Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 30 ноября 2020 г.

За последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,6%, в ретроспективе за месяц – повышение на 1,6%, с начала года – рост составил 6,7%. Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 30 ноября составила 77 272 руб. Такой уровень цен зафиксирован впервые. Напомним, что ранее пиковыми считались ценовые значения от 16 февраля 2015 года – средний ценник на вторичку тогда составлял 76 695 руб./кв. м., новое максимальное значение было зафиксировано от 23 ноября – 76 806 руб./кв. м.

На фоне роста цен продолжает сокращаться объем предложения в Базе данных УПН: за четыре недели - на 7,7%. При этом по отношению к 16 февраля 2015 года объем предложения стал меньше на треть (-34%). Через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 5,32 тыс. квартир. За месяц объем предложения объектов в пригороде пошел на спад - на 11,2%, также, как и количество комнат, но снижение менее весомое – на 3,9%. Выбор у покупателей становится менее разнообразным: на рынке присутствуют 1 тыс. комнат и 440 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть меньше 3 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем рост средних цен за четыре недели. Объекты в Центре и в районах, приближенных к Центру, стали дороже на 1,5%: квартиры в Центре стоят 105 055 руб./кв. м в среднем, а на территории первого пояса квартиры обойдутся покупателю по 82 956 руб./кв. м. Цены на квартиры во втором ценовом поясе Екатеринбурга выросли на 1,1%, объекты здесь выставляют со средней ценой 69 371 руб./кв. м. Для квартир третьего ценового пояса на этот раз также характерна положительная корректировка 3,0%. На территории третьего пояса объекты квадратный метр вторичного жилья будет стоить 62 517 руб./кв. м. Наименьшую положительную корректировку отмечаем для квартир в отдаленных районах (+0,6%), которые продают по 51 000 руб./кв. м.

Для различных типов объектов отмечаем в основном положительные корректировки ценовых показателей. Корректировка 1,1% характерна для «полнометражек», купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по 63 223 руб./кв. м. «Хрущевки» выросли в цене за месяц на 2,2%. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 66 268 руб. По объектам в домах «эпохи застоя» фиксируем рост средней цены на 0,6% до отметки 65 237 руб./кв. м. «Пентагоны» стали дороже на 3,5%: квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 71 210 руб./кв. м в среднем. Квадратный метр в типовых домах 80-90-х годов прибавил в цене 1,1% до 68 998 руб. Для квартир в современных домах также характерен прирост в цене (на 1,4%), «спецпроекты» обойдутся покупателю по 89 276 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем положительную динамику. На 1,7% выросли цены на однокомнатные и четырехкомнатные квартиры. «Однушки» представлены по средней цене 82 975 руб./кв. м., многокомнатные объекты - по 78 190 руб./кв. м. Цена двухкомнатных объектов на сегодня – 76 842 руб./кв. м. (+2,2% за месяц).  Корректировку стоимости квадратного метра для трехкомнатных объектов фиксируем на уровне 1,3%. Так, продать или купить трехкомнатную квартиру можно по средней цене 76 842 руб./кв. м.

Объекты на рынке комнат выставляют по 60 556 руб./кв. м (-0,2% за месяц). Удорожание цен на квартиры пригорода составило 1,1%, их цена в среднем – 56 403 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

 

Четыре причины, по которым суд отменит завещание

Завещание открывается только после смерти наследодателя, когда уже поздно что-либо исправлять.
Поэтому ошибки, совершенные при его оформлении, могут в дальнейшем привести к отмене завещания и, тем самым, изменить судьбу всего наследства.
1. Присутствовал наследник
Верховный суд РФ уже не раз отменял завещание, когда выяснялось, что завещатель составлял его в присутствии своего будущего наследника либо его супруга, детей или родителей.
При том, что прямого запрета на этот счет закон не содержит, суд ссылается на п. 2 ст. 1124 ГК РФ, где при составлении, подписании или удостоверении завещания не допускается присутствие в качестве свидетелей тех, в чью пользу оно составлено, а равно членов их семей.
Считается, что при нарушении этого правила истинное изъявление последней воли человека может быть искажено.
2. Завещание без уважительной причины подписано не лично наследодателем
Личная подпись человека на его завещании имеет огромное значение, т. к. она подтверждает, что все изложенное в документе полностью соответствует его воле.
Поэтому закон требует собственноручного подписания завещания и лишь в исключительных случаях допускает, чтобы подпись была сделана другим человеком (рукоприкладчиком) — если сам завещатель из-за тяжелого недуга, физических недостатков либо неграмотности не может сам расписаться.
При этом нотариус должен указать причину, по которой он привлек рукоприкладчика (ст. 1125 ГК РФ). И если суд признает эту причину неуважительной, завещание будет отменено.
3. Нет доказательств подлинности подписи на завещании
Если в судебном заседании будет заявлено о подделке документа, суд обязан назначить экспертизу для проверки этого факта. Положительное заключение эксперта, подтверждающее подлог, является безусловным основанием для отмены завещания.
Но есть и такие примеры, когда эксперты не смогли однозначно определить подлинность подписи на завещании, оставив этот вопрос под сомнением.
4. У завещателя был подтвержденный диагноз
Даже если нотариус удостоверился в том, что человек полностью адекватен и оформил завещание, суд все равно его отменит, если по медицинским документам у завещателя было заболевание, которое ставит под сомнение ясность сознания.
Как видно, даже удостоверение нотариусом не защищает завещание от отмены в суде.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Что изменилось в налоге на доходы от продажи новостроек.

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Почему это важно?
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Четыре изменения в правилах оплаты коммунальных услуг с января 2021 года

С наступлением нового года ожидается, как минимум, четыре изменения в правилах оплаты коммунальных услуг.
1. Мораторий на пени и штрафы снимается
Как известно, в 2020 году был введен ряд послаблений по коммунальным платежам — в частности, до 1 января 2021 года приостановлено начислений пеней и штрафов за несвоевременную оплату коммунальных услуг и взносов на капремонт.
Обязанность по оплате самих услуг с граждан не сняли, а вот начислять неустойку на долги запретили, начиная с 6 апреля и по 31 декабря 2020 г. (ПП РФ от 02.04.2020 № 424).
На данный момент официальных заявлений по поводу дальнейшего продления моратория от правительства не было. А судя по тому, какую тревогу бьет Минстрой из-за резкого роста коммунальных долгов за последнее время, рассчитывать на такое продление вряд ли стоит.
Поэтому с наступлением нового года у коммунальных служб, скажем так, развязываются руки. Но все же стоит проконтролировать, чтобы в своем рвении они не вышли за рамки закона:
1) неустойку нельзя доначислить «задним числом» за период с 6 апреля по 31 декабря 2020 г. (даже если на тот момент у гражданина был долг),
2) с 1 января 2021 г. могут начислять пени на всю задолженность, которая на эту дату числится за гражданином, но срок отсчета неустойки будет разный:
- на задолженность, возникшую до 6 апреля 2020 г., пени могут начислить уже с 1 января 2021 г.,
- а на задолженность, которая образовалась в период моратория (с 6 апреля по 31 декабря 2020 г.), пени могут начислять только с 31-го дня просрочки (расчет просрочки ведется с 1-го января, а по правилам ст. 155 ЖК РФ пени могут начисляться не ранее 31-го дня просрочки).
Иной подход лишал бы граждан права на законные 30 дней для погашения коммунальных долгов без неустойки.
2. Не удастся передать показания счетчика с просроченной поверкой
Срок моратория на поверку счетчиков также истекает 1-го января 2021 г. По Правилам № 354 первые 3 месяца после этого (т. е. до апреля 2021 г.) плату за коммунальную услугу должны рассчитывать по средним показаниям счетчика за последние 6 месяцев (пп. «а» п. 59).
Если в течение этого срока поверка не будет проведена, плату будут начислять по нормативу, с учетом повышающего коэффициента 1,5 (п. 60 Правил).
Однако, согласно разъяснениям Минстроя (Письмо от 01.09.2020 № 34716-ОЛ/04), если срок поверки счетчика истек до введения моратория (т. е. до 6 апреля 2020 г.), то временные меры не действуют и применяются общие правила:
- после истечения срока поверки показания счетчика не принимаются, первые 3 месяца плата начисляется по средним показаниям, а далее — по нормативу с 1,5-ным коэффициентом.
Поэтому владельцы таких счетчиков могут столкнуться с увеличенными счетами намного раньше, чем наступит 1 апреля 2021 года. А вопрос, насколько соответствуют эти разъяснения Минстроя закону, до Верховного суда РФ пока еще не дошел. Поэтому ситуация остается спорной.
3. Упрощается оформление субсидий на квартплату
С 1 января 2021 г. граждане, которые имеют право на субсидию или компенсацию квартплаты (по льготным основаниям), не обязаны представлять органам соцзащиты документы об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Как известно, при наличии долгов выплата субсидий и компенсаций прекращается. С нового года органы соцзащиты также будут проверять отсутствие долгов у льготника, но делать им это придется самостоятельно, через информационную систему ГИС ЖКХ или через каналы межведомственного взаимодействия (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).
4. Истекает срок, когда управляющие компании могут взыскать долги без паспортных данных
В январе 2021 г. истекает срок, когда управляющим компаниям разрешалось взыскивать с граждан коммунальные долги, не указывая в иске их идентификационные данные (Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ).
По общим правилам суд принимает сейчас иск от организации только, если там указаны паспортные данные ответчика, либо его СНИЛС, ИНН или другие уникальные данные.
Сделают ли снова исключение для коммунальных организаций — неизвестно. Год уже подходит к концу, а законопроектов по этому вопросу в парламент пока не поступало.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Плата за ожидание

О том, на какую компенсацию может рассчитывать дольщик, получивший квартиру с опозданием, и о правоприменительной практике.
Законодательством предусмотрено несколько разновидностей компенсаций, которые вправе потребовать участник долевого строительства, если застройщик нарушил установленный ДДУ срок передачи помещения. В первую очередь, застройщик обязан уплатить дольщику неустойки за просрочку передачи в размере 1/300 (для граждан – 2/300) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день передачи, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Также дольщик вправе предъявить требование к застройщику о компенсации расходов, понесённых из-за просрочки передачи квартиры, в том числе на аренду другой квартиры в период просрочки. В качестве доказательств понесённых расходов необходимо представить суду договор аренды квартиры, заключённый дольщиком, а также документы, подтверждающие уплату арендной платы (расписки, выписки по счёту банковской карты и т.д.), несение расходов на оплату коммунальных услуг, если в соответствии с договором аренды их оплата возлагается на арендатора. По закону убытки, понесённые дольщиком, подлежат возмещению сверх неустойки в полном объёме. Однако есть вероятность, что суд запросит документы о наличии другого жилья, исследует вопросы о разумности размеров арендуемой недвижимости и соответственно расходов на её аренду, а также необходимость отделки квартиры и возможность проживания в ней сразу после приёмки от застройщика. В зависимости от оценки этих обстоятельств суд может уменьшить размер компенсации.
Кроме того, дольщик вправе взыскать с застройщика штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя в размере 50% от присужденной суммы, судебные расходы, а также компенсацию морального вреда, размер которой определяется по усмотрению суда.
Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 №423 введён мораторий на начисление неустойки и иных штрафных санкций по ДДУ (как для застройщиков, так и для дольщиков) за период с 03.04.2020 по 01.01.2021. Неустойку, начисленную по 02.04.2020 включительно, суды взыскивают, предоставляя отсрочку её уплаты (исполнения судебного акта) до 01.01.2021. На практике большинству дольщиков удаётся взыскать как минимум неустойку и потребительский штраф. Основную проблему составляет реальное получение исполнения по решению суда из-за нехватки или вовсе отсутствия денежных средств у застройщика.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Уголовную ответственность за незаконную выдачу займов под залог жилья могут ввести в РФ

Госдума РФ на заседании приняла в первом чтении законопроект о повышении административных штрафов за незаконную профессиональную деятельность по выдаче потребительских и ипотечных кредитов.

Также первое чтение прошел законопроект о введении для данного вида нарушений уголовной ответственности сроком до трех лет.

Поправки в Уголовный кодекс и Кодекс об административных правонарушениях были внесены в Госдуму более трех лет назад и с тех пор проходили согласование с участниками рынка и профильными министерствами.

В действующем законодательстве за незаконную профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов предусмотрена только административная ответственность для юридических лиц и ИП: штраф для должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. рублей, для юридических — от 200 до 500 тыс. рублей.

В первоначальной версии внесенного законопроекта предлагалось ввести административный штраф для физлиц в размере от 10 до 30 тыс. рублей, но затем законопроект был доработан, данную норму из него убрали.

Принятый в первом чтении законопроект повышает административные штрафы за незаконное предоставление как потребительских кредитов, так и кредитов под залог недвижимости. Для должностных лиц и ИП штраф может составить от 30 до 50 тыс. рублей, при этом для ИП предполагается как альтернатива административное приостановление деятельности на срок до 15 суток; для юрлиц штраф в размере от 300 до 500 тыс. рублей или приостановление деятельности на срок до 15 суток.

За повторное совершение правонарушение штраф для должностных лиц может составить от 50 до 200 тыс. рублей; для ИП — от 50 до 200 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; для юридических лиц — наложение штрафа в размере от 500 тыс. до 2 млн рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Поправки в УК РФ, в свою очередь, вводят уже уголовную ответственность за незаконное осуществление профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, а также за выдачу займов под залог жилья. При этом уточняется, что уголовная ответственность может применяться, только если займы были предоставлены на сумму выше 2 млн 250 тыс. рублей, а также если ранее нарушителям был вынесен административный штраф.

За незаконную выдачу займов в рамках УК РФ предусматривается штраф в размере от 300 тыс. до 1 млн рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного лица за период от 2 до 4 лет, либо обязательные работы на срок до 20 суток, либо лишение свободы на срок до 3 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

Законопроектом также предусмотрена возможность конфискации имущества недобросовестного лица в качестве меры ответственности.

В случае принятия закон вступит в силу через 10 дней после официального опубликования.

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Почему газовая служба может потребовать снести частный дом и как защититься его владельцу

О проверках газовых служб многие знают не понаслышке: предписания, штрафы, отключение газа — это то, чем сейчас может обернуться визит проверяющих. Но мало где говорится, что из-за претензий газовщиков можно лишиться даже собственного дома.
А за последние несколько лет в судах прошло немало слушаний по делам, где газовые компании добились выселения жильцов и принудительного сноса их домов.
Ситуация везде примерно одинаковая: гражданин приобрел земельный участок, оформил все необходимые разрешения, построил свой дом и зарегистрировал его в свою собственность.
А спустя некоторое время от газовой службы приходит претензия такого содержания: «ваш дом является самовольной постройкой, требуем в добровольном порядке снести его, иначе обратимся в суд для получения решения о принудительном сносе».
Выясняется следующее. Газовая служба провела проверку своего газопровода и выявила нарушение минимально допустимого расстояния между постройками и газовой трубой.
По закону на земельных участках, которые прилегают к объектам системы газоснабжения, устанавливаются охранные зоны. В пределах этих зон запрещается строительство каких-либо зданий и сооружений без согласования с газовой компанией (ст. 28 Закона № 60-ФЗ).
По нормативам минимально допустимое расстояние от газопроводов 1-го класса диаметром до 300 мм составляет не менее 100 метров от оси газопровода до населенных пунктов и садоводческих поселков (СНиП 2-45-75).
Таким образом, абсолютно легальный дом в одночасье становится самовольной постройкой, поскольку он возведен с нарушением строительных правил. А судьба самовольной постройки известна: она подлежит сносу за счет своего владельца.
Если же учесть, что в подавляющем большинстве случаев никаких сведений о месте прохождения газопровода не имелось в публичном доступе, то фактически никто не застрахован от подобного сюрприза со стороны газовой службы.
А рвение газовщиков в данном случае понятно: ведь если случится авария, то именно им придется возмещать ущерб, причиненный жильцам окрестностей.
В итоге до Верховного суда РФ стали доходить жалобы граждан, которые лишились своего жилья из-за расположенной возле них газовой трубы. И следует отметить, что теперь у многих появился шанс пересмотреть решение о своем выселении и отстоять свой дом.
Верховный суд РФ напомнил газовщикам, что на них, как на владельца источника повышенной опасности, возлагаются дополнительные обязанности по информированию населения.
В частности, они должны передавать материалы фактического положения трубопровода местным органам власти, чтобы те наносили их на районные карты землепользователей.
Трассы прохождения подземных газопроводов должны обозначаться опознавательными знаками высотой до 1,5 метров, которые устанавливаются в пределах прямой видимости (п 10 ПП РФ от 20.11.2000 № 878).
Если доказано, что на момент выдачи разрешения на строительство дома местная администрация не располагала информацией о месте расположения газопровода, то собственнику дома нельзя вменять в вину строительство с нарушением минимально допустимых расстояний.
На этом основании было отменено уже несколько решений судов о сносе домов по искам газовых служб (ВС РФ, определение от 18.08.2020 № 11-КГ20-4).
Более того, даже решения, принятые несколько лет назад, сейчас можно пересмотреть с учетом новых обстоятельств:
- с 4 августа 2018 г. действует норма, которая защищает добросовестного собственника — если он не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка, то возведенные им здания и сооружения нельзя признать самовольными постройками.
С учетом этого Верховный суд РФ предписал пересмотреть два решения суда о сносе дома и принудительном выселении, которые были вынесены еще в 2016 году (ВС РФ, определение от 22.09.2020 № 88-КГ20-4).
Так что сейчас собственники домов, подлежащих сносу из-за близкого газопровода, могут защититься от претензий газовых служб — подав жалобу в вышестоящую судебную инстанцию или заявление о пересмотре дела по новым обстоятельствам.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга