Государство защитит добросовестных приобретателей жилья и тех, кто утратил его по суду

С 1 января вступают в силу поправки в Гражданский кодекс, которые признают добросовестными приобретателями тех, кто купил недвижимость, проверив ее юридическую чистоту через ЕГРН, но потом выяснилось, что у продавца не было права на продажу этого имущества.

Закон фактически закрепляет “презумпцию добросовестного приобретателя” и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности. То есть исключается возможность истребования у него жилого помещения со стороны органов публичной власти в случае, если при их приобретении добросовестный приобретатель полагался на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Для этого в документе заложено прямое основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности.

Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели жилое помещение безвозмездно, например, в порядке дарения или наследования. Эти поправки стали вторым пакетом законодательных инициатив Минэкономразвития и Росреестра, направленных на обеспечение прав добросовестных приобретателей.

В рамках первого пакета летом 2019 года были приняты поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые также вступают в силу с 1 января 2020 года. Согласно изменениям, теперь добросовестные приобретатели смогут получить за утраченное право на недвижимость компенсацию в размере кадастровой стоимости или причиненного реального ущерба. До этого сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилое помещение, составляла не более 1 млн рублей.

То есть, если по иску госоргана или муниципалитета изымается имущество, но суд признает человека добросовестным приобретателем, государство возмещает ему полную стоимость жилого помещения. Это действительно революция.

Закон поможет урегулировать ситуацию для добросовестных приобретателей порядка 36 тыс. квартир, о которых на сегодняшний день уже известно, что у недвижимости есть проблемное прошлое. Судебные дела об истребовании имущества органами госвласти чаще всего касаются ситуаций, когда госорганы и муниципалитеты оспаривают сделки с муниципальными квартирами, которые незаконно перешли в собственность граждан, или право собственности было зарегистрировано ошибочно, а потом квартиры были перепроданы ничего не подозревающим новым собственникам, следует из соответствующего обзора президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2015 года.

Комментарий адвоката

В поправках о компенсации срок для обращения добросовестного приобретателя с иском к РФ, субъекту или муниципальному образованию, если имущество уже перешло в их собственность указанных лиц, ограничивается 31 декабря 2022 года. В данном случае необходимо понимать, что если ваше имущество [добросовестного покупателя] перешло в собственность государства, то начиная с 2023 года никто из истцов не сможет получить однократную компенсацию за счет Российской Федерации.

Ограничивая срок предъявления исков к государственным ответчикам, законодатель тем самым ограждает бюджет от чрезмерных трат в будущем. Но вместе с тем добросовестные приобретатели теряют возможность получения компенсации, что указывает на необходимость действовать быстро. При этом, чтобы получить компенсацию, добросовестному приобретателю придется пройти большой путь судебных разбирательств и заплатить серьезную сумму за юридические услуги.

Но, так или иначе, оба закона, принятые в августе и декабре 2019 года, практически исключают возможность того, что органы власти будут подавать иски о признании недействительными сделок с жильем у добросовестных покупателей, а если это произойдет, то для собственников будут созданы необходимые финансовые гарантии в виде выплаты компенсации, объяснили в Росреестре.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Поздравляем с Новым годом и Рождеством!

Госдума усилила защиту прав покупателей жилья

Законопроект кабмина о защите граждан при покупке недвижимости прошел окончательное чтение. Поправки в первую часть Гражданского кодекса призваны защитить добросовестных покупателей жилых помещений от мошенников.

Необходимость принятия такого закона связана с распространенностью мошеннических схем на рынке жилья. В таких случаях продает квартиру тот, кто не имеет право это делать, - иногда это целая серия продаж одного и того же объекта.

- В результате покупатель оказывается у разбитого корыта, на улице и без всяких компенсаций.

Именно на защиту добросовестных приобретателей жилья и направлен новый закон, который должен вступить в силу с 1 января 2020 года.

Согласно документу, покупатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным. Это может измениться, только если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, если приобретая жилье, гражданин не знал о его "криминальном" прошлом и при этом полагался на данные государственного реестра, то он признается "добросовестным приобретателем".

Будет предусмотрен и механизм компенсаций потраченных честным покупателем средств.

- Если в суде будет доказано, что жилье действительно продавал тот, кто не имел права это делать, то тогда законом предоставляется возможность компенсировать стоимость данного жилого помещения. При этом, по его словам, будет два варианта расчета компенсации - либо в соответствии с кадастровой, либо с рыночной стоимостью. Выбор - за гражданином.

Что очень важно - нормы о компенсации будут иметь обратную силу для случаев, когда жилое помещение было истребовано от добросовестного покупателя в собственность государства.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 23 декабря 2019 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 23 декабря составила 72 314 руб. За месяц средняя цена на «вторичку» выросла на 0,3%.

За месяц объектов на рынке стало меньше на 3,2%, в численном выражении 8,96 тыс. объектов. Объем предложения комнат снизился на 2,9% за четыре недели (1,31 тыс. объектов), на рынке пригородных объектов также наблюдаем отрицательную динамику объема предложения на 4% (в реальном выражении 664 квартиры). Сроки экспозиции объектов на рынке достигли уровня 3 месяцев, что объясняется снятием объектов на период новогодних праздников.

Среди различных территорий отмечаем в основном положительную динамику. Объекты Центра стали дороже на 0,7%. Квадратный метр объектов в Центре стоит 103 032 руб. Жилье первого и второго ценовых поясов выросло в цене (на 0,6% и 0,3% за четыре недели соответственно). Стоимость объектов в районах, приближенных к Центру, составляет 77 436 руб./кв. м. Квадратный метр в районах второго ценового пояса стоит 66 598 руб. в среднем. Максимальную корректировку фиксируем для квартир в отдаленных районах (+1,0% за месяц), их покупают по 51 202 руб./кв. м. Квартиры третьего ценового пояса на этот раз остались без изменения средней цены. Объекты здесь приобретают по 59 293 руб./кв. м.

Для различных типов объектов также фиксируем в основном положительные ценовые корректировки. На 0,5 подорожали «полнометражки»: купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 185 руб./кв. м. Обратная отрицательная корректировка на полпроцента характерна для квартир в пятиэтажных домах 60-70х годов: покупатели приобретают «хрущевки» по 63 224 руб./кв. м в среднем. За четыре недели стали дороже и «брежневки», и «пентагоны»: на 0,4% и 0,7%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» придется заплатить 62 991 руб./кв. м. Квадратный метр в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки обойдется по 66 635 руб. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х достигла отметки 67 126 руб. (+0,1% за месяц для квартир типа «улучшенки»). Объекты в современных домах также выросли в цене на 0,2%: продавцы выставляют «спецпроекты» по средней цене 82 389 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров на этот раз характерны только положительные корректировки по отношению к ценовым значениям четырехнедельной давности. Средняя цена однокомнатных и двухкомнатных объектов выросла на 0,7 %: стоимость «однушек» на сегодня – 77 485 руб./кв. м, а «двушек» - 71 051 руб./кв. м. Рост цен на трехкомнатные квартиры составил 0,2% в среднем. Стоимость квадратного метра «трешек» составила 71 044 руб. в среднем. За многокомнатные объекты продавцы будут просить больше, чем месяц назад, на 0,6%: средняя цена увеличилась до 75 467 руб./кв. м.

Цена на квартиры в пригороде незначительно снизилась на 0,1% и достигла отметки 54 205 руб./кв. м. Цены на комнаты также подверглись снижению (-0,3% за месяц), продавцы готовы отдать такие объекты по 59 401 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

В России изменится порядок оформления прав на участки

Россиянам, получившим земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, власти будут выдавать специальные договоры. Соответствующий проект закона внес в Госдуму Совет Федерации.

Согласно действующему законодательству, органы власти могут выделить земли, находящиеся в государственной собственности, на территориях садоводства или огородничества по программе поддержки многодетных граждан. Также подобные участки предоставляют после проведения аукционов в аренду под строительство индивидуального жилья.

В законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» говорится, что решение о предоставлении участков в собственность или аренду принимает исполнительный орган власти, если земля в госсобственности. При этом из Земельного кодекса следует, что права на землю возникают на основании решения органа власти только в случае, если она была передана новому владельцу в собственность.

В Земельном кодексе также говорится, что для официального оформления своих прав на земельный участок арендатор должен получить договор аренды. Однако действующий закон не обязывает уполномоченный орган выдавать такой документ. Принятие законопроекта поможет устранить данное несоответствие.

В перечень документов для оформления земельных участков ранее добавили информацию о результатах проверки целевого использования земли. Изменения нужны для реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Каждый объект недвижимости имеет кадастровую стоимость, установленную Росреестром при государственной кадастровой оценке. От кадастровой стоимости напрямую зависит размер налога на жилье, поэтому собственнику невыгодно, чтобы эта величина завышалась. Если у вас есть подозрения, что кадастровая стоимость вашей квартиры не соответствует рыночной, ситуацию можно исправить.

Есть два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

- при кадастровой оценке были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости (неверно определены характеристик объекта; есть ошибки в расчетах; проигнорированы данных об аварийном состоянии объекта оценки);

- рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой (рыночная стоимость определяется не на текущий момент, а на дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость).

Данные об объекте недвижимости, которые использовались при определении кадастровой стоимости, можно запросить в отделении Росреестра. Анализ этих данных покажет, есть ли основания для пересмотра. Лучше всего с этой работой справится профессиональный оценщик, который проведет независимую экспертизу, подсчитает рыночную стоимость квартиры на нужную дату и подготовит свое заключение для дальнейшего рассмотрения в инстанциях (услуги платные).

Для пересмотра кадастровой стоимости собственники квартир – физические лица могут обращаться либо сразу в суд, либо сначала в комиссию по рассмотрению споров при управлении Росреестра, что выгоднее по срокам.

Комиссия рассматривает обращения в течение одного месяца с момента подачи заявления. Она может согласиться с пересмотром или отклонить заявление.

Оспорить решение комиссии, а также результаты определения кадастровой стоимости можно в суде.

Обращение в суд дает возможность:

- установить рыночную стоимость объекта недвижимости;

- изменить кадастровую стоимость, полученную в результате использования недостоверных данных, а также исправить техническую ошибку;

- оспорить решение комиссии Росреестра.

Срок прохождения дела в суде составляет два месяца, сложные дела могут рассматриваться три месяца.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 16 декабря 2019 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 16 декабря составила 72 410 руб. За месяц средняя цена на «вторичку» выросла на 0,1%.

За месяц объектов на рынке стало меньше на 0,4%, в численном выражении 8,96 тыс. объектов. Объем предложения комнат снизился на 2,8% за четыре недели (1,31 тыс. объектов), на рынке пригородных объектов также наблюдаем отрицательную динамику объема предложения на 1,0% (в реальном выражении 681 квартира). Сроки экспозиции объектов на рынке достигли уровня 3 месяца, что объясняется снятием объектов на период новогодних праздников.

Среди различных территорий отмечаем в основном положительную динамику. Объекты Центра стали дороже на 0,6%. Квадратный метр объектов в Центре стоит 102 703 руб. Жилье первого и третьего ценовых поясов выросло в цене (на 0,2% и 0,5% за четыре недели соответственно). Стоимость объектов в районах, приближенных к Центру, составляет 77 291 руб./кв. м. Квадратный метр в районах третьего ценового пояса стоит 59 571 руб. в среднем. Максимальную корректировку фиксируем для квартир в отдаленных районах (+1,8% за месяц), их покупают по 51 332 руб./кв. м. Квартиры второго ценового пояса на этот раз остались без изменения средней цены. Объекты здесь приобретают по 66 526 руб./кв. м.

Для различных типов объектов также фиксируем в основном положительные ценовые корректировки. На 0,2% подорожали «полнометражки»: купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 527 руб./кв. м. Незначительный рост цен на 0,1% характерен и для квартир в пятиэтажных домах 60-70х годов: покупатели приобретают «хрущевки» по 63 637 руб./кв. м в среднем. За четыре недели подорожали и «брежневки», и «пентагоны»: на 0,8% и 0,9%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» придется заплатить 63 198 руб./кв. м. Квадратный метр в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки обойдется по 66 585 руб. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х достигла отметки 67 241 руб. (+0,2% за месяц для квартир типа «улучшенки»). Объекты в современных домах остались без ценовых изменений: продавцы выставляют «спецпроекты» по средней цене 82 391 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров характерны разнонаправленные корректировки по отношению к ценовым значениям четырехнедельной давности. Средняя цена однокомнатных объектов снизилась на 0,5%, стоимость «однушек» на сегодня – 77 161 руб./кв. м. Цены на двухкомнатные квартиры выросли на 0,7% до 71 093 руб./кв. м. Трехкомнатные объекты остались на прежнем ценовом уровне. Стоимость квадратного метра «трешек» составила 71 147 руб. в среднем. За многокомнатные объекты продавцы будут просить больше, чем месяц назад: средняя цена увеличилась до 76 007 руб./кв. м.

Цена на квартиры в пригороде выросла на 1,0% и достигла отметки 54 539 руб./кв. м. Цены на комнаты подверглись снижению (-0,6% за месяц), продавцы готовы отдать такие объекты по 59 369 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбург