при выполнении комплексных кадастровых работ можно уточнить границы сразу всех земельных участков, расположенных в пределах садовых и огороднических товариществ, коттеджных поселков.

Работы включают в себя согласование границ смежных земельных участков и внесение актуальных сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Благодаря этому устраняются реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, возникшие в разное время при определении границ того или иного земельного участка, а вместе с тем снижается вероятность возникновения земельных споров с соседями о местоположении смежных границ участков.

Заказать проведение таких работ можно будет на основании общего решения собственников. Стоимость уточнения местоположения границ земельного участка при заказе комплексных кадастровых работ будет значительно ниже, чем при заказе индивидуального межевания.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга