Дачникам продлили амнистию

Новый закон вступил в силу с 2 августа. Что изменилось:

О чем речь

– Дачная амнистия – изначально это Федеральный закон №93 от 30 июня 2006-го, который установил несколько процедур, помогающих гражданам решить свой земельный вопрос в упрощенном порядке. Со временем они менялись: что-то усложнялось, что-то отменялось … И в целом можно сказать, что на сегодня дачная амнистия в земельной ее части завершилась.

Так, уже практически невозможно оформить участок в границах «по факту», если он больше обозначенной на плане площади. Придется доказывать (в том числе и в суде), что «прирезку» вы приобрели законным образом.

Тем не менее новый закон, о котором мы сейчас говорим (№267 ФЗ), внес некоторые изменения в сложившуюся практику.

Новые сроки

– Во-первых, продлен срок приватизации. Ее окончание передвинуто с 31 декабря 2020-го на 1 марта 2022-го. Но это касается лишь тех граждан, у кого нет никаких документов, кроме членских книжек СНТ.

А вот если у человека есть голубое (или розовое) свидетельство о собственности и на нем написано, что оно временное, волноваться не стоит: переоформление таких документов не ограничено никакими сроками (ст. 3, п. 9 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Кстати, те участки, которые в дачных поселках заняты проездами, площадками, водонапорными башнями (в общем, всем, что используется для общих нужд), также можно бесплатно приобрести в долевую собственность до 1 марта 2022-го.

Кадастр не подорожает?

Кадастр – очень дорогая процедура, и далеко не все товарищества могут собрать на нее деньги. Кроме того, ранее при проведении кадастровых работ было допущено очень много ошибок. И теперь, чтобы их исправить, приходится либо делать повторное межевание (что дорого), либо идти в суд. А это, к слову, определенная лотерея: иногда для исправления ошибки нужно передвинуть границы 25 соседей, которых и так все устраивает…

В общем, хорошо, что сроки продлили, но, на мой взгляд, так и не решен главный вопрос: как поставить на кадастровый учет участок общего пользования с границами, если без их определения сделать это невозможно.

Новый закон также позволил регионам самим бессрочно устанавливать предельную планку цен за межевание, проведение кадастровых работ. По идее законодателей цена должна остаться фиксированной (некоторые эксперты называют от 3 до 7 тыс. руб. в зависимости от региона).

Уведомить или подать техплан?

– Год назад в Градостроительный кодекс внесли изменения: гражданин должен направить документы (уведомление) о начале строительства, реконструкции, сносе своего строения. Для того чтобы получить согласование, надо представить большой пакет документов. В зависимости от места расположения участка, скажем, получить подтверждение, что на нем нет историко-культурных ценностей (т.е. вызывать археологов), что место строительства не попадает в аэропортовые зоны … И так далее.

Новая «амнистия» позволяет проскочить это игольное ушко: до 1 марта 2021-го поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать на него права можно лишь на основании техплана и декларации владельца земли. При этом необязательно, чтобы права на участок были зарегистрированы.

Вот это – реальное упрощение процедуры. И тем, у кого какие-то строения на участках уже возведены, есть смысл воспользоваться этой маленькой передышкой, которую им дает законодательство.

Важно помнить

Новый закон затрагивает только садоводов и те объекты, которые построены на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства.

Если дом построен на землях ИЖС, при оформлении прав сохраняется прежний порядок.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

«Хитрая прописка»: когда выселить жильца не сможет ни собственник, ни даже суд

С отказом от прописки в пользу регистрационного учета по месту жительства вопросы с выселением стали решаться намного проще для собственников жилья.

Даже обладателя постоянной регистрации в квартире могут попросить «с вещами на выход» в любое время, если:

- он стал бывшим членом семьи собственника (а это грозит не только супругу в случае развода, но и кровному родственнику – если он переехал и постоянно проживает по другому адресу),

- у квартиры появился новый собственник (в результате продажи, дарения, наследования и т.д.).

В этом случае все зарегистрированные в квартире члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жильем и подлежат выселению.

Даже если в свое время один из таких жильцов подарил эту квартиру с условием, что одаряемый обеспечит ему постоянное проживание и не выселит.

Сам одаряемый выселить не сможет, но если он квартиру продаст, подарит и т.п., новый собственник имеет полное право указать такому дарителю на дверь.

Но все-таки есть «хитрая прописка», перед которой бессильны и собственники, и суды. Рассмотрим случаи, когда принудительно выселить жильца невозможно.

1. Регистрация по договору

Собственник имеет право вселить к себе жильца не только в качестве члена своей семьи, но и по иному основанию – например, по договору. Всем известен договор найма жилого помещения, когда квартира сдается за арендную плату.

Но по закону его нельзя заключить дольше, чем на 5 лет (после этого он либо продляется, либо прекращается). Поэтому жильца можно зарегистрировать по такому договору лишь временно.

А вот договор безвозмездного пользования квартирой куда более перспективен в этом плане: закон не ограничивает возможный срок его действия.

2. Регистрация по завещанию

Второй вариант «хитрой прописки» называется завещательный отказ. Собственник завещает свою квартиру наследнику, но ставит перед ним условие: он должен позволить пожизненно проживать в ней определенному человеку.

Это и есть завещательный отказ. Став новым собственником квартиры, наследник не сможет снять с регучета и выселить указанного наследодателем жильца.

То же относится и к последующим собственникам этой квартиры: пока срок завещательного отказа не истечет, им придется мириться с вынужденным соседством.

Получатель завещательного отказа может даже зарегистрировать его в ЕГРН, чтобы иметь официальное подтверждение своего права на жилье. Такая вот «хитрая прописка»…

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Вся правда о титульных и законных собственниках

Граждане, владеющие имуществом на законных основаниях, могут распоряжаться им в зависимости от юридических особенностей, которыми они наделены. При этом для некоторых категорий данные возможности должны подтверждаться документально, а также быть зарегистрированы в законодательном порядке.

Титульный собственник – это физическое или юридическое лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Не титульный, то есть законный собственник – не поименован в документах. Например, супруги – они оба обладают аналогичными правами на недвижимость, однако информация о законном собственнике не внесена ни в один реестр.
Не титульные собственники, безусловно, находят много положительных сторон в своем статусе. Например, если им необходимо заполнить декларацию по имеющейся в собственности недвижимости, то получается, что в реестре ни один объект за ними не числится. Значит, если они попадают в льготную категорию граждан, то вполне могут рассчитывать на получения жилья. Также не стоит забывать, что законные собственники освобождены от уплаты налогов на имущество и с его продажи.
Считается, что титульные собственники имеют гораздо больше прав на объект, чем законные. Это ошибочное мнение, так как вторым принадлежит как минимум половина всего имущества, а то и большая доля – например, если в ремонт были вложены их личные средства. В связи с этим для покупателей наличие законных собственников создает множество проблем. Например, за период погашения рассрочки и оформления права собственности мужчина мог несколько раз состоять в браке. Необходимо понимать, что при продаже данного объекта ему потребуется согласие всех жен, а в случае его неполучения любая из них может в будущем заявить о своих правах, после чего как минимум потребовать денег со своего бывшего мужа, а как максимум – оспорить сделку.
Помимо этого, даже получение официального согласия от не титульного собственника не дает стопроцентной гарантии завершения с ним взаимоотношений. Данное согласие дается в рамках действующего Семейного Кодекса, поэтому важно понимать, насколько вменяем законный собственник – в случае, если его дееспособность ограничена, или он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то впоследствии он может оспорить данное согласие, признав, например, что он действовал под принуждением или был «не в себе».
Необходимо понимать, какие права остаются у титульных и не титульных собственников при разводе. В случае, если собственником квартиры является муж, то жене, для того чтобы стать титульным собственником, придется подавать заявление в суд о разделе имущества, предварительно заявив о своих правах и оплатив гос. пошлину. Это достаточно длительный судебный процесс, сопряженный с возможным отказом другой стороны в предоставлении каких-либо документов, в том числе и правоустанавливающих.
Теперь мы понимаем, что статус законного собственника имеет гораздо больше минусов, чем плюсов. Это достаточно «тревожное» положение, при котором все действия придется согласовывать с титульным собственником – например, даже при желании прописать кого-то в квартиру придется спрашивать разрешение.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 19 августа 2019 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 19 августа составила 72 648 руб. За четыре недели квадратный метр стал дороже всего на 0,1%. Уже на протяжении двух месяцев недельные темпы изменения средней цены за квадратный метр на вторичном рынке жилья не превышают 0,1%.

За месяц объектов на рынке стало больше на 0,2%, в численном выражении 8,74 тыс. объектов. По количеству пригородных объектов наблюдаем сокращение – на 1,3% (в реальном выражении 730 квартир). Объем предложения комнат увеличился на 0,1% за четыре недели (1,41 тыс. объектов). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют чуть больше 4 месяцев.

Среди различных территорий отмечаем противоречивую динамику. Объекты в первом, третьем и четвертом ценовом поясе стали дешевле на 0,6%, 0,3% и 0,2% соответственно. Стоимость объектов первого пояса составляет 77 174 руб./кв. м. На территории третьего ценового пояса объекты покупают по 59 282 руб./кв. м. Квартиры в отдаленных районах покупают по 50 092 руб./кв. м в среднем. Квартиры в Центре, наоборот, подорожали в цене на 0,6%. Квадратный метр объектов в Центре стоит 102 358 руб. Повышение средней цены на этот раз коснулось и второго пояса – на 1,1%. Квадратный метр здесь обойдется покупателю по 66 929 руб.

Для различных типов объектов также отмечаем противоречивые корректировки ценовых показателей. Для «полнометражек» и «хрущевок» отмечаем снижение цен на 0,5%. Текущая цена объектов в домах «сталинских» времен составляет 60 974 руб./кв. м. Квадратный метр «хрущевки» стоит 64 133 руб. в среднем. Цены на «пентагоны», наоборот, стали выше на 0,5%. Квартиры в панельных девятиэтажках 70-80-х годов постройки покупателям предлагают по 65 407 руб./кв. м. в среднем. Удорожание фиксируем и для объектов типа «спец. проекты» на 0,4%. Купить квартиру в современных домах можно по средней цене 83 369 руб./кв. м. Несущественную отрицательную корректировку средних цен на 0,1% отмечаем для объектов типа «брежневки». При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 62 783 руб./кв. м. «Улучшенки» в цене не изменились, квадратный метр таких объектов можно приобрести по 67 135 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров характерны разнонаправленные корректировки по отношению к значениям четырехнедельной давности. «Однушки» подорожали на 0,4%, их стоимость на сегодня – 77 506 руб./кв. м. Квадратный метр двухкомнатных квартир теперь стоит 71 307 руб. (+0,7%). При этом квадратный метр трехкомнатных объектов стал дешевле на 0,2%, его реальная стоимость опустилась до отметки 71 089 руб. Средняя цена на многокомнатные объекты снизилась на 1,2%. Рыночная цена квартир с четырьмя и более комнатами составляет 74 381 руб./кв. м.

На рынке комнат объекты выставляют по средней цене 59 705 руб./кв. м (+1,2% за четыре недели). А цены на квартиры в пригороде снизились на 0,6% и обладают средней ценой 53 178 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Норма страховой суммы для покупателей квартир через эскроу-счета может стать неактуальной?

Верхний порог страховых выплат — 10 млн рублей.

Одна из новелл в сборнике под названием «Проектное финансирование с использованием счетов эскроу» посвящена страховым выплатам в случае, если рушится банк, в котором размещены такие счета. Тогда по ныне действующему законодательству Агентство по страхованию вкладов выплачивает сумму, верхний порог которой — 10 млн рублей.

Но, как отмечают многие столичные аналитики, учитывая довольно интенсивный рост стоимости жилья, в скором времени для Москвы данная норма может стать неактуальной и не соответствующей реальному положению дел на рынке.

В Москве средняя стоимость квартиры массового сегмента составляет 9,8 млн рублей. Если говорить, например, про двухкомнатную квартиру, то это 10,12 млн рублей, трехкомнатная — 13,4 млн рублей. То есть при покупке средней трехкомнатной квартиры не будут выплачены оставшиеся три с лишним миллиона рублей. Если мы говорим, например, про бизнес-класс, то в Москве средняя стоимость квартиры сегодня составляет почти 18 млн рублей.

Словом, имеющая верхний предел и не учитывающая ценовую динамику сумма страховых выплат — подход не совсем верный. И недавно озвучили предложение, которое наверняка поддержат многие: создать более гибкий механизм определения страховой суммы, особенно в крупных городах с дорогостоящим жильем. Например, разработать формулу страховых выплат, в основе которой лежит средняя стоимость квартиры в конкретном регионе. Это позволит учесть и ситуацию на локальном рынке, и ценовую динамику, и даже стоимостной разрыв между различными сегментами жилья. Так что подумать стоит.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Россияне назвали главные проблемы ЖКХ

Только 37 процентов россиян все устраивает в ЖКХ. Главные претензии недовольных — плохая вода, ее нерегулярная подача и отсутствие ремонта.

Большинство россиян пожаловались на мутную, ржавую воду из-под кранов (18 процентов) и необходимость в ремонте (в косметическом — 18 процентов, в капитальном — 16 процентов). Претензии россиян несколько разнятся в зависимости от типа жилья.

Жители квартир переживают, что не имеют возможности сделать косметический ремонт (19 процентов) и капитальный (17 процентов) в собственном доме. Также они недовольны уровнем шума из-за соседей, лифта и мусоропровода (17 процентов против трех процентов недовольных шумом «частников»). Все устраивает лишь 39 процентов опрошенных жителей квартир.

Жители частных домов жалуются на качество воды (22 процента) и перебои в ее подаче (18 процентов). Остро стоят проблемы отсутствия канализации (13 процентов) и газоснабжения (12 процентов). С нерегулярной уборкой мусора жители домов сталкиваются реже, чем горожане (13 процентов против 15 процентов).

Всем довольны только 29 процентов среди опрошенных владельцев частных домов. Одинаково волнует как жителей квартир, так и жителей частных домов наличие мышей, тараканов и мух (12 процентов).

Среди респондентов 1252 человека (78 процентов) — это жители квартир и 353 человека (22 процента) — жители частных домов. В опросе приняли участие 1605 жителей старше 18 лет 137 населенных пунктов из 50 регионов России.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

В России запустили льготную ипотеку для дачников, но воз и ныне там!

В России возобновили действие программы так называемой «деревянной ипотеки», предполагающей субсидирование из бюджета процентной ставки на покупку деревянных домов заводского производств. Соответствующие поправки, размещены на официальном портале правовой информации.

Закон о «деревянной ипотеке» был принят весной 2018-го и действовал до ноября того же года. Новые правительственные поправки возобновляют действие программы и продлевают ее до конца 2020-го. В этот период банкам, работающим с ипотекой на покупку деревянных домов, будет субсидироваться процентная ставка по кредитам в размере 5 процентных пунктов от действующих условий.

Стандартные условия по льготному ипотечному кредиту такого рода — первоначальный взнос не менее десяти процентов от стоимости дома, максимальная сумма займа — 3,5 миллиона рублей.

Условия распространяются только на покупку деревянной коробки дома, ставка кредитов на покупку земельного участка и коммуникаций по «деревянной ипотеке» не субсидируется.

В 2018 году программа «деревянной ипотеки» не пользовалась популярностью у россиян. По информации игроков рынка, по ней предоставляли кредиты только два российских банка, а потенциальные заемщики в массе не знали о возможности получить кредит по субсидированной ставке.

Помимо «деревянной ипотеки», в России регулярно обсуждаются и другие программы льготного кредитования строительства частных домов. В 2018-м депутат от «Единой России» Геннадий Кулик предложил субсидировать ставку по ипотеке на дома в сельской местности до 3,5−4 процентов годовых. В 2019-м о необходимости запуска льготной ипотеки на селе заявлял премьер-министр Дмитрий Медведев.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга