Долги за коммуналку могут перейти покупателям квартир.

Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Соответствующий законопроект ассоциация направила в Минстрой.
По мнению авторов инициативы, сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Чтобы решить эту проблему, авторы инициативы предлагают дополнить ст. 158 Жилищного кодекса положением о том, что к новому собственнику переходит обязанность оплаты долгов, накопленных предыдущим владельцем, не платившим за содержание и ремонт жилья. В этом случае новые собственники будут заинтересованы в проверке коммунальной задолженности перед покупкой квартиры.
Позиция Минстроя России
Министерство поддерживает «необходимость решения вопроса погашения задолженности при продаже квартиры», но вместе с тем считает вопрос крайне чувствительным для населения, поскольку он касается большого числа граждан.
В этой связи любая законодательная инициатива в данной сфере требует максимально взвешенного подхода. Позиция Минстроя России по предложению ассоциации «ЖКХ и городская среда» будет сформирована после детального изучения представленного документа, в том числе с привлечением к его рассмотрению экспертного сообщества.
Как сейчас оплачиваются коммунальные долги
Сейчас при продаже квартиры от старого собственника к новому переходят только долги по взносам на капремонт. Остальная задолженность — за управление, содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, тепло) — остается за предыдущим собственником. На сделку предоставляется справка, что долгов по оплате коммунальных услуг нет.  Этот документ также входит в стандартный пакет, представляемый в любой банк для одобрения ипотеки.
Если долги за коммуналку есть, то по правилам делового этикета собственник оплачивает их до сделки. На практике достаточно случаев, когда собственник не оплачивает долги и этот вопрос приходится решать покупателю и/или риелторам с обеих сторон. Обычно задолженность оплачиваются за счет внесенного покупателем аванса. Проблема возникает, когда долги достигают крупных сумм и на собственника подают в суд. Тогда за взыскание денег берется Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
ФССП часто накладывает арест на квартиру, который запрещает любые сделки с ней. Поэтому пока долг не будет оплачен и не снят арест, зарегистрировать переход права собственности невозможно. Чтобы избежать подобных проблем, новому собственнику следует проверить долги по квартире. Это простая процедура — нужно запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам в МФЦ.
#Богдановипартнёры
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

За каких жильцов собственника теперь могут оштрафовать: разбираем новые изменения в законе

Далеко не всегда в квартире живет только ее собственник — ведь он имеет полное право вселить туда других жильцов, как за плату, так и вовсе бесплатно.

Но не стоит забывать, что ему придется за них отвечать. За последнее время правила ответственности собственников жилых помещений за своих жильцов изменились.

1. За жильцов без регистрации собственнику грозит не только административный штраф, но и уголовная ответственность

Вселяя к себе жильцов, собственник должен соблюдать правила регистрационного учета:

- гражданам РФ должна быть оформлена временная регистрация, если они проживают в квартире более 90 дней подряд,

- для иностранных граждан этот срок намного короче: в течение 7-ми рабочих дней собственник жилья обязан уведомить орган миграционного учета о месте их пребывания.

Нарушение этих правил грозит собственнику штрафами:

- за вселение иностранных граждан с нарушением правил миграционного учета предусмотрен штраф от 2 до 4 тысяч рублей (ст. 18.9 КоАП РФ),

- за вселение к себе граждан РФ без временной регистрации — от 2 до 3 тысяч рублей, а если жилье расположено в Москве или Санкт-Петербурге, штраф составляет от 3 до 5 тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Собственник освобождается от штрафа в двух случаях:

1) если жильцы, которым он не оформил временную регистрацию, имеют постоянное место жительства в том же регионе;

2) если вселенные жильцы приходятся собственнику близкими родственниками. Раньше такими родственниками признавались: супруг, дети и их супруги, родители и их супруги, бабушки, дедушки и внуки.

Но 17 февраля был принят закон, который расширил этот перечень — теперь туда еще входят родные братья и сестры собственника, а также попечители, опекуны и подопечные (Закон от 17.02.2021 № 12-ФЗ).

Поэтому, условно, за брата или сестру, которые живут в квартире без регистрации, штраф теперь не грозит. А вот за сожителей, племянников и прочих не предусмотренных законом лиц собственнику придется платить.

Что же касается обратной ситуации — когда в квартире зарегистрирован жилец, но фактически он там не живет и никогда не жил — то здесь у собственника могут возникнуть куда более серьезные проблемы.

Фиктивная регистрация жильца в квартире чревата уголовной ответственностью (ст.ст. 322.2 — 322.3 УК РФ).

Причем в законе нет оговорки на тот случай, когда собственник без злого умысла прописал к себе родственника или знакомого (как это часто бывает — чтобы помочь устроиться на работу или получить место в детском саду).

