Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 22 февраля 2021 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 22 февраля составила 81 098 руб. За последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,4%, в ретроспективе за месяц – повышение на 1,5%. Средний ценник продолжает ставить новые рекорды (относительно пиковых значений в феврале 2015 года) с темпами прироста 0,1%-0,7% еженедельно, начиная с 23 ноября 2020 года.

Объем предложения в Базе данных УПН сменил тенденцию к сокращению на медленный прирост: за последние четыре недели фиксируем рост на 3,7%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 4,79 тыс. квартир, тогда как год назад в экспозиции выставлялось больше объектов - на 44,9%. На рынке также присутствуют 920 комнат и 400 объектов в пригороде. За месяц объем предложения объектов в пригороде увеличился на 11,4%, а комнат стало больше на 0,2%. Сроки экспозиции объектов - чуть больше 3 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем рост средних цен за четыре недели. Для квартир первого и второго ценового пояса на этот раз характерна положительная динамика 1,8% и 2,9% соответственно. В районах, приближенных к Центру, квадратный метр вторичного жилья стоит 87 330 руб. Квадратный метр второго ценового пояса продают по 74 303 руб. Объекты в районах третьего и четвертого ценовых поясов стали дороже на 2,1% и 1,2%. На территории третьего пояса квартиры обойдутся покупателю по 64 726 руб./кв. м., в отдаленных районах – по 52 843 руб./кв. м. Исключением стали квартиры в Центре, которые подешевели на 0,3% за месяц и теперь стоят 107 139 руб./кв. м в среднем.

Для различных типов объектов отмечаем в основном положительные корректировки ценовых показателей. Рост цены наблюдаем для «полнометражек» (+1,5%), купить которые можно по 65 846 руб./кв. м в среднем. «Хрущевки» выросли в цене за месяц на 2,6%. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 69 447 руб. По объектам в домах «эпохи застоя» фиксируем наибольшую корректировку 4,1% до отметки 69 894 руб./кв. м. «Пентагоны» на этот раз стали дешевле, но всего на 0,1%: квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 71 106 руб./кв. м в среднем. Квадратный метр «улучшенок» стоит 73 163 руб.: объекты в типовых домах 80-90-х годов прибавили в цене 3,2%. Для квартир в современных домах отмечаем прирост в цене на 0,7%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 92 183 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем повышение цен. Исключением стали только многокомнатные объекты, для которых фиксируем отрицательную корректировку 0,7%. Текущая средняя цена четырехкомнатных квартир на рынке составляет 78 173 руб./кв. м. На однокомнатные квартиры цены выросли на 2,0%. «Однушки» представлены по средней цене 88 000 руб./кв. м. Цена двухкомнатных объектов на сегодня – 80 102 руб./кв. м. (+2,2% за месяц).  Трехкомнатные объекты прибавили в цене 1,6%: квадратный метр «трешек» продают в среднем по 80 843 руб.

 Удорожание цен на квартиры пригорода составило 1,8%, квадратный метр таких объектов стоит 58 336 руб. Объекты на рынке комнат едва начали прибавлять в цене: за месяц фиксируем прирост цены на 0,2%, средняя цена квадратного метра для комнат - 61 041 руб.

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

 

Поздравляем с 8 Марта!!!

Милые дамы! В этот прекрасный весенний день от всего сердца поздравляем вас с прекрасным праздником весны и красоты! От всей души желаем вам яркого весеннего настроения, головокружительной любви и семейного благополучия. Пусть приятные мгновения праздника навсегда поселяться в вашей душе. Будьте здоровы и радуйте нас вашими ослепительными улыбками!

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Нескольким категориям граждан разрешили жить без прописки

Несколько категорий граждан освобождены от штрафов за отсутствие "прописки". Президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в Кодекс об административных правонарушениях РФ.
Поправки внесены в статьи КоАП, где идет речь об ответственности за проживание в жилом помещении без регистрации по месту пребывания или месту жительства. До сих пор от наказаний освобождались близкие родственники имеющего здесь регистрацию собственника или нанимателя - супруги, дети и родители, их супруги, бабушки, дедушки, внуки. Нельзя штрафовать в том числе приемных родителей и усыновленных детей.
Однако иная ситуация была с подопечными, проживающими со своим попечителем, который фактически исполняет обязанности родителей. На них освобождение от ответственности не распространялось. Теперь же опекунов, попечителей и подопечных тоже включили в круг лиц, которых нельзя штрафовать за отсутствие регистрации. Кроме того, при обсуждении законопроекта в Госдуме список родственников решено было дополнить родными братьями и сестрами хозяина жилья.
Освобождаются от штрафов как жильцы, так и сами собственники, и наниматели, допускающие проживание без регистрации этих категорий.
При этом братьям и сестрам, опекунам, попечителям и подопечным, как и остальным "льготным" категориям, нужно будет доказать свои родственные отношения или статус документами. Оштрафовать их будет нельзя только в этом случае.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Какие коммунальные услуги должны оплачиваться из государственного бюджета

В интернет-пространстве в последнее время стала весьма популярной тема об оплате ЖКУ за счет государственного бюджета. Ее сторонники оперируют не пустыми словами, а реальными нормативными актами, что дает повод многим людям серьезно задуматься — а не переплачивают ли они на самом деле?
Со своей стороны, я не могу не согласиться, что закон действительно предусматривает ряд случаев, когда не граждане, а именно государство должно оплачивать коммунальные услуги. Рассмотрим эти случаи подробнее.
1. Капитальный ремонт многоэтажек
Согласно ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капремонт возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Но с недавнего времени есть одно исключение:
- если многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включен в программу его проведения еще до того, как в нем была приватизирована первая квартира, то капремонт обязан провести орган госвласти, в чьем ведении этот дом находился, за счет своего бюджета.
Это мнение Конституционного суда РФ, которое является обязательным на всей территории РФ (Определение от 12.03.2019 г. № 577-О).
Используя это правило, собственники дома, где средства на капремонт формируются на спецсчете, могут быстрее освободиться от взносов. Ведь по мере накопления на спецсчете необходимой суммы, дальнейшее начисление взносов приостанавливается (ст. 170 ЖК РФ).
2. Коммунальные платежи в неприватизированных квартирах
Поскольку взносы на капремонт являются обязанностью собственника, то наниматели муниципального жилья от этих платежей освобождены (их должна оплачивать муниципальная администрация).
Кроме того, плата за содержание общедомового имущества возлагается на жильцов лишь в рамках утвержденного администрацией размера.
Если она ниже платы, которую начисляет управляющая компания по дому, то разницу должна доплачивать сама администрация, а не жильцы (п. 38 Правил № 491).
3. ЖКУ для льготных категорий граждан
Государство берет на себя обязательства компенсировать часть коммунальных платежей в форме субсидий — если семья признана малоимущей и доля расходов на оплату ЖКУ в ее бюджете превышает максимальную долю по региону (на федеральном уровне это 22%, но региональные власти могут ее снижать).
Кроме того, инвалиды, ветераны ВОВ, ветераны боевых действий, «чернобыльцы», ветераны труда, а также другие категории, предусмотренные региональным законодательством, получают компенсации за оплату ЖКУ за счет госбюджета (ст. 159 — 160 ЖК РФ).
Что же касается иных случаев, то, к сожалению, пока нет законных оснований для того, чтобы обязать государство оплачивать наши коммунальные услуги.
Приказ Минфина № 259Н, на который обычно ссылаются сторонники теории «полного освобождения от коммунальных платежей», действительно существует.
Однако он не предусматривает никаких компенсаций квартплаты для граждан (достаточно хотя бы раз внимательно его прочитать полностью). А за теми радужными перспективами, которые обрисовывают авторы этой идеи, как правило, скрывается банальное мошенничество.
Человеку могут предложить купить некий пакет документов, с помощью которого он якобы полностью освободится от коммунальных платежей, или же оплатить специальную консультацию.
Разумеется, взамен он не получит ничего дельного, ведь главная цель злоумышленников — получить деньги или же доступ к банковской карте гражданина.
Ну и долг по коммунальным платежам тоже никуда не денется — а это пени, суды и приставы в перспективе.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Информацию о недвижимости можно будет получать через портал госуслуг

Порядок предоставления сведений из Единого госреестра недвижимости разработал Росреестр.
Проектом приказа ведомства предусматривается, что сведения из ЕГРН можно будет получить через интернет, включая портал госуслуг, официальные сайты Росреестра и Кадастровой палаты.
Информация из ЕГРН может предоставляться в форме электронного документа, на бумажном носителе, в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН.
Сведения должны предоставляться в срок не более трех рабочих дней со дня получения запроса. Оперативнее - не позднее следующего рабочего дня - они будут выдаваться лишь нотариусам.
Через ФГИС ЕГРН можно будет запросить информацию об отдельных объектах недвижимости или об всех объектах в границах кадастрового квартала, о правообладателях недвижимости и др.
В ряде случаев Росреестр вправе будет отказать в предоставлении сведений. Например, если в реестровом деле нет подлинника документа или если документы были уничтожены в связи с истечением срока хранения.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Нажито непосильным трудом, или Как купить квартиру, если нет доказательств происхождения средств?

Недавно принятые поправки к так называемому «антиотмывочному» закону ФЗ-115 уже доставили немало хлопот покупателям, которые не могут объяснить происхождение средств на покупку недвижимости. Такие сделки приостанавливаются до прояснения ситуации. Но все ли так плохо или, может, еще осталась какая-нибудь возможность избежать внимания проверяющих органов?
Под прицелом находятся все
Наверное, самой уязвимой категорией покупателей, пострадавшей от принятия этих поправок, оказались коррупционеры. Теперь чиновнику нельзя просто так пойти и купить квартиру за наличные. Конечно, раньше провернуть такую сделку было тоже непросто. Но именно сейчас фискальные органы следят за подобными операциями особенно пристально.
Жалеть расхитителей народной собственности, взяточников мы не будем. Но в положении подозреваемых могут оказаться абсолютно любые покупатели недвижимого имущества, которые имели неосторожность по легкомыслию или небрежности не легализовать честно накопленные или заработанные средства.
Например, нередки случаи, когда пенсионеры дарят кропотливо собранные, копейка к копейке, сбережения своим детям и внукам. Но, как правило, эти деньги не перемещаются со счета на счет, а достаются из кубышки или матраса.
Пока что объяснение в такой простой жизненной ситуации регулирующие органы устраивает. Но банки уже с подозрением относятся к подобным подаркам. Пройдет еще немного времени, и внезапное появление у человека крупной суммы денег, происхождение которых он не может объяснить, будет считаться чем-то противозаконным.
Главное – не торопиться
Как ни странно, одним, а возможно и вообще единственным из вариантов, который можно без опаски использовать для приобретения недвижимости на незадекларированные средства, является ипотека. При том, что это форма покупки, в которой, по сравнению с другими видами сделок, используется самое большое количество документов и принимает участие максимальное количество различных организаций.
Действительно, при покупке через ипотеку практически на каждом этапе требуется обязательное подтверждение данных. Но в основном они касаются самого объекта недвижимости. Что же касается средств покупателя, то нужно показать лишь официальный доход. Кроме которого могут быть и дополнительные источники, не требующие подтверждения.
Если в качестве первоначального взноса оплатить минимально возможную сумму, то ее размер не вызовет особых подозрений. К тому же для этих целей можно использовать, при наличии, средства материнского капитала. Или взять под это потребительский кредит, который можно будет закрыть несколькими досрочными платежами.
Подобным образом можно будет закрыть и всю ипотеку, направляя суммы, превышающие размер ежемесячных платежей в несколько раз. По статистике большинство ипотечных заемщиков рассчитываются с банком значительно раньше положенного срока. Поэтому такая ускоренная оплата не будет выглядеть подозрительно.
Еще и получите прибыль
А если вы не торопитесь, то можно платить ежемесячно положенную сумму в течение всего срока действия кредита. Бояться переплаты не нужно. Ведь вся необходимая сумма для погашения кредита у вас уже есть. И держать ее можно не только в рублях, но и в стабильной валюте. Которая, например, по итогам прошлого года показала значительный рост.
В итоге заемщикам, которые не спешили досрочно погасить ипотеку, а постоянно конвертировали излишки своих доходов в доллары или евро, квартира обошлась дешевле. Просто потому, что рост курса этих валют оказался выше ставки по ипотеке.
Для среднестатистического гражданина такие варианты покупки недвижимости могут показаться слишком сложными для того, чтобы просто не оказаться под вниманием фискальных органов. Наш человек скорее пойдет на риск, действуя по принципу «пока петух не клюнет». Но следует понимать, что гайки государственной машины постоянно закручиваются, и рано или поздно нам придется отчитываться за каждую копейку.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Новый закон усиливает контроль за доходами граждан от дарения или продажи недвижимости

Как известно, закон обязывает граждан платить со своих доходов налог в пользу государства (НДФЛ). А поскольку доходы, полученные в результате дарения или продажи недвижимости, обычно выходят за рамки среднестатистических, они особенно интересуют органы налоговой службы.
С 1 января этого года вступил в силу новый закон, который значительно расширил возможности ФНС в плане контроля за такими доходами: теперь она сможет чаще проверять граждан, получивших недвижимость в подарок или продавших ее (Закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).
Раньше, если гражданин не сдал налоговую декларацию о доходе с подаренной или проданной недвижимости, ФНС выставляла штраф, но вот проверить доход и начислить налог к уплате она могла лишь после сдачи самой декларации.
Либо нужно было инициировать выездную проверку по решению руководителя налогового органа, что весьма трудозатратно (ст. 89 НК РФ).
Новый закон позволяет налоговой службе проводить камеральную проверку (т. е. без выезда, только по документам) даже, если гражданин не сдал декларацию о доходе с подаренной или проданной недвижимости (ст. 88 НК РФ в новой редакции).
В таком случае налоговая проверка будет проводиться на основании имеющейся у ФНС информации о доходах гражданина в течение 3-х месяцев со дня, когда истечет срок уплаты НДФЛ по соответствующим доходам.
Налог с доходов, связанных с недвижимостью, уплачивается в срок до 15 июля года, который следует за годом, когда была проведена регистрация перехода собственности (при дарении или продаже недвижимости).
Значит, начиная с 16 июля ФНС уже может проводить камеральную проверку доходов налогоплательщика, который не сдал декларацию.
В рамках проверки налоговая служба может затребовать у налогоплательщика пояснения, которые он обязан представить в течение 5-ти рабочих дней.
Если установят, что гражданин должен был задекларировать свой доход с подаренной или проданной недвижимости и уплатить НДФЛ, но не сделал этого, то ему выставят требование об уплате налога, а также штрафа и неустойки.
Обратите внимание, что обязанность подать налоговую декларацию возникает в следующих случаях:
1) если недвижимость была подарена не близким родственником. Это все, кто не приходится одаряемому родителем, супругом, ребенком, внуком, дедушкой, бабушкой, братом или сестрой (п. 17.1 ст. 217 НК РФ),
2) если недвижимость была куплена в 2016 году или позже, а продана до истечения 5-ти лет со дня регистрации права собственности (для жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве 5-летний срок сейчас отсчитывается со дня полного расчета с застройщиком).
Либо, если продается единственное жилье, — ранее, чем истечет 3 года со дня его покупки,
3) если недвижимость была подарена, приватизирована, получена по наследству или по договору ренты, а продается до истечения 3-летнего срока со дня возникновения собственности на нее (ст. 217.1 НК РФ).
В этих случаях следует подать декларацию о доходах в срок до 30 апреля года, следующего за годом заключения сделки.
В срок до 15 июля нужно уплатить НДФЛ. Однако, даже если гражданин должен представить декларацию по своей сделке, это еще не значит, что ему придется платить налог.
Не стоит забывать о налоговых вычетах, которые позволяют снижать налогооблагаемый доход вплоть до нуля (освобождая тем самым от налога). В частности:
- из дохода, полученного с продажи недвижимости, вычитаются те расходы, которые продавец в свое время понес на ее приобретение.
Если речь идет о продаже подаренной или унаследованной недвижимости, в вычете учитываются расходы дарителя или наследодателя на ее покупку.
Например, квартира была куплена в свое время за 5 млн рублей, а после продана за те же 5 млн рублей — налог в таком случае платить не с чего (т. к. дохода нет),
- если проданная недвижимость не покупалась, то доход с ее продажи снижается на фиксированную сумму — 1 млн рублей (с остатка взимается налог),
- если, получив недвижимость в дар, гражданин заплатил НДФЛ, то при дальнейшей ее продаже он вправе зачесть ту сумму в счет налога с дохода, вырученного в результате продажи (ст. 220 НК РФ).
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга