Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья), 24 августа 2020 г.

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 24 августа составила 73 451 руб. За последнюю неделю фиксируем рост средней цены на 0,3%, в ретроспективе за месяц – повышение на полпроцента. Положительная корректировка средней цены объясняется ценами выставленных на рынок объектов, которые значительно превышают среднюю по рынку.

Объем предложения в Базе данных УПН продолжает сокращаться: за неделю – на 0,1%, за четыре недели - на 3,2%. Сейчас через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 7,33 тыс. квартир. При этом за месяц количество комнат увеличилось на 0,2%, так же, как и объектов в пригороде - на 0,1%. Покупателю по-прежнему есть из чего выбирать: на рынке присутствуют 1,1 тыс. комнат и 670 объектов в пригороде. Сроки экспозиции составляют чуть меньше 4 месяцев.

Среди различных территорий фиксируем в основном положительные корректировки цен за четыре недели. Так, цены на квартиры в первом и втором ценовых поясах Екатеринбурга выросли на 0,6% и 0,1% соответственно. Объекты первого ценового пояса выставляют со средней ценой 78 931 руб./кв. м. На территории второго пояса объекты стоят 67 239 руб./кв. м в среднем. Объекты третьего и четвертого ценовых поясов также стали дороже: на территории третьего пояса квартиры обойдутся покупателю по 59 789 руб./кв. м. (+1,0%), а квартиры в отдаленных районах - по 51 222 руб./кв. м. (+2,1%). Только объекты в Центре «скинули в цене» до 101 594 руб./кв. м. (-0,4%).

Для различных типов объектов отмечаем в большинстве случаев рост средних цен. «Полнометражки» и «хрущевки» стали дороже на полпроцента. Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 61 739 руб./кв. м. Квадратный метр в пятиэтажных домах 60-70-х продают по 63 810 руб. На объекты типа «пентагоны» цены за последние четыре недели стали выше, только на 0,8%: квартиры в панельных девятиэтажках 70- 80-х годов постройки выставляют по 66 458 руб./кв. м в среднем. «Улучшенки» выросли в цене на 0,6%. Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов на сегодня – 67 106 руб. Для квартир в современных домах фиксируем также прирост в цене на 1,1%, «спецпроекты» обойдутся покупателю по 83 908 руб./кв. м. Только «брежневки» подверглись отрицательной корректировке цен - на 0,9%. Объекты в домах «эпохи застоя» в среднем выставляют на рынке по 63 690 руб./кв. м.

Для объектов различных размеров наблюдаем также положительную динамику. Выросли цены на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры: на 0,7%, 0,6% и 0,6% соответственно. «Однушки» выставляют по 78 663 руб./кв. м., «двушки» - по 71 645 руб./кв. м. Продать или купить трехкомнатную квартиру можно по средней цене 72 265 руб./кв. м. Стоимость квадратного метра многокомнатных объектов снизилась на 1,8%. Так, средняя цена четырехкомнатных и более объектов составила 75 612 руб./кв. м.

Квартиры пригорода прибавили в цене за прошедший месяц 0,3% от среднего показателя до отметки 55 553 руб./кв. м. Комнаты в коммунальных квартирах, наоборот, демонстрируют отрицательную корректировку средней цены на 0,4%. Объекты на рынке комнат выставляют по 60 051 руб./кв. м.

#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

«Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха

Уже можно сказать о том, что частично переформатировался рынок недвижимости, изменились поведенческие привычки как в области жилого дома, так и общественных зданий. В цифрах это выглядит так: до кризиса доля онлайн-торговли занимала едва ли 10%, сегодня это уже более 20%. На карантине возрос спрос в секторе FMCG на 50%, в сегменте бытовой техники и электроники — на 25–30%, при этом упали онлайн-продажи одежды и обуви более чем на 50%, что, в общем-то, объяснимо. Порядка 23% людей в период вынужденной самоизоляции перестали покупать одежду и обувь. В короткое время ценность здоровья, времени, вопросы безопасности приобрели серьезную значимость.

Коворкинги или офисы.
Изменилось и отношение к формату удаленной работы как со стороны работодателей, так и со стороны самих работников. Согласно исследованию The National Bureau of Economic Research, около 37% работы в США можно делать из дома. Переложим такую цифру на Москву и посчитаем, чем это грозит рынку коммерческой недвижимости: по исследованиям RRG, 76% офисных сотрудников рассматривают работу на удаленке в дальнейшем. Это серьезным образом меняет рынок и повлияет на офисный сектор.
В Москве около 6–7 млн офисных сотрудников, и если даже только 1 млн из них перейдет на формат удаленной или посменной работы (чередование работы в офисе с работой вне офиса), то при условии, что на одного человека в офисе приходилось порядка 6–7 кв. м, на рынок в одночасье выйдет 6–7 млн кв. м освободившихся площадей. Вдумайтесь — 7 млн кв. м могут оказаться вакантными! И в большей степени это коснется бизнес-центров класса С и устаревшего класса В.
Что будет с этими площадями? Часть арендаторов станут сдавать в субаренду излишние площади. Отчасти вернется кабинетная система как более безопасная, от которой рынок довольно долгое время отходил. Пусть эта нарезка будет некапитальной, но — эргономичной, безопасной и удобной, больше напоминающей сервисные офисы и коворкинги. Кто-то из собственников деловых центров рассматривает переделку офисных помещений в гибкие гибридные пространства.

Торговля и склады.
Для рынка торговых центров сегодняшняя ситуация стала серьезным ударом. Около 30% объектов, и так достаточно слабых, могут потерять существенную долю арендаторов, часть из них будут полностью переформатированы, получив в «якоря» не совсем торговых операторов, таких как медицинские центры, спорт, термы, офисные пространства и даже вертикальные фермы, склады разной модификации. На этом фоне как раз очень неплохо себя чувствует складской сектор, который сделал резкий рывок в развитии из-за огромной востребованности онлайн-ретейлерами складских помещений последней мили.

Город или загород.
Взорвался загородный рынок, колоссальный спрос на который не оставил даже самые невкусные предложения незамеченными и спровоцировал рост стоимости как аренды, так и продажи. Сегодня, по сути, у рынка городской недвижимости появился серьезный соперник в лице загородного рынка, в результате чего выявились две противоположные парадигмы: либо человек живет в высокоплотной урбанизированной среде и пытается соблюдать безопасное существование в условиях высокой плотности населения, либо выбирает загородное комфортное проживание на своем небольшом участке, на котором может создавать какой-то даже добавленный продукт, например экопродукты, или творить что-то, работать удаленно и минимальным образом соприкасаться с окружением. И эта граница между урбанизацией и экоформой, между городом и селом/деревней начала восстанавливаться вновь, несмотря на стираемость этих границ в течение последнего столетия.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Как дачникам избежать штрафа за неуплату водного налога

В большинстве садоводческих и огороднических товариществ нет центрального водопровода, поэтому дачники либо обустраивают у себя на участках скважины для личного пользования, либо подключаются к коллективному водопроводу при наличии в СНТ или ОНТ водозаборной скважины, предназначенной для общего пользования. Федеральная кадастровая палата рассказала, в каких случаях закон обязывает владельца лицензировать скважину и уплачивать так называемый водный налог, а кому можно использовать подземные воды просто так.

Кому нужна лицензия на право пользования недрами

Закон устанавливает возможность предоставления недр, в том числе подземных вод, в пользование при условии оформления специального государственного разрешения - лицензии. Она дает право в течение определенного срока пользоваться участком недр в определенных границах. Это возможно только на платной основе.
Лицензию на право пользования недрами могут получить юридические лица, в том числе садовые и огородные некоммерческие товарищества, а также индивидуальные предприниматели. Физическим лицам такая лицензия не выдается.
По закону лицензия требуется, если объем извлекаемых подземных вод превышает 100 кубических метров в сутки, если добыча воды ведется в коммерческих целях, а также если источник водозабора располагается ниже водоносного горизонта, который служит источником централизованного водоснабжения. Таким образом, централизованные скважины (в том числе артезианские), принадлежащие СНТ или ОНТ, предназначенные для питьевого или технологического водоснабжения земельных участков, входящих в состав товариществ, подлежат лицензированию и облагаются налогом.
Лицензия на право добычи подземных вод выдается на 25 лет. Для лицензирования скважины в товариществе потребуется копия устава товарищества, схемы расположения участка и водозаборных скважин, результаты химического анализа воды, а также паспорт скважины. На лицензированную водозаборную станцию устанавливается счетчик: налог взимается за каждую тысячу кубометров воды. При этом размер налоговой ставки зависит от экономического района расположения скважины и водного бассейна. Глубина залегания извлекаемых подземных вод в данном случае значения не имеет: величина налога на артезианскую воду и воду, получаемую из верхнего слоя почвы, будет одинаковой.

Нужна ли лицензия на колодец на участке?

Простые дачники могут без всяких разрешений добывать воду из расположенных в пределах принадлежащего им участка простых водозаборных сооружений (колодцев и скважин малого диаметра), которые эксплуатируют первый от поверхности водоносный горизонт. Главные условия - подземные воды должны извлекаться исключительно для собственных нужд в объеме не более 100 кубометров в сутки.
Артезианскую скважину физические лица обустроить не могут. Добыча артезианских вод - это эксплуатация недр, состоящих на государственном учете, поэтому артезианская скважина обязательно лицензируется. Она может быть только коллективной.
В законе о недрах нет таких понятий, как "колодец" и "скважина", поэтому данные сооружения можно рассматривать всего лишь как способы обустройства водозабора на участке. Дачник может вырыть у себя на участке колодец глубиной в 5 метров. А если на этой глубине воды нет, то можно копать и глубже, но нужно знать, где проходит источник централизованного водоснабжения в данной местности. К нему присоединиться нельзя.

Кого могут оштрафовать за неправильную эксплуатацию недр?

С 1 января 2020 года уплата налога на воду для садовых и огородных товариществ, имеющих водозаборную скважину общего пользования, стала обязательной. Товарищества, которые не получили лицензию, с 1 января 2020 года могут быть оштрафованы. Размер штрафа может достигать одного миллиона рублей.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

В России запустят программу поддержки возведения частных домов

Покупка и строительство частного дома станет доступнее. Проект развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) разработает «Единая Россия».

Сфера индивидуального жилищного строительства остается не до конца отрегулированной. В законодательстве фактически не отражена защита прав людей, которые покупают частные дома. Эти пробелы должны будут устранить поправки в законодательство, которые разработает «ЕР».

Ипотечный рынок в сегменте частных домов недостаточно развит. В частности, покупатели такой недвижимости не могут работать с эксроу-счетами. К слову, механизм эксроу-счетов, который заработал в России вместо схемы договоров долевого участия, также был принят при содействии «Единой России».
Роль партии в проведении жилищной реформы отметили в Минстрое и ДОМ.РФ. Эксроу-счета надежнее защищают участников долевого строительства и исключают возможность появления обманутых дольщиков. На эксроу-счетах деньги покупателей жилья хранятся в банке, который кредитует застройщиков, что гарантирует сдачу объекта. Даже во время пандемии и ограничительных мер такой механизм показал себя эффективно: несмотря на заморозку строительства количество проблемных объектов не увеличилось.
Среди озвученных председателем партии идей по совершенствованию рынка жилья – создание банка типовых проектов ИЖС, разработка новых ипотечных продуктов под частные дома, изменение законодательной базы. При строительстве частных домов необходимо обеспечить безопасность средств граждан, которые используют те или иные финансовые инструменты.
Ипотеку могут взять не все семьи. Поэтому в «Единой России» продумают меры поддержки малоимущих граждан, которые нуждаются в жилье, но не могут позволить себе взять кредит. Один из предлагаемых механизмов – создание фонда социального арендного жилья, когда люди могут арендовать у государства квартиры без права приватизации.
Проект социальной аренды жилья действует в нескольких городах России. Совместно с компанией и Минстроем «Единая Россия» начнет разрабатывать законопроекты по повышению доступности жилья для граждан уже этой осенью. Кроме того, жилищный вопрос найдет отражение в Народной программе партии на выборах в Госдуму. Положения программы сформулируют на основе предложений граждан.
#Богдановипартнёры       
#Безопасностьвлюбойситуации
#НедвижимостьЕкатеринбурга

Госпрограмму по развитию сельских территорий хотят продлить до 2030 года

Минсельхоз готовит предложения о продлении госпрограммы "Комплексное развитие сельских территорий" еще на пять лет, до 2030 года, сообщили в ведомстве.

Процесс масштабных перемен в рамках программы с этого года затронул сотни сельских территорий в нашей стране. В 2020 году реализуются 132 проекта, включающие строительство, ремонт и реконструкцию социальных объектов и инфраструктуры, благоустройство территорий, закупку транспорта и многое другое.

По сути госпрограмма является значительным шагом в глобальном развитии российского села, где проживает четверть населения нашей страны.

Еще более востребованной программу сделали сложившиеся в последнее время обстоятельства. Из-за массового перехода на дистанционный режим работы городское население все чаще стало задумываться о переезде в сельскую местность.

Согласно оценке ведомства, заявленная регионами потребность в финансировании мероприятий в рамках программы на текущий год составила более 140 миллиардов рублей. Это почти в шесть раз выше выделенного лимита господдержки. Помимо продления сроков действия госпрограммы, Минсельхоз прорабатывает возможность увеличения ее финансирования на последующие периоды.

Ключевой инструмент программы - льготная сельская ипотека под 3%. Ее уже получили 15,6 тысячи заемщиков в 80 регионов. Кредитов выдано на сумму более 27 млрд рублей. При этом, по словам Патрушева, заявок в банки поступило на сумму более 215 млрд рублей от более чем 100 тысяч человек.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Теоретически, нежилое помещение, к которому и относятся апартаменты, можно на законных основаниях перевести в квартиру. Однако на практике сделать это довольно сложно.

В статье 23 Жилищного кодекса РФ указаны требования к помещению, претендующему на статус жилого. Во-первых, объект должен находиться в собственности. Второй критерий для перевода – инсоляция. По правилам, не менее двух часов в дневное время суток солнечный свет должен попадать в жилые комнаты. Таким образом, апартаменты с недостаточной инсоляцией, к примеру, выходящие во двор-колодец или в атриум, нельзя сделать жильем. Еще одно обязательное условие для перевода помещения в жилой фонд – отсутствие обременений, вроде ареста или ипотеки.

Затраты на перевод апартаментов в квартиру могут составлять до 500 000 рублей – в зависимости от региона и объема предполагаемых работ, а также того, самостоятельно ли заявитель занимается выполнением всех процедур или привлекает консультантов.

Если говорить о временных затратах, на обивание порогов всех соответствующих инстанций и ожидание решения чиновников может уйти около полугода.

Нам не неизвестны прецеденты, когда хозяин конкретных апартаментов в апарт-комплексе добивался их перевода в жилье. Такие шаги обычно предпринимаются либо застройщиком еще на этапе строительства, либо коллективными усилиями всех жильцов. Ни в первом, ни во втором случае стопроцентных гарантий успеха дать нельзя. Решения экспертной комиссии могут носить субъективный характер, так как в России до сих пор нет четкого понимания, что такое апартаменты и какие критерии должны применяться к такой недвижимости.

Директор агентства:

Сделать этого нельзя. Да, уже долгое время идут разговоры о том, чтобы приравнять апартаменты к жилым помещениям и дать возможность оформлять там регистрацию, но пока это невозможно.

На мой взгляд, даже если в будущем эти планы реализуются, в апартаментах, сданных до принятия такого решения, перевести помещение в статус жилого все равно будет нельзя. Это связано с тем, что нарушится баланс жилой площади и инфраструктуры – в настоящее время они связаны друг с другом, и определенное количество квадратных метров жилья должно обеспечиваться местами в школах и детских садах, поликлиниками и т.д.

Руководитель департамента городской недвижимости:

Если в вашем доме были прецеденты по переводу нежилого помещения в жилое, тогда вполне возможно, что у вас тоже получится. Но стопроцентной гарантии никто не дает. Дело в том, что апартаменты появляются в жилых домах или комплексах по различным причинам. Комиссия по переводу рассматривает много нюансов: толщину стен, высоту потолков, инсоляцию, вентиляцию, соответствие проектной декларации и т.д. В каждом индивидуальном случае решение комиссии может отличаться. Возможно, вам предложат что-то переделать, чтобы помещение можно было отнести к жилому.

#Богдановипартнёры       

#Безопасностьвлюбойситуации

#НедвижимостьЕкатеринбурга