Только недавно появились разъяснения Верховного суда РФ по этому поводу: фиктивную регистрацию близкого родственника по таким мотивам следует признавать малозначительным деянием с освобождением от уголовной ответственности (ПП ВС от 09.07.2020 № 18).

До этого собственники вполне могли получить судимость за любой факт формальной прописки жильца. Теперь же есть шанс освободиться от судебного преследования, если доказать, что прописан был родственник, в силу исключительно семейных обстоятельств.

2. За шумных квартирантов расплачиваться придется собственнику жилья

#Богдановипартнёры

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Эксперт перечислил случаи передачи квартиры государству

Квартира собственника может отойти государству в нескольких случаях.
Так, принудительно изъять жилье у собственника государство может, если квартира была получена от муниципалитета незаконно, например, по фиктивным документам или вследствие совершения преступления.
Также потерять жилье можно и в связи с изъятием земельного участка, на котором находится строение и, если дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Квартиры можно лишиться по решению суда, если это не единственное жилье, перечислил юрист.
Кроме того, собственник может передать свое жилье добровольно, если он решил деприватизировать квартиру. Такой вариант возможен, если жилье было получено путем приватизации. Если его приобрели, подарили или унаследовали — деприватизация невозможна. В таком случае необходимо вернуть квартиру муниципалитету.
Существует возможность подарить свою квартиру государству. Таким образом меценаты могут передавать государству квартиры, представляющие историческую ценность, например, под музеи.
Право собственности на квартиру может перейти к государству после смерти собственника, если у него нет наследников и этот объект никем не востребован в течение шести месяцев. Тогда жилое помещение включается в территориальный фонд социального использования и может быть передано другим гражданам по договору социального найма.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 5 апреля 2021 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 5 апреля составила 82 305 руб. В ретроспективе за последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,3%, за месяц – на 1,2%, с начала года цена подросла на 4,1%. Таким образом снова фиксируем новый ценовой рекорд (относительно пиковых значений в феврале 2015 года).

Объем предложения в Базе данных УПН сменил тенденцию к сокращению на медленный прирост: за последние четыре недели фиксируем рост на 5,0%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 5,02 тыс. квартир. На рынке также присутствуют 930 комнат и 410 объектов в пригороде. За месяц объем предложения комнат снизился на 1,6%, а объектов в пригороде стало больше на 4,3%. Сроки экспозиции объектов едва превышают 3 месяца.

Среди различных территорий фиксируем исключительно положительную динамику средних цен за четыре недели. Квартиры в центре стали дороже на 0,9% за месяц и теперь стоят 108 694 руб./кв. м в среднем. Для квартир первого и второго ценового пояса на этот раз характерны корректировки 1,2% и 2,0% соответственно. Квадратный метр в районах, приближенных к Центру, продают по 88 767 руб. В районах второго ценового пояса цена квадратного метра составляет 76 398 руб. На территории третьего пояса квартиры обойдутся покупателю по 66 454 руб./кв. м. (+1,6%). Квартиры в отдаленных районах подорожали на 0,6% до отметки 53 471 руб./кв. м. в среднем.

Для различных типов объектов отмечаем только положительные корректировки ценовых показателей. Рост цены наблюдаем для «полнометражек» (+2,3%), купить которые можно по 67 608 руб./кв. м в среднем. «Хрущевки» выросли в цене за месяц на 1,1%. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 71 008 руб. Для квартир в домах «эпохи застоя» фиксируем наиболее весомую ценовую корректировку: +2,8% за четыре недели, средняя цена квадратного метра на «брежневки» достигла уровня 72 211 руб. «Пентагоны» на этот раз стали дороже на 1,7%: стоимость квартир в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки составила 71 789 руб./кв. м. Квадратный метр «улучшенок» стоит 74 491 руб.: объекты в типовых домах 80-90-х годов прибавили в цене 1,6%. Для квартир в современных домах отмечаем прирост в цене на 0,6%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 92 810 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем повышение цен. На однокомнатные квартиры цены выросли на 1,4%. «Однушки» представлены по средней цене 89 735 руб./кв. м. Цена двухкомнатных объектов на сегодня – 80 882 руб./кв. м. (+1,2% за месяц).  Трехкомнатные объекты едва изменились в цене (корректировка составила +0,3%): квадратный метр «трешек» продают в среднем по 80 843 руб. Исключением не стали и многокомнатные объекты, для которых фиксируем положительную динамику 3,7%. Текущая средняя цена четырехкомнатных квартир на рынке составляет 81 797 руб./кв. м.

Удорожание цен на квартиры пригорода составило 1,8%, квадратный метр таких объектов стоит 59 081 руб. Объекты на рынке комнат также стали менее доступными для покупателей: за месяц отмечаем рост цены на 0,3%, средняя цена квадратного метра для комнат – 61 736 руб.

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

 

Какие гаражи не удастся оформить в собственность?

Госдума приняла в третьем чтении закон о "гаражной амнистии". Что это означает, как узаконить гараж и зачем это нужно.
О каких гаражах идет речь?
Под "амнистию" попадают гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 31 декабря 2004 года. Речь идет, в первую очередь, о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.
Строения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Они могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов или быть отдельно стоящими капитальными постройками.
Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.
Не попадают под "гаражную амнистию" самострои и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.
Гараж обязательно должен быть отдельным зданием?
Не обязательно. Гараж, попадающий под амнистию, может иметь с другими гаражами общие стены, крышу, фундамент и коммуникации. А может быть и отдельно стоящим.
Кстати, в законе оговаривается, что граждане, использующие гаражи, собственники гаражей вправе использовать земельные участки общего пользования для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать их доступ к гаражам.
Куда обращаться для легализации гаража?
Обращаться нужно в органы местного самоуправления, можно в том числе через многофункциональные центры. Туда нужно подать заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка, и гаража далее будет подавать орган местного самоуправления.
Какие нужны документы?
Необходимо предоставить документ, подтверждающий владение гаражом, например:
- о предоставлении или ином выделении земельного участка либо о возникновении права на использование участка по иным основаниям;
- договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к инженерным сетям;
- договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;
- документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг;
- документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до начала 2013 года, где есть указание на правообладателя гаража либо заказчика изготовления документа и на год постройки;
- документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства;
- документ, подтверждающий приобретение кооперативом или организацией права на использование земельного участка по иным основаниям;
- решение общего собрания членов гаражного кооператива или иной документ о распределении гражданину гаража или земельного участка;
- выданный гаражным кооперативом документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса или подтверждающий факт строительства гаража кооперативом или гражданином
А если первый владелец гаража уже скончался?
"Гаражная амнистия" распространяется на наследников граждан, получивших или построивших гараж, а также на граждан, которые приобрели гараж по соглашению (в том числе по возмездным сделкам).
Сколько это стоит?
В законопроекте предусмотрено, что региональные власти и муниципалитеты наделяются полномочиями по обеспечению кадастровых работ по объектам, попадающим под "гаражную амнистию". Это позволит снизить финансовую нагрузку на самих владельцев гаражей.
Владельцам гаражей не придется также платить госпошлину за регистрацию прав, так как заявление от их имени будет подавать муниципалитет.
Сколько продлится "гаражная амнистия"?
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 сентября нынешнего года. Бесплатно получить в собственность землю под построенным когда-то гаражом можно будет до 1 сентября 2026 года.
Кому откажут в амнистии гаража?
Например, владельцам гаражей, построенных позже 2004 года или тем, кто не найдет хоть каких-то документов, подтверждающих право на гараж. Кроме того, в предоставлении участка будет отказано, если гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Если земельный участок является ограниченным в обороте, его предоставят не в собственность, а в аренду. При этом арендная плата должна быть не выше размера земельного налога за такой участок.
А что с "ракушками"?
Законом устанавливается, что некапитальные гаражи могут размещаться на основании утвержденной муниципалитетом схемы, без предоставления земельного участка и за плату. При этом региональные власти могут определить категории льготников, которые вправе использовать землю для некапитальных гаражей бесплатно.
Инвалиды могут вне очереди получать участки для строительства гаражей, размещения некапитальных гаражей или стоянки своего транспорта около места жительства
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга
 

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 29 марта 2021 г.

На 29 марта средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 82 026 руб. В ретроспективе за последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,1%, за месяц – на 0,8%. С начала 2021 года стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 3,7%, а к аналогичному периоду прошлого года рост составил 13,3%. Таким образом снова фиксируем новый ценовой рекорд (относительно пиковых значений в феврале 2015 года). Количество квартир в Базе данных УПН с начала года увеличилось на 6% до отметки 5 тыс. объектов.

Среди различных территорий отмечаем исключительно положительные корректировки по завершении первого квартала 2021 года. В Центре фиксируем рост средней цены на 2,1%. Квадратный метр здесь обойдется покупателю по 108 962 руб. Квартиры первого ценового пояса стали дороже на 4,4%. Квадратный метр объектов в районах, приближенных к Центру, стоит 88 540 руб. Объекты второго ценового пояса выросли в цене значительнее остальных - на 7,6%, теперь их покупают по 76 288 руб./кв. м в среднем. Текущая рыночная цена для объектов третьего пояса составляет 66 270 руб./кв. м, что выше средней цены на этой территории в конце 2020 года на 5,2%. Стали дороже и объекты в отдаленных районах четвертого пояса, на 3,5% за три месяца, их стоимость выросла до отметки 53 624 руб./кв. м.

В разрезе различных типов объектов с конца декабря 2020 года цены выросли на все типы квартир. «Полнометражки» подорожали на 6,6%. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 67 903 руб./кв. м, а пару месяцев назад «полнометражка» стоила дешевле – 63 681 руб./кв. м. Рост ценовых показателей на «хрущевки» и «брежневки» составил 4,6% и 8,3% соответственно. В пятиэтажных домах 60-70-х метр стоил 67 264 руб. в среднем, теперь – 70 375 руб. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 71 377 руб./кв. м, а три месяца назад квартиры этого типа стоили 65 934 руб./кв. м. Для «пентагонов» наблюдаем наименее весомую из представленных корректировок – средняя цена квадратного метра в квартирах такого типа выросла всего на 0,8% за пару месяцев. В панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки квартира стоит 72 044 руб./кв. м, ранее – 71 506 руб./кв. м. «Улучшенки» выросли в цене с 70 492 руб./кв. м. до 74 068 руб./кв. м. (+5,1%). В конце прошлого года квартиры в современных домах выставляли на рынке по средней цене 90 753 руб./кв. м, теперь такие объекты представлены по 92 672 руб./кв. м. (+2,1%). 

В сегментах квартир различных размеров фиксируем только положительную динамику. Стоимость однокомнатных квартир с начала года выросла на 5,9%. За квадратный метр в «однушках» продавцы сегодня просят 89 685 руб. (в начале 2021 года средняя цена составила 84 663 руб.). «Двушки» прибавили 4,7% в своей стоимости. Ценовой показатель сейчас для них составляет 81 009 руб./кв. м (было 77 373 руб./кв. м). Стоимость «трешек» увеличилась на 1,7%. В декабре их продавали по 79 098 руб./кв. м, а сегодня предлагают по 80 427 руб./кв. м. Среднее ценовое значение для квартир с четырьмя и более комнатами выросло с 78 331 руб./кв. м на 2,7% до отметки 80 465 руб./кв. м.

По истечении трех месяцев с начала года по комнатам и жилью в пригороде отмечаем повышение цен на 1,5% и 4,2% соответственно. Комнаты выставляют по средней цене 61 728 руб./кв. м. (ранее 60 839 руб./кв. м). Квартиры в пригородных территориях обладают средней ценой 59 167 руб./кв. м. (против 56 782 руб./кв. м. в декабре).

По объему предложения на вторичном рынке в пригороде наблюдаем положительную динамику, где число объектов увеличилось с конца декабря на 9,5% (всего 430 объектов). Присутствие комнат на рынке жилья, наоборот, снизилось до 925 объектов (-1,4% за три месяца). Сроки экспозиции объектов на рынке едва превышают 3 месяца.

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

 

В Росреестре предложили разрешить приватизацию участков у источников воды

Росреестр предложил внести изменения в ст. 27 Земельного кодекса РФ, принятие которых позволит передавать в частную собственность участков, расположенных у источников питьевой воды.
В пояснительной записке к законопроекту, размещенному на портале проектов правовых актов, говорится, что сейчас в законодательстве установлено ограничение оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые ‎не разграничена, расположенных в первом и втором поясах зон санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность.
Авторы законопроекта отмечают, что второй пояс зон санитарной охраны водотоков и водоемов при значительной протяженности может иметь ширину свыше двух километров. При этом запрет на предоставление в собственность земельных участков, расположенных во втором поясе ЗСО, в санитарном законодательстве отсутствует, на граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возлагаются равные обязанности ‎по соблюдению санитарно-эпидемиологических требований вне зависимости от вида имущественного права на земельный участок или объект.
Таким образом, сам по себе запрет на предоставление земельных участков во втором поясе в собственность не влияет на обязанность правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по соблюдению требований санитарно-эпидемиологического законодательства. Нанесение ущерба источникам питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения не зависит от вида права, в соответствии с которым предоставлен земельный участок, и может быть осуществлено как собственником, так и арендатором земельного участка. Причем эффективность привлечения к ответственности собственника земельного участка выше, чем арендатора, за счет возможности обращения взыскания на земельный участок или объект недвижимости в счет уплаты штрафа.
В Росреестре считают, что если запрет на приватизацию участков будет отменен, то поступления от продажи земельных участков в местные и региональные бюджеты будут достаточно существенными. Так, поступления в бюджет Московской области могут составить 4,5 млрд рублей в год в виде доходов от продажи и перераспределения земельных участков. Такие земельные участки также есть в Москве, Тверской и Смоленской областях, а также на ЗСО гидроузлов ‎в регионах Поволжья и Сибири.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